На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке? Какие вопросы задавать? Какие документы требовать? В какие углы заглянуть? Какие «мелочи» должны насторожить и отбить желание покупать квартиру? С какими неудобствами стоит смириться? Мы попытаемся составить памятку для покупателя. О степени ее полноты судить читателям, но направления для размышлений она дает.
Вопросы к застройщику
Как долго вы работаете на строительном рынке?
Какие дома вы уже строили?
Где их можно увидеть?
Кто ваш инвестор?
Как выбирать застройщика, чтобы, во-первых, он
довел строительство до конца, а не исчез с вашими накоплениями, а,
во-вторых, чтобы новый дом был удобным и простоял лет 100?
Если этот дом для вашего застройщика первый, отнеситесь к нему
максимально внимательно, как бы вам ни нравился проект, цены и отзывы в
прессе.
Если застройщик работает в строительстве много лет, имеет хорошую
репутацию, недавно сдал один дом, сейчас возводит другой и готовится к
следующему (при этом вселившиеся жильцы вполне довольны), такому
застройщику можно верить.
Хорошо узнать, кто строит, подводит коммуникации, инвестирует в
строительство. Как правило, эти компании широко известны, и в газетах
или в Интернете можно найти сведения о том, стоит ли приобретать у них
квартиру.
Правда, все эти вопросы теряют свою актуальность, когда дом уже построен. Там уже жилье говорит само за себя.
Покажите, пожалуйста, документы на землю и разрешение на строительство.
Где была опубликована ваша проектная декларация? Ее можно посмотреть?
У порядочного застройщика должны быть в порядке разрешительные документы:
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на
котором ведется строительство (свидетельство собственности на землю либо
договор аренды на землю);
- разрешение на строительство;
- заключение государственной экспертизы проектной документации, если
проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.
Все
эти документы (копии, заверенные печатью фирмы и подписью генерального
директора) застройщик обязан предоставить согласно п.2. ст.21 закона «Об
участии в долевом строительстве» любому обратившемуся лицу. Кроме того,
застройщик обязан публиковать в СМИ, включая Интернет, проектную
декларацию - это документ, содержащий сведения о застройщике и об
объекте долевого строительства.
Если же вам говорят, что документы есть, но они в головном офисе (у
бухгалтера, налоговой инспекции), стоит всерьез насторожиться.
У вас уже заключен договор с Облгазом и Нижновэнерго?
Подключение
коммуникаций стоит недешево и времени занимает немало. Крайне обидно
выяснить, что о теплых полах и прочих технических удобствах в новенькой
квартире придется забыть: не хватит выделенной энергетиками мощности.
Поэтому хорошо бы, если еще на этапе котлована застройщик имел
техусловия на все необходимые коммуникации с подписями и печатями. Это
предполагает, что возможность для подведения коммуникаций есть, а газ,
свет и воду жильцы нового дома получат сразу после вселения.
Я бы предпочел заключить договор долевого строительства.
Существует несколько типов договоров, которые используются при продаже квартир в новостройках (особенно на этапе строительства):
- договор долевого строительства по 214-му федеральному закону;
- договор об инвестиционной деятельности по 39-му федеральному закону;
- вексельный договор;
- договор уступки прав и другие.
На данный момент наиболее надежны договоры долевого участия. Остальные, может, и не хуже, но к ним нужно более внимательно присматриваться, они требуют большей юридической грамотности от участника договора (или привлечения юриста).
Договор долевого строительства должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;
- сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
- информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.
Особенно внимательно следует отнестись к тому, как прописаны в договоре сроки, метражи и цены.
Осматриваем дом
У вас дом кирпичный, панельный или каркасно-монолитный?
Городские многоэтажные дома бывают нескольких типов: кирпичные, панельные, каркасно-монолитные и комбинированные. Причем под внешней отделкой не всегда отличишь один от другого.
Кирпичные дома – самые традиционные, выдержавшие проверку временем. В последнее время из кирпича в основном строят элитные дома и дома малой этажности. Причина – такие дома недешевы и требуют больше времени на возведение.
Панельные
дома возводятся из крупных панелей слоистой структуры. Из панелей можно
поставить дом достаточно быстро. Панели позволяют строить теплые и
прочные дома до 20 этажей (при доскональном выполнении всех
технологических условий). Но надо учитывать несколько особенностей
такого дома:
- невозможность перепланировки (сносить панельные стены нельзя, потому
изначально стоит внимательно отнестись к планировке покупаемой
квартиры);
- слабая звукоизоляция между стенами и перекрытиями.
Каркасно-монолитные
дома – наиболее перспективное направление в строительстве, сочетают в
себе основные достоинства кирпичного и панельного дома. Поскольку в
монолитном доме несущими являются не стены, а железобетонный каркас
здания, проектировщики могут исходить из любого расположения комнат. То
есть, практически любую внутреннюю стену в квартире можно снести.
Обратите только внимание на то, что некоторые застройщики, желая
сэкономить на материалах, предлагают квартиры вообще без внутренних
перегородок, якобы для того, чтобы жильцы сами спланировали свою
квартиру.
Из чего сделаны стены и комнатные перегородки?
При монтаже стен и перегородок могут применяться кирпич, силикатные блоки, пенобетонные, керамзитобетонные, газосиликатные или другие блоки.
Кирпич – один из наиболее качественных материалов с точки зрения звуко-, теплоизоляции и конструктивной прочности.
Силикатные блоки выполнены из тех же материалов, что и кирпич, только имеют больший размер. Увеличенный размер позволяет ускорить процесс кладки, сэкономить цемент, тем самым удешевив строительство, а также улучшить экологические показатели жилья благодаря использованию меньшего количества цемента (цемент считается одним из самых экологически неблагоприятных материалов).
Пенобетонные, керамзитобетонные,
газосиликатные и т.п. блоки производятся по технологии вспенивания
исходного материала для получения большей пористости. Потому стены из
таких блоков могут иметь меньшую толщину при высокой теплоизоляции.
Правда, такие материалы, хотя и ускоряют процесс строительства, имеют
некоторые неудобства:
- не очень прочные, сложно сказать, как поведут себя через несколько
десятков лет (в нашей стране нет практики использования подобных блоков в
течение 30-70 лет);
- в них трудно вбить гвоздь (а, следовательно, прикрепить гардины,
повесить картины, навесные шкафы, зеркала и прочие крючки и вешалки).
Сколько квартир на площадке?
Обычно чем меньше, тем лучше и, как правило, дороже. Есть существенная разница между проживанием на одном этаже двух семей и десяти.
Глядим в будущее
Куда выходят окна моей квартиры?
Что здесь планируют строить лет через пять?
Есть ли рядом крупные заводы (свалки, кладбища, железные дороги)?
При покупке жилья надо смотреть вперед как минимум, лет на десять.
Купишь эдак квартиру с видом на Волгу, а через семь лет перед окнами
вырастет стена другого дома. Или тихое место, спустя некоторое время,
обновится масштабным супермаркетом или скоростным шоссе. Самые надежные в
этом смысле дома, построенные на берегу реки, рядом со склоном холма,
близ памятников культуры или поставленные методом точечной застройки
близ относительно молодых домов. В таком случае владелец квартиры
получает гарантию того, что ему не придется невольно подглядывать в окна
соседям. Попросите застройщика или продавца ознакомить вас с планом
освоения территории. Проверьте сведения в районной администрации.
Если покупаешь новостройку в жилищном комплексе домов на восемь, особенно если приглянувшийся дом – первый в серии зданий, надо быть готовым к тому, что ближайшее десятилетие придется дышать цементом и слушать шум строительных работ. Дело в том, что скорость постройки одного 17-этажного дома – не менее полутора лет, а средств на то, чтобы запустить сразу восемь домов, ни у одного застройщика нет.
Сколько от дома дорог до центра города и места работы?
Далеко ли остановка общественного транспорта?
Есть ли подземная парковка и стоянка для машин рядом с домом?
Сколько мест для машин приходится на одну квартиру в доме?
Еще
один важный фактор - возможность быстро доехать до центра города (места
работы). Понятно, что когда от дома к центру идет единственная дорога,
запруженная машинами, нужно заранее готовиться к пробкам. А если таких
дорог две-три, добраться до места без потерь времени гораздо легче.
Очень хорошо, когда в двух-пяти минутах ходьбы от дома есть остановка
общественного транспорта, где проезжает несколько видов автобусов. А вот
когда окна дома выходят на оживленную магистраль и остановку – не очень
хорошо.
Если вы купили квартиру в большом доме в центре города с ограниченной
территорией вокруг здания, вам гарантированы две неприятности:
автомобиль придется оставлять очень далеко от дома, а ваш двор будет
забит машинами. Замечательно, если проблема ночевки автомобилей решена
изначально: то есть, предусмотрена подземная парковка и стоянка для
гостевых машин. Даже если у вас нет собственного автомобиля, выясните,
сколько машиномест приходится на одну квартиру в доме. Чем больше, тем
лучше.
Оцениваем инфраструктуру
Охраняется ли территория?
Есть ли помещение для консьержа?
Что будет располагаться на первых этажах дома?
Какие рядом магазины?
Далеко ли до детского сада (школы, поликлиники, парикмахерской)?
Два
первых вопроса в большей степени касаются элитных домов и их
состоятельных жильцов. Остальные будут интересны буквально всем.
Многие дома строятся с учетом того, что на первых этажах в них будут
располагаться магазины, аптеки, прачечные, салоны, подземные гаражи и
фитнес–центры.
Приобретая квартиру в сложившемся районе, нужно обратить внимание на
наличие магазинов, детских площадок, школы, поликлиники, спорткомплекса. Е
Если же квартира приобретается в новом районе, стоит поинтересоваться у
застройщика, ведется ли строительство школы, детских садов, будет ли
производиться озеленение и, самое главное, когда все это произойдет.
Если инфраструктура еще не сложилась, грустно, конечно. С другой
стороны, можно быть уверенным, что через несколько лет, когда все
необходимое появится, стоимость приобретенного нынче жилья существенно
возрастет.
Сколько в доме лифтов, что это за лифты?
Сколько в подъезде мусоропроводов? Где они расположены?
Многие
знают, что такое громыхающий лифт в подъезде. Некоторые застройщики в
погоне за экономией устанавливают в домах лифты низкого качества, другие
не экономят на вашем комфорте. Поэтому посмотрите, какие лифты
поставлены в вашем доме.
Также обратите внимание на наличие и количество мусоропроводов.
Планировка и отделка квартиры
Можно ли впоследствии перепланировать квартиру?
Надо
учесть, что приобретение жилья в панельном доме означает совершенно
определенную и неизменную планировку. В панельном доме нагрузка
распределена на стены, перенести одну стену или убрать ее, как правило,
невозможно. Остается выбирать планировку из тех вариантов, которые
предусмотрены в доме данной серии.
В монолитном доме несущими являются не стены, а железобетонный каркас
здания, поэтому единственное, что ограничивает фантазию проектировщиков и
жильцов - это санитарные нормы и правила.
Вы продаете квартиру без отделки или с отделкой?
Что включает в себя отделка в вашем доме?
Существует три основных варианта.
Без
внутренней отделки. Покупатель получает бетонный пол, кирпичные или
панельные стены без выравнивания, простейшее остекление в один
стеклопакет без подоконников. Разводка электричества представлена
электросчетчиком и двумя проводами.
С одной стороны, полный простор для творчества владельцев. С другой, им
предстоит тяжелый (в прямом и переносном значении) ремонт. Можно
прикинуть, сколько придется таскать на 10-16 этаж цемента, кирпича,
сантехники, клея (добавьте к стоимости материалов и рабочей силы
стоимость услуг грузчиков – по 100 рублей за этаж, а лифты, как правило,
в новых домах не работают).
Черновая отделка. Включает в себя цементную стяжку пола, выравнивание стен цементной штукатуркой или гипсовой затиркой (белая гипсовая – экологически чище и приятнее внешне). А также электрическую разводку по всей квартире с монтажом выключателей и розеток и двойной стеклопакет на окнах с монтажом откосов и подоконников. В такой дом тоже сразу не въедешь, но основные трудоемкие работы уже сделаны. Владельцу остается чистовая отделка. Она и приятнее, и легче.
Муниципальная отделка. Отличается тем, что в такую квартиру можно сразу въехать и жить. В ней есть газовая или электрическая плита, сантехника, на полу постелен линолеум, стены оклеены обоями или покрашены, застеклены окна, есть подоконники, произведена электроразводка, установлены выключатели и розетка. Естественно, отделка произведена из материалов бюджетного качества и без особой фантазии. Но ремонт впоследствии можно сделать и самим.
Что еще необходимо учесть?
Вопрос экологии. Покупая квартиру, хорошо бы предусмотреть, чем будем дышать мы и наши дети. Если постараться, в Интернете можно найти экологические карты города, где обозначено загрязнение вод и воздушного бассейна, величина электромагнитного излучения в разных районах, состояние с шумовым загрязнением и с загрязнением тяжелыми металлами, техногенные и опасные геологические процессы.
Приемка дома
Какой бы ни была квартира (без отделки, с черновой отделкой или муниципальной), она может быть сделана качественно или некачественно. Если вы увидели не то, что ожидали (и что обещал застройщик), вы не обязаны принимать квартиру в том виде, в каком вам ее предлагают. Если есть обоснованные претензии, подтвержденные СНиПами и ГОСТами, обещаниями застройщика, прописанными в договоре, то будущий владелец квартиры имеет право составить акт о недоделках, в котором указываются все претензии. И, пока их не устранят, акт приемки не подписывается.
Закон
устанавливает пятилетний гарантийный срок для объекта долевого
строительства. При этом, как говорят юристы, если объект долевого
строительства построен с отступлениями от условий договора, приведшими к
ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его
непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик (если
иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от
застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков
О квартире как вложении средств
Как выбирать недвижимость в качестве вложения денег?
При выборе жилья в нынешней экономической ситуации нужно внести в привычный алгоритм действий некоторые коррективы.
1. В настоящее время не очень выгодно вкладывать средства во вторичный
фонд. Этот сектор был переоценен, и, по прогнозам, цены на «вторичку»
будут сползать процентов на 30 от пиковой стоимости. Поэтому
вкладываться в недвижимость, которая дешевеет, неразумно.
2. Не стоит вкладываться и в строительные объекты, степень готовности
которых меньше 70-80 процентов. Очень рискованно (разве только строит их
ваш ближайший друг, в честности и состоятельности которого вы уверены
на 100 процентов).
3. Наиболее выгодным и перспективным является вложение сбережений в уже
законченные и сданные объекты (либо почти законченные). В этом случае
риск существенно ниже. Следовательно, тот, кто купит
жилье сейчас, как минимум, ничего не потеряет, а в будущем заметно
увеличит свой капитал.
