Главная » Статьи » Профессиональные юридические консультации |
При появлении жилищных вопросов зачастую возникают сомнения: а нужно ли
обращаться за помощью к риэлтору? Ведь можно выбрать и другой путь и
самому пройти все этапы сделки покупки или продажи квартиры. В последнем
случае нужно иметь в виду, что, действуя самостоятельно, покупатель
может не узнать историю приобретаемой квартиры, а продавец (или его
представитель — агент) далеко не всегда стремится раскрыть эту
информацию. О рисках, которые иногда возникают при приобретении жилья,
мы и расскажем. Одним из рисков может оказаться неучастие несовершеннолетних в
приватизации. Как известно, с момента появления в нашей стране
законодательства о приватизации жилья и до 1994 г. проживавшие в
квартире дети зачастую не включались в число собственников помещений.
Последующие законодательные изменения и судебная практика поставили под
сомнение законность такой приватизации и заключенных на ее основании
договоров. Исковые заявления не участвовавших в данном процессе детей
(после того, как они выросли) составляют заметную часть рассматриваемых в
судах дел. Граждане требуют признания недействительными договоров
приватизации и последующих договоров купли-продажи квартир. Опасность
возникновения подобных споров сохраняется и сегодня.
При обжаловании сделок купли-продажи в судах разворачиваются настоящие драмы. Что могут возразить покупатели, которые не знали о неучастии несовершеннолетнего в приватизации (или не захотели проверить данное обстоятельство при покупке)? Прежде всего они могут указать на истечение срока исковой давности, на необходимость его исчисления с момента заключения и исполнения договора приватизации (то есть, как говорилось выше, с 1994 г.). В настоящий момент срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожных сделок составляет три года. Покупатель может возразить, что родители несовершеннолетнего действовали от его имени и в его интересах и сознательно не включили ребенка в число собственников. аргументом в пользу покупателя может стать и то, что изменения в ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» внесены ФЗ от 11.08.1994 г. (опубликован и вступил в силу 14.08.1994 г.). Также покупатель может указать, что права несовершеннолетнего на участие в приватизации не нарушены — он может участвовать в приватизации другой квартиры. В ответ на возражение о пропуске срока исковой давности истец имеет право указать, что он был несовершеннолетним и не мог самостоятельно защищать свои права в суде, заявить, что узнал о результатах приватизации недавно. Истец может отметить также, что, несмотря на введение специальной нормы об обязательном участии несовершеннолетних в приватизации только в 1994 г., он проживал в помещении ранее указанного срока и имел равные с другими лицами права на приватизацию, а соответственно, его должны были включить в число собственников квартиры (что подтверждается судебными разъяснениями — см. п. 7 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.08.1993 г.). Еще одним аргументом истца станет отсутствие документа, подтверждающего согласие органов опеки и попечительства на невключение несовершеннолетнего в число собственников, так как такая приватизация связана с отказом от принадлежащих несовершеннолетнему прав. При рассмотрении дела суд, скорее всего, учтет, кто подал исковое заявление: несовершеннолетний (после того, как он уже вырос) или его родители. Последние имеют меньшие шансы добиться признания сделки недействительной — ведь они сами сначала заключили договор приватизации и продали квартиру, а потом выдвинули требования в отношении подписанных договоров. Также будут рассмотрены иные обстоятельства, характеризующие степень нарушения прав несовершеннолетнего неучастием в приватизации, в том числе: участвовал ли он в приватизации другого жилого помещения, получил ли право на жилую площадь по иным основаниям (наследство, дарение) или право на какую-нибудь квартиру, приобретенную его родителями взамен проданной, имеет ли право на жилую площадь сейчас и прочее. Словом, у покупателя есть все шансы выиграть спор по поданному против него исковому заявлению о признании недействительным договора купли-продажи. Только стоит ли доводить дело до суда? Приобретая квартиру, в которой был зарегистрирован несовершеннолетний, нужно адекватно оценить связанные с этим риски. Первый покупатель квартиры может потребовать от продавцов приобрести несовершеннолетнему другую жилплощадь (долю в ней, соответствующую той доле, которая была бы у него, если бы он участвовал в приватизации) или предоставить причитающуюся ему часть денежных средств от продажи, а специалист поможет правильно составить договоры и получить необходимые заявления у продавцов. Наконец, можно воспользоваться услугой титульного страхования. Ее предлагают многие страховые организации. Она гарантирует получение денежной компенсации в случае признания договора недействительным и дополнительную юридическую защиту в суде. Источник: http://Недвижимость & Цены | |
Категория: Профессиональные юридические консультации | Добавил: wat51 (22.11.2010) | |
Просмотров: 1202 | Комментарии: 3 | Рейтинг: 0.0/0 | |
Всего комментариев: 0 | |
Форма входа |
Категории раздела | ||||||||||||||||
|
Поиск |
Друзья сайта |
|
Статистика |
Онлайн всего: 1 Гостей: 1 Пользователей: 0 |