Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Земля под домом

Всегда ли землю, на которой предполагается строительство дома, можно оформить в собственность? В каких случаях это невозможно сделать? Какие существуют ограничения на покупку земельных участков? — Право приобрести в собственность участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, есть и у граждан, и у юридических лиц. Однако Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и рядом федеральных законов предусмотрены некоторые ограничения. Есть такие участки, которые не могут находиться в частной собственности, будучи отнесенными к землям, изъятым из оборота (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Как правило, они заняты следующими объектами: - государственными природными заповедниками и национальными парками; - зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; - зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды. Также на них могут быть расположены: - объекты организаций федеральной службы безопасности; - объекты организаций федеральных органов государственной охраны; - объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; - объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; - объекты учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинские и гражданские захоронения; - инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ. Существует и другая разновидность участков — ограниченные в обороте (например, из состава земель лесного фонда; занятые рядом водных объектов; находящиеся в пределах особо охраняемых природных территорий; занятые особо ценными объектами культурного наследия; расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд или в зоне санитарной охраны водных объектов и др.). Они могут предоставляться в частную собственность, но только в случаях, прямо установленных законодательством РФ. Закрытые перечни изъятых и ограниченных в обороте земельных участков закреплены в п. 4 и 5 ст. 27 ЗК РФ. Запреты на строительство всегда связаны со статусом земель и их разрешенным использованием. К примеру, на участках из лесного фонда и сельхозназначения не разрешается капитальное строительство, а на землях населенных пунктов — организация промышленного производства с вредными выбросами. Таким образом, при подборе участка под возведение того или иного объекта требуется учитывать множество факторов, в том числе наличие каких-либо инженерных коммуникаций, воздушных высоковольтных линий электропередач. Обязательно нужно выяснить, соответствует ли назначение территории, на которой находится перспективный земельный участок, функциональному назначению будущего объекта. — На какой срок можно арендовать земельный участок, существуют ли ограничения? — В соответствии со ст. 610 ГК РФ аренда заключается на время, определенное договором, в ином случае договор считается заключенным на неопределенный срок. Тогда каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Но в соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки для отдельных видов договоров. Например, в соответствии со ст. 14 Водного кодекса РФ предельный срок предоставления в пользование водных объектов — не более 20 лет. Лесной участок в соответствии со ст. 72 Лесного кодекса РФ может быть сдан в аренду на срок не более чем 49 лет. Земельный кодекс РФ не устанавливает единый максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды земельного участка. В зависимости от его целевого назначения сроки определяет орган исполнительной власти. Так, предоставление земли в аренду для строительства (с предварительным согласованием мест размещения объектов) осуществляется на то время, которого требует проведение работ по возведению этих зданий (п. 3 ст. 30 ЗК РФ). Если земли зарезервированы для государственных или муниципальных нужд, договор аренды участка заключается на время, не превышающее срок резервирования (п. 3.1 ст. 22 ЗК РФ). Срок аренды земель сельскохозяйственного назначения — 49 лет (закреплен № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Примечание: в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации. — Строительство на собственном земельном участке и на арендованном — в чем разница? Как оформить документы в том и другом случае? — Собственник земельного участка может возводить какие-либо постройки только в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, соблюдая при этом все необходимые регламенты и нормативы. Такие же права и обязанности и у арендаторов земель (ст. 40, 41 ЗК РФ), если только договор аренды земельного участка не содержит ограничений на возведение объектов капитального строительства. Строительство на собственной земле может вестись бесконечно, а вот на арендованном участке оно иногда ограничено определенным сроком (как уже говорилось выше). В частности, если участок был предоставлен в аренду только на время возведения здания и в указанный срок строительство не осуществлялось, то договор аренды расторгается. При этом у арендатора не возникает преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (ст. 46 ЗК РФ). Если при строительстве на арендованном участке были нарушены требования законодательства, арендодатель имеет право по своей инициативе расторгнуть договор аренды, прекращение же права собственности на землю возможно только в исключительных случаях. Требования к документам на объект недвижимости одинаковы вне зависимости от того, находится он на собственном или арендованном участке. Но если собственник не ограничен во времени при регистрации права на строение, то для арендатора скорость оформления документов имеет существенное значение: от даты регистрации договора зависит возможность осуществления работ, а также продление срока аренды земельного участка и возможность его выкупа. - Каковы особенности оформления документов при покупке дома на арендованном участке? - Особенностей в оформлении документов на такой дом при совершении сделки нет. В договоре купли-продажи указывается, где расположен объект недвижимости, кому и на каком праве принадлежит земельный участок Переход права собственности на дом не влечет за собой автоматический переход права аренды на участок. Поэтому существует несколько вариантов оформления земли новым собственником: Получение от арендатора земельного участка (прежнего собственника объекта недвижимости) полномочий по действующему договору аренды. При этом заключение нового договора не требуется. После окончания срока аренды собственник объекта недвижимости может оформить договор аренды земельного участка, на котором расположен дом, уже на себя. Примечание. Этот вариант возможен, если договор аренды заключен на срок более пяти лет. Согласие арендодателя земельного участка необязательно, достаточно его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ); Заключение договора аренды на себя (после расторжения прежнего договора аренды участка бывшим собственником объекта недвижимости). Примечание. Прекращение прежнего права аренды и государственная регистрация договора новым арендодателем необходимы только в случае, если договоры аренды заключены на срок от одного года; Приобретение права собственности, то есть выкуп земельного участка (после прекращения права аренды земельного участка у прежнего собственника объекта недвижимости). — Дом — в собственности, земля — в аренде. Какие в этом случае существуют ограничения в правах у владельца дома? Как продать такой дом? — Собственник недвижимости, построенной на арендованном участке, имеет право пользоваться землей (ст. 271 ГК РФ). Для владельца такого дома не предусмотрено также каких-либо ограничений при совершении сделки купли-продажи. Однако если после продажи дома на нового собственника не было переоформлено право аренды земли, арендная плата должна выплачиваться бывшим нанимателем, то есть прежним собственником дома. Если права на дом (или другую постройку) переходят к нескольким лицам, то порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание. Примечание. Собственник строений, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. — Как присоединить участок к территории, находящейся в собственности? Можно ли возводить на таком участке постройки? — Здесь важно иметь в виду, что объединение земельных участков возможно, если у них единое разрешенное использование и целевое назначение. Кроме того, нельзя соединить участки, предоставленные на разных правах: например, если один находится в собственности, а второй — в аренде. На дополнительный земельный участок может быть оформлено как право собственности, так и право аренды. Если участок не подпадает под категорию ограниченных в обороте или изъятых из него, а разрешенное использование предусматривает строительство, то землю можно оформить в собственность и, соответственно, возводить на ней постройки. Источник: http://Недвижимость и Цены
Категория: Земля \| Добавил: wat51 (20.06.2009)
Просмотров: 6440 \| Комментарии: 5 \| Рейтинг: 0.0/0 \|