Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Спросите любого риэлтора о том, чем аванс за квартиру, переданный продавцу, отличается от задатка, и большинство из них, не вдаваясь в юридические тонкости, ответит вам, что в случае отказа от покупки квартиры продавец обязан вернуть задаток в двойном размере, а аванс только в одинарном.

Поэтому для того, чтобы у продавца не возникало мысли о том, чтобы продать квартиру другому, после получения от вас части ее стоимости под страхом задатка, вам предложат оформить передачу денежных средств распиской продавца о получении задатка.

Но, даже если продавец квартиры и пойдет на такой шаг, а потом нарушит свое обещание и не продаст вам квартиру, вооружившись указанной распиской, вы не сможете в судебном порядке взыскать с него переданную по ней сумму в двойном размере, так как задатком такая сумма не является.

Более «сведущие в юриспруденции» риэлторы расскажут вам о том, что такая расписка продавца подтверждает только передачу денежных средств. И пускай денежная сумма принята продавцом по расписке в качестве задатка, самого задатка юридически нет, так как между вами и продавцом не подписано письменное соглашение о задатке, которое является основанием его возникновения. А значит, деньги по такой расписке в качестве задатка переданы без основания и задатком не являются.

Но риэлторы, которые знакомые с гражданским кодексом не понаслышке, объяснят вам, что задаток это не только средство платежа, но и способ обеспечения обязательств. Это сумма, передаваемая в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. А если нет согласованных между вами и продавцом квартиры в надлежащей форме обязательств, которые обеспечивает задаток, то нет и задатка, несмотря даже на то, что между вами и продавцом оформлено и подписано соглашение о нем.

Поэтому для того, чтобы задаток работал, необходимо сначала или одновременно с соглашением о задатке заключить некое предварительное соглашение, определяющее ваши взаимные с продавцом обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры, которые и будет обеспечивать задаток.

В гражданском праве такой договор называется предварительным. В таком договоре продавец и покупатель определяют все существенные условия будущего договора купли-продажи, а также условия его заключения.

Однако и при соблюдении этих условий, взыскать задаток в двойном размере в судебном порядке до недавнего времени было не всегда возможно. Почему, вам пояснит любой адвокат, который не раз участвовал в подобных судебных спорах.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если задаток выдается в счет причитающегося по договору платежа, то следовательно задатком можно обеспечить не любое, а только денежное обязательство.

Предметом же предварительного договора купли-продажи квартиры в соответствии со ст. 429 ГК РФ являются обязательства сторон по поводу заключения будущего договора, а не денежные обязательства по поводу купли-продажи квартиры.

Денежное обязательство покупателя по оплате стоимости квартиры возникает только в момент заключения договора купли-продажи квартиры, который закон связывает с государственной регистрацией такого договора (ст. 558 ГК РФ).

В связи с чем обязательство по оплате стоимости квартиры не может возникать из предварительного договора купли-продажи, а значит и любая денежная сумма, переданная покупателем продавцу в счет стоимости квартиры до заключения основного договора купли-продажи может считаться, как переданная без правовых основания.

Таким образом, денежное обязательство, которое можно обеспечить задатком в предварительном договоре отсутствует, а обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи денежными не являются, поэтому также не могут быть обеспечены задатком.

Руководствуясь этой юридической логикой, некоторые суды общей юрисдикции отказывались рассматривать сумму, переданную по предварительному договору купли- продажи квартиры, задатком, не смотря на письменное соглашении продавца и покупателя об этом. Все на что мог рассчитывать обманутый покупатель, это на возврат переданной по договору суммы, о возврате переданной суммы в двойном размере не могло быть и речи.

Поэтому те риэлторы, которые хоть раз в своей практике сталкивались с подобным решением, отвечая на поставленный в начале этой статьи вопрос о том, чем отличается задаток за квартиру от аванса, твердо скажут вам, что собственно ни чем.

Но вот случилось то, что и должно было когда-нибудь случится. Одно из таких дел дошло до Верховного суда РФ, судебная коллегии по гражданским делам которого рассмотрела жалобы сторон на решение нижестоящих судов в порядке надзора.

В своем Определении от 22 июля 2008 года № 53-B08-5, извлечение из которого опубликовано в Бюллетене ВС РФ от 30.01.2009 года, судебная коллегия ВС РФ, рассматривая подобную ситуацию, указала следующее:

«...ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Доводы надзорной жалобы о том, что нормы ГК РФ о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, не основаны на законе...».

Таким образом, была поставлена точка для судов общей юрисдикции в споре о том, можно или нет обеспечивать обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи квартиры задатком.

Поэтому задаток вновь становится актуальным способом обеспечения обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры. Однако не забывайте, что сам по себе задаток без предварительного соглашения продавца и покупателя, содержащего обязательства сторон, обеспеченные этим задатком, существовать юридически не может. А оформляется задаток письменным соглашением между продавцом и покупателем, а не распиской о его получении.