Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Сделка с недвижимостью – занятие рисковое. Гарантировать ее полную чистоту не может никто. И любая сделка рискует быть расторгнутой. Поэтому очень важно перед тем, как покупать жилье, тщательно изучить все необходимые документы, провести так называемую юридическую экспертизу. Чтобы не потерять и деньги, и квартиру, разумнее доверить столь ответственное дело профессионалам. Хотя не лишним будет и самому знать, когда вашу сделку могут признать недействительной.

Ничтожные и оспоримые

Статья 166 ГК РФ подразделяет недействительные сделки на:
– оспоримые (недействительные в силу решения суда)
– и ничтожные (в силу закона) – недействительны сами по себе с момента их совершения.

Оспоримую сделку, как следует из названия, можно оспорить. Она может быть признана судом недействительной полностью или частично, а может быть признана и действительной. Ничтожная сделка недействительна изначально, без необходимости судебного разбирательства и независимо от признания ее таковой. То есть если сделка является ничтожной, то обращаться в суд с требованием признать ее недействительной не нужно. В суд – только для признания недействительными последствий такой сделки.

Итак, ничтожная сделка ничтожна сразу же с начала ее совершения, а оспоримая сделка является недействительной только если таковой ее признает суд.

Последствия недействительности

Последствия признания сделки недействительной предусмотрены ст. 167 ГК РФ.

Общим последствием недействительной сделки, если иное не предусмотрено законом, является двухсторонняя реституция. То есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. А в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.

Между прочим

По данным одной из юридических компаний, ежегодно в Москве судами различных инстанций расторгается более двух тысяч сделок с недвижимостью, то есть каждая тридцатая. Причем это не означает, что именно столько сомнительных сделок совершено на рынке недвижимости. Их реальное количество значительно выше.

При этом добросовестный покупатель «грязной» квартиры останется и без жилья, и без денег: по действующим законам, если в цепи сделок хоть одну признают недействительной, аннулируется сразу вся цепь.

Основания признания сделки недействительной предусмотрены ГК РФ. В ст. 168–183 ГК РФ перечисляются конкретные основания, по которым сделка может быть оспоримой или ничтожной.

Основания признания

Сделки являются ничтожными в силу следующих оснований:
- несоответствие сделки закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);
- противная основам правопорядка и нравственности цель сделки (ст. 169 ГК РФ);
- мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ);
- недееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 171 ГК РФ);

- н/летие (малолетство) совершившего сделку гражданина (ст. 172 ГК РФ).

Сделки могут быть признаны недействительными (оспоримые сделки) по следующим основаниям:
- несовершеннолетие (в возрасте от 14 до 18 лет) совершившего сделку гражданина (ст. 175 ГК РФ);
- ограниченная судом дееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 176 ГК РФ);
- нахождение совершившего сделку гражданина в состоянии, в котором он не способен был понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- выход за пределы правоспособности при совершении сделки юридическим лицом (ст. 173 ГК РФ);
- выход за пределы ограничения полномочий лица или органа юридического лица на совершение сделок (ст. 174 ГК РФ);
- наличие влияния заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
- наличие влияния обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ).

Оснований для признания сделок недействительными довольно много, но мы рассмотрим наиболее актуальные. В сфере недвижимости чаще всего к таким основаниям относятся:

I. Ничтожные сделки

Участие в сделке недееспособного гражданина
Пример из жизни. Сделка по купле-продаже состоялась, покупатель передал деньги продавцу, право собственности зарегистрировано. Казалось бы, все обошлось. Но тут появляются родственники продавца, которые заявляют, что продавец, оказывается, недееспособный человек и не ведал, что творил. И «заботливые» родственники намерены вернуть квартиру прежнему собственнику. Сделать это может любое заинтересованное лицо – дети (совершеннолетние) продавца, отец, мать, бабушка, дедушка и др. В общем те, кто считает, что совершенная сделка не выгодна ни для продавца, ни для них самих.

Признать гражданина недееспособным можно только на основании решения суда. Если родственники продавца заявляют о его недееспособности, не подкрепляя свое заявление документами, то добросовестному покупателю переживать особо не стоит. Если нет соответствующего решения суда, то считается, что человек полностью вменяем и дееспособен.

Судебное решение является основанием для назначения опекуна, который действует от имени подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах все необходимые сделки.

Как гласит статья 171 Гражданского кодекса РФ, сделка, заключенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной. Если вы купили квартиру у такого гражданина, то каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности сделать это – возместить его стоимость в деньгах.

Также законом предусмотрено, что если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны сделки, то она обязана также возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб.

СОВЕТ. При заключении договора попросите у продавца справку из ПНД (психоневрологический диспансер) о том, что данный гражданин не состоит на соответствующем учете.

Также следует знать, что сделка, заключенная с недееспособным лицом, может быть признана судом действительной по требованию опекуна, если она совершена к выгоде недееспособного.

Если собственник квартиры лицо недееспособное, то это вовсе не означает что такую квартиру нельзя выкупить. Можно, но при определенных обстоятельствах. Так как опекун действует от имени и в интересах недееспособного лица, то договор купли-продажи должен быть заключен только с ним.

Но опять же – есть ст. 37 ГК РФ, которая устанавливает, что опекун не вправе совершать сделки по отчуждению, обмену, дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также любые другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Так что прежде чем поставить свою подпись на договоре, опекун обязан предоставить соответствующее разрешение органов опеки.

Если вы купили квартиру, а после этого продавца признали недееспособным, сделка может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Мнимые и притворные
Мнимая сделка – сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества. С иском в суд в этом случае может обратиться любое заинтересованное лицо – лицо, которое пытается наложить арест на имущество, судебный пристав и др.

Притворная сделка – сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Например, под видом купли-продажи квартиру на самом деле дарят. Также в суд может прийти любое лицо, которое считает, что данной сделкой были ущемлены его права.

Не соответствующие закону или иным нормативным актам
Одно из самых распространенных оснований ничтожности сделки – ее несоответствие закону или иным правовым актам. В принципе любая недействительная сделка не соответствует закону.

Например, довольно распространенная ситуация – заключение договора с нарушением закона. При приватизации жилого помещения в договор в обязательном порядке должны быть включены несовершеннолетние дети. Дети не включаются в приватизационный процесс только в том случае, если на это есть разрешение органов опеки и попечительства. Если такого разрешения нет, а приватизация произведена в ущерб детям, то это ничтожная сделка. Такая приватизация будет признана недействительной.

Если приватизированная квартира уже продана, то ее продажа и все последующие сделки также становятся недействительными. Последствием такой ничтожной сделки будет двухсторонняя реституция, то есть каждая из сторон должна вернуть другой стороне все полученное по сделке.

Напомним, что договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме, в противном случае сделка считается недействительной.

II. Оспоримая сделка

Сделка, заключенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным

Сделка состоялась, право собственности зарегистрировано, но впоследствии оказалось, что продавец – алкоголик или наркоман и был признан судом ограниченно дееспособным. Подать в суд иск может только попечитель.

Признать человека ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами может только суд. Такому гражданину назначают попечителя.

Для того чтобы ограниченно дееспособный смог продать, подарить или заложить свое имущество, ему потребуется предварительное согласие попечителя. Если попечитель не давал своего согласия на сделку, то она может быть признана судом недействительной. С требованием о признании сделки недействительной вправе обратиться в суд только попечитель.

В свою очередь попечитель также не вправе давать разрешение на совершение сделки подопечным без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Таким образом, чтобы сделка с ограниченно дееспособным человеком была полностью законной, необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства и разрешение на совершение сделки от попечителя.

Договор (сделка) подписывается гражданином, ограниченным в дееспособности.

Если суд все же признал сделку недействительной, то в этом случае наступает двухсторонняя реституция.

Под влиянием заблуждения
Допустим, вы купили квартиру с евроремонтом. Казалось бы, въезжай и живи, но выясняется, что ремонт «поверхностный» – доски под линолеумом гнилые, трубы старые и ржавые, штукатурка отходит и т. д.

Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Но помните, что «заблуждение» продавца должно иметь существенное значение. В соответствии со ст. 178 ГК РФ «существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения». Так, если покупатель купил жилье в определенном районе с намерением найти там работу, а в дальнейшем с работой не сложилось, то, конечно, такое не будет относиться к заблуждению.

Если суд признает сделку недействительной по этому основанию, то наступает двухсторонняя реституция. Кроме того, сторона-истец вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны.

Но если это не доказано, сторона-истец обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Без согласия супруга
Продавец уверял, что свободен от уз Гименея, в доказательство тряс перед покупателем паспортом с абсолютно чистым листом про семейное положение, но, как выяснилось, он находится в законном браке. В этом случае обратиться в суд вправе другой супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено. Он вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если недвижимое имущество находится в совместной собственности супругов, для распоряжения таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Это требование основано на Гражданском и Семейном кодексах РФ.

Лжедоверенность
В законе нет статьи под названием «лжедоверенность», но именно с доверенностями связано достаточно много сделок, которые в дальнейшем могут быть признаны недействительными.

Доверенность доверенности рознь. Поэтому если лицо представляет интересы собственника, следует быть внимательным вдвойне.

Во-первых, необходимо выяснить полномочия представителя – вправе ли он заключать договор (сделку) по продаже (дарению, обмену и т. п.), вправе ли представлять интересы собственника в регистрационной службе и т. д.

Особое внимание следует уделить сроку действия доверенности. Если срок не указан, доверенность действует в течение одного года с даты выдачи. Максимальный срок – 3 года. Если в доверенности не указана дата выдачи, такая доверенность считается недействительной.

Во-вторых, даже если доверенность безупречна по содержанию, она может быть поддельной по форме.

В-третьих, даже если доверенность по форме и содержанию не имеет нареканий, собственник квартиры может вообще не догадываться о ее наличии. К сожалению, есть еще «нехорошие» нотариусы, которые за хорошие деньги дадут доверенность постороннему лицу.

Так что будьте внимательны при заключении сделки через представителя. Постарайтесь выйти на контакт с собственником, чтобы он смог подтвердить свои намерения относительно предстоящей сделки с недвижимым имуществом.

Тревоги не бессрочны

Предъявить в суд иск о признании сделки недействительной или о применении последствий недействительности сделки можно не всегда. Законом выделен на это срок исковой давности. Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Если сделка ничтожна, признать ее результат недействительным и применить соответствующие меры можно в течение трех лет. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Если сделка оспорима, срок исковой давности составляет один год.

Но даже при пропуске срока исковой давности существует возможность его восстановить. Суд вправе сделать это, если причины, по которым срок был пропущен, будут признаны уважительными.

Также следует помнить, что недействительной может быть признана не вся сделка, а лишь ее часть. В этом случае действует ст. 180 ГК РФ, где говорится, что недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Например, недействительность части завещания (в части лишения наследства в отношении несовершеннолетнего ребенка наследодателя) не влечет за собой недействительности завещания в целом.

Теперь попробуем разобраться, как могут развиваться события, если все-таки вы приобрели недвижимость, а сделка оказалась недействительной.

Объявлена вне закона

Напомним в общих словах: недействительная сделка – это сделка, которая не соответствует требованиям, установленным законами и другими нормативно-правовыми актами.

По закону если сделка с недвижимым имуществом признана недействительной, то в соответствии с ГК РФ она не влечет за собой юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Таким образом, если суд признает сделку недействительной, то, несмотря на то что у человека на руках свидетельство о регистрации права собственности покупателя, он не будет являться собственником квартиры. Такому горемыке не стоит надеяться и на получение положенного по закону имущественного налогового вычета. Сделка недействительна с момента ее совершения.

Причем, как правило, признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих договоров. Вот и выходит, что главным потерпевшим всегда оказывается последний собственник. Последствие недействительности сделки – восстановление первоначального положения. Такие последствия называются двусторонней реституцией, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель квартиру.

Если же возвратить полученное в натуре невозможно – например, к моменту возврата дом разрушен, то необходимо возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Но для истинного собственника возможность возвратить дом, квартиру, комнату будет зависеть от ряда условий. Возможность получить обратно свое имущество зависит от того, добросовестным или недобросовестным являлся приобретатель.

А кто честный?

Как следует из ГК РФ, добросовестным приобретателем является лицо, которое, приобретая имущество (квартиру, дом, земельный участок), не знало и не могло знать, что продавец не имеет права на отчуждение имущества.

В большинстве случаев покупатели недвижимого имущества даже не догадываются о том, что продавец не чист на руку. Со стороны продавца махинации могут быть связаны с подделкой необходимых доверенностей, других документов. В результате покупатель, будучи уверенным в абсолютной законности сделки, приобретает жилье. И в этом случае он – добросовестный приобретатель.

Если же покупатель знал, что продавец действует в обход закона или же был в сговоре с продавцом, в этом случае приобретатель считается недобросовестным.

Истребовать квартиру у такого покупателя можно в любых случаях.

А вот вернуть жилплощадь, купленную добросовестным приобретателем, можно не всегда.

Осторожно: липа!

Если покупатель является добросовестным приобретателем, настоящий собственник квартиры вправе истребовать это имущество только в следующих случаях:
– когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение;
– похищено у того или другого;
– выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Вот, например, довольно распространенная ситуация с продажей квартиры по доверенности. Сегодня мошенники научились так умело подделывать паспорта, деньги и др., что фальсифицировать доверенность особого труда не составит. Содержание ее, как правило, дает представителю широкий круг полномочий: право продать квартиру, заняться оформлением документов для продажи, подавать и получать документы на государственную регистрацию договора и т.д. Вооружившись такой бумагой, аферисты совершают сделки. При этом настоящий собственник о ее существовании, как говорится, ни сном ни духом...

Если сделка по липовой доверенности дойдет до логического конца, то есть мошенники найдут покупателя и продадут квартиру, собственник в данной ситуации может обратиться в суд и истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя, потому что квартира выбыла из его владения помимо его воли. Ну не хотел он продавать квартиру, а нечестные люди обманным путем лишили его собственности!

Во всех этих случаях будет действовать правило о двусторонней реституции. То есть каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке (покупателю – деньги, продавцу – квартиру).

Также потребовать возврата своей квартиры от добросовестного приобретателя можно, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать; при безвозмездности сделки – то есть когда новый собственник стал хозяином квартиры абсолютно бесплатно. Например, ему ее подарил человек, который не имел никакого отношения к своему «подарку». И через дарение прежний собственник может вернуть свое имущество так же во всех случаях.

Если с покупателем все предельно ясно: он должен будет освободить квартиру для настоящего собственника, – то как же он получит свои деньги, которых у собственника нет? Он ничего и не будет должен такому неудачливому покупателю, ведь денег-то никаких не получал. И ему ничего не останется делать, как искать мошенников и с них уже требовать возврата своих «кровных». Но, как это обычно бывает, после удачно провернутой аферы выйти на след мошенников бывает затруднительно.

Бывают исключения...

Двусторонняя реституция невозможна, если:
– одна из сторон сделки не может исполнить обязательство по возврату полученного ни в натуре, ни в деньгах (ст. 416 ГК);
– в случае односторонней сделки (например, дарения);
– если к моменту признания сделки недействительной одна из сторон прекратила свое существование (например, когда юридическое лицо ликвидировано);
– если иные последствия недействительности предусмотрены самим законом. Например, при признании недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК), в доход государства взыскивается все полученное по такой сделке стороной (сторонами), совершившей такую сделку умышленно.

Покупатель желает знать

Если дело грозит закончиться не в пользу добросовестного приобретателя, то есть квартиру возвращают настоящему собственнику, честному покупателю необходимо знать следующее:
– при истребовании имущества он имеет право на возмещение своих затрат и может оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества (в случае, если они могут быть отделены без повреждения объекта) или потребовать возмещения понесенных затрат на улучшение (например, стоимость евроремонта). При этом величина такого возмещения не должна превышать стоимость самой квартиры или дома;
– согласно принятой в 2006 году дополнительной статьи 31.1 к Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Такое же право есть и у собственника жилого помещения, который не вправе истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя.

Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу суда не производилось в течение одного года с начала срока для предъявления этого документа к исполнению.

То есть если добросовестный приобретатель вернул квартиру собственнику, а затем подал в суд иск к мошенникам о возмещении ущерба, но те не спешат выполнить решение суда, то в течение одного года возникает право на компенсацию. То же самое касается и собственника квартиры, который не может истребовать ее от честного покупателя.

Размер компенсации определяется исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн рублей. Хотя особо рассчитывать на эту компенсацию не стоит. Но эта дополнительная статья о добросовестном приобретателе. Несмотря на то что ст. 31.1 о добросовестном приобретателе была дополнительно внесена в Закон о государственной регистрации четыре года назад, она не решает в полной мере проблему защиты прав последнего владельца. Правовой механизм уплаты такой компенсации законодатели до конца не разработали и по сей день. То есть пока еще ни один обманутый добросовестный приобретатель или бывший собственник не получил такую компенсацию.

На что рассчитывать собственнику?

Помимо того что у законного владельца квартиры есть шанс вернуть квартиру обратно, законом предусмотрены и другие «поощрения».

Так, если

Источник: http://Квартирный ряд