Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Знакомые недавно переехали в город и собираются приобрести жилье. Денег на целую квартиру пока не накопили, поэтому хотят купить комнату в двухкомнатной квартире. Для начала. А года через два, если и район, и сама квартира понравятся, планируют выкупить и вторую половину, став полноценными хозяевами. 

Предложений о продаже и покупке комнат на рынке достаточно много. В чем особенности таких сделок, кому и почему они выгодны. Практически все они сошлись во мнении, что подобные покупки выгодны для покупателей и имеют неплохие перспективы в будущем. Хотя бы потому, что подобный вариант приобретения жилья существенно дешевле. Это в арифметике четыре разделить на два равняется двум. В жизни при дележе двухкомнатной квартиры ценой в два миллиона рублей каждая комната будет стоить в лучшем случае тысяч 800. В среднем комната обходится в полтора-два раза дешевле однокомнатной квартиры, а в комплекте с ней покупатель получает право пользоваться кухней, коридором, телефоном, прочими удобствами.

Минусов у таких покупок два, и оба побеспокоят лишь людей чувствительных. Во-первых, сложно предугадать, как сложатся отношения с будущими соседями (хотя бывают варианты, когда вторая комната просто пустует). Во-вторых, достаточно часто подобное жилье пропитано атмосферой прошлых конфликтов.

Кто чаще всего продает комнаты?

Супруги, которые делят квартиру после развода; родственники (родители и дети), не сумевшие ужиться вместе; наследники, получившие жилплощадь от родителей или бабушек-дедушек.

Кто чаще всего покупает?

Первая категория – студенты, которым родители покупают комнаты, чтобы те начали жить отдельно.
Вторая категория - те, кто переезжает в город из районов области и у кого нет средств на покупку полноценной квартиры.
Третья категория – люди, которые разъезжаются после развода, а средств на приобретение полноценной квартиры не хватает.
Кроме того, сейчас многие поснимали по 700-800 тысяч рублей с книжки, а этой суммы достаточно именно на покупку части квартиры.

Типы продающихся комнат

Комната в коммуналке, находящейся теперь в частной собственности.
Комната в бывшем общежитии.
Комната в многокомнатной квартире, приватизированной на нескольких человек. Возможна продажа комнаты и в квартире, принадлежащей одному собственнику. В этом случае к договору купли-продажи доли квартиры прилагают договор о предоставлении в пользование конкретной комнаты. Причем этот договор является обязательным для всех последующих собственников в случае дальнейшей перепродажи.

Сделайте предложение, получите согласие

Продажа комнат в коммунальной квартире происходит только с согласия сособственников. На основании статьи 250 ГК РФ они имеют право преимущественной покупки продаваемой доли. Чтобы продать эту долю третьему лицу, сначала нужно предложить купить ее другим сособственникам, и только в случае если они письменно откажутся от покупки или в течение месяца со дня извещения будут молчать, вы можете продать ее третьим лицам. Причем по цене не меньшей, чем предлагали сособственникам. Это самое важное условие. 

Многие агентства недвижимости требуют предоставить нотариально заверенные отказы сособственников от приобретения комнаты, поэтому нужно быть готовым к трудностям: иногда убедить совладельцев недвижимости пойти к нотариусу и подписать соответствующий документ не так просто, ведь они никоим образом не заинтересованы в успешности сделки.

При продаже-покупке доли в двух-трехкомнатной квартире есть свои сложности. Предположим, есть двухкомнатная квартира, в одной комнате 15 квадратных метров, в другой – 18. И у каждого родственника по 1/2 доли. Как разделить собственность, если один из владельцев хочет продать свою долю? Если они не договариваются друг с другом, разделение долей в натуре делается через суд. И, как это ни прискорбно, обычно проигрывает истец. Ему достается комната меньшей площади, потому что суд не имеет права нарушить жилищные права ответчика и, в первую очередь, удовлетворяет именно их.

Соберите документы

- Новый Жилищный кодекс запретил раздел лицевых счетов и выдел долей в натуре. Поэтому сейчас сделать из 2-3-комнатной квартиры коммуналку по закону нельзя. В результате продаются части квартиры (1/2, 1/3) или те комнаты, владельцы которых успели разделить лицевые счета до выхода нового ЖК.

Самым большим спросом пользуются комнаты в 2-3-х комнатных квартирах. Часто бывает, что вторая комната просто пустует, а значит, есть вероятность выкупить со временем квартиру целиком.

Меньшим спросом заслуженно пользуются комнаты в коммуналках и в общежитиях. Цена таких комнат адекватна комфортности, то есть невысокая. А продавцу требуется больше времени и усилий, чтобы собрать комплект документов для продажи, в частности - отказы совладельцев от преимущественного права покупки (особенно если кто-то в отъезде). Пока он собирает согласия сособственников и сдает документы на регистрацию, вдруг выясняется, что кто-то подал документы на приватизацию, а значит, нужно заново переоформлять все бумаги.

И не путайте часть квартиры с комнатой в коммуналке

Люди боятся покупать 1/2 доли, им кажется, что проще купить свою комнату. На самом деле половина двухкомнатной (треть трехкомнатной) квартиры лучше, чем одна комната в коммуналке. Может, поэтому предложений по продаже комнат в коммуналке намного больше. В случае покупки половины дома одновременно приобретается и половина земельного участка, причем земля в данном случае тоже будет стоить дешевле. 

Часто люди не знают своих прав. Совладелец квартиры угрожает: «Я не дам согласие на продажу», и они боятся. А зря: свою долю можно и продать, и подарить.
Правда, в ситуации, когда комнаты смежные, найти покупателя практически невозможно. Такие комнаты продаются по очень низкой цене чаще в том случае, если есть возможность сделать перепланировку с отдельными выходами.

Какие сложности могут возникнуть после приобретения 1/2 части квартиры? Нужно быть готовым к тому, что коммунальные платежи будут едиными для всей квартиры, и соседям самим придется договариваться, как делить счета за электричество, газ и телефон. Хотя некоторые ЖЭКи делали раздел платежей. Если право пользования не определено, то его можно установить либо по соглашению сторон, либо по суду.

Документы, необходимые для заключения договора купли-продажи части квартиры (доли)

1. Нотариально заверенное разрешение от сособственника на продажу или письменно уведомление, что сособственник дал разрешение на продажу, или письменное уведомление, которое было надлежащим образом послано сособственнику, но месяц по документам истек (право на продажу без согласия сособственника наступает на 32-й день после письменного предупреждения).

2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую долю (свидетельство о праве на наследство и свидетельство о государственной регистрации права).

3. Экспликация и поэтажный план из Ростехинвентаризации (БТИ).

4. Справка о стоимости доли (в случае необходимости).

5. Справка из налоговой об отсутствии задолженностей по налогам.

6. Выписка из домовой книги.

7. Договор купли-продажи доли, который подлежит обязательной государственной регистрации.

При покупке половины дома требуются практически те же документы. Только понадобится выписка не из лицевого счета, а из домовой книги.