Если вы стали собственником доли квартиры, но вышло так, что вы не можете или не хотите в этой квартире жить, то рано или поздно придете к решению продать долю. Ведь за квартиру, независимо от того, пользуйтесь вы ей или нет, нужно платить ежегодный налог на имущество, а также ежемесячные коммунальные платежи в размере пропорциональном вашей доле. В этой ситуации фраза о том, что недвижимость измеряется не только в квадратных метрах, но и в деньгах, приобретает для вас вполне конкретный смысл.
Ваши расходы на содержание недвижимости растут, а пользу из нее извлекаете не вы, а другие сособственники, которые хотя и заинтересованы в пользовании всей квартирой, но не желают нести за вас бремя содержания вашей доли. Напротив, продав долю, вы можете построить дом на даче или купить хорошую машину, о которой так долго мечтали.
Возникает вопрос: «Сколько стоит моя доля?». Самая распространенная ошибка, или если хотите заблуждение, это исчисление стоимости доли от рыночной стоимости всей квартиры, путем простого умножения ее цены на размер доли. Если вся квартира стоит 210 тысяч долларов, это совсем не значит, что 1/3 доля квартиры стоит 70 тысяч долларов. Это максимально возможная цена доли, которая достижима только в одном случае.
Такой способ оценки актуален, если продается не доля, а вся квартира, а деньги от продажи квартиры делятся между сособственниками пропорционально принадлежащим им долям. На практике это большая редкость, так как инициатором продажи квартира, как правило, выступают не все, а кто-то один из сособственников, и ему приходится соглашаться на менее выгодные для себя условия раздела денег, лишь бы другие сособственники согласились продать квартиру целиком. Только так, можно максимально выгодно продать долю. Поэтому главный совет тем, кто хочет продать долю в квартире, попытайтесь договориться с другими сособственниками о продаже квартиры целиком.
В том случае, если продается только доля квартиры, ее рыночная стоимость зависит от того, сколько отдельных комнат приходится на жилые метры, исчисленные от размера доли. При этом, если в квартире две комнаты, площадь которых, 10 и 15 кв.м., а вам принадлежит 1/2 доли квартиры, рассчитывать стоимость своей доли нужно исходя из стоимости меньшей комнаты.
Почему из стоимости комнаты? Рыночная цена определяется спросом и предложением. Спросом доля квартиры пользуется только у тех, кто не имеет возможности купить себе отдельную комнату. Ведь в реальности человек, который купит 1/2 долю в 2-х комнатной квартире, будет пользоваться в лучшем случае комнатой, а не всей квартирой. Предложение долей на рынке недвижимости очень большое и значительно превышает спрос.
Почему нужно исходить из стоимости меньшей комнаты? Дело в том, что если сособственникам квартиры самостоятельно не удается договорить о том, кто какой комнатой будет пользоваться, то порядок пользования может установить только суд. При этом инициатор судебного разбирательства находится в более невыгодном положении, так как суд при вынесении решения исходит из того, нарушаются или нет жилищные права ответчика, а не истца. Поэтому, если попросить суд выделить себе в пользование большую комнату, в иске откажут, а если меньшую - требования о порядке пользования удовлетворят.
Можно, конечно, не определять порядок пользования вовсе, но для чужих людей, владеющих одной квартирой, это создает определенные неудобства, которые значительно уменьшают продажную стоимость доли.
Другие участники долевой собственности на основании ст. 250 ГК РФ имеют право преимущественной покупки вашей доли. Перед продажей доли третьим лицам вы обязаны сначала предложить выкупить долю другим сособственникам. И только в том случае, если они письменно откажутся от покупки или в течение месяца со дня извещения не купят вашу долю, вы можете продать ее третьим лицам по цене не меньшей, чем предлагали другим сособственникам.
Если, другие сособственники создают юридические препятствия продаже доли, или физически препятствуют показу квартиры потенциальным покупателям, это также значительно снижает стоимость доли. Сама сделка по продаже квартирной доли вещь сложная, и одна не похожа на другую. Поэтому будет не лучшим решение, заниматься продажей доли самостоятельно без юридической поддержки и без опыта продаж недвижимости.