Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

В предыдущей части статьи о регистрации перепланировки мы поговорили о том, что именно можно менять в квартире во время ремонта без согласования, а какое переустройство жилого помещения незаконно в принципе. Кроме того, мы изучили полный перечень документов, необходимых для регистрации перепланировки и о тех трудностях, с которыми может столкнуться собственник квартиры при сборе всех необходимых бумаг. На этот раз мы выяснили, что грозит тем, кто не узаконил переустройство жилья должным образом, как продать квартиру с перепланировкой и как относятся банки к подобным изменениям в квартирах, являющихся предметом залога по ипотеке.

Снес стену – верни на место

Согласно действующему законодательству, самовольная перепланировка может послужить поводом для наложения на собственника квартиры штрафа в размере от 2 до 2,5 тыс. рублей. Такая мера наказания предусмотрена статьей 7.21 Административного кодекса РФ. Казалось бы, смешные деньги, особенно учитывая тот факт, что сам ремонт с перепланировкой может стоить десятки, а то и сотни тысяч долларов. Но КОАП – это не единственный документ, в котором содержатся положения об ответственности за незаконную перепланировку. Жилищный кодекс РФ карает самовольное переустройство жилых помещений гораздо более сурово. И действительно, если обратиться к статье 29 ЖК РФ, становится ясно, что штрафом менее ста долларов проблемы с законом не ограничатся. Собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Несложно посчитать, какие затраты понесет собственник квартиры с перепланировкой, если соответствующие инстанции узнают о самовольном вмешательстве в конструкцию жилья. Как уже было сказано выше, сам ремонт может стоить немалых денег, по итогу окажется, что они были потрачены впустую, да еще и придется за свой счет восстанавливать первоначальный вид квартиры.

Кроме того, 29 статья ЖК РФ предусматривает наказание и за невыполнение предписаний контролирующих органов. В частности, в третьем пункте этой статьи говорится о том, что в случае, если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, в отношении собственника будет принято решение о продаже квартиры с публичных торгов.

Если пересказать суть закона простым языком, то ситуация будет выглядеть следующим образом: если при перепланировке были внесены изменения в технические характеристики здания, например, снос несущей стены, выдается предписание в течение четырех-шести месяцев привести квартиру в первоначальное состояние. В противном случае жильцу грозит судебное разбирательство, в худшем случае - выселение и последующая продажа квартиры на аукционе. На вырученные от продажи деньги будет осуществлен ремонт, в ходе которого ликвидируются все изменения. Оставшиеся после ремонта средства возвращаются выселенному жильцу. Однако, до крайней меры наказания дело доходит очень редко: с 2005 года известно только об одном таком случае, причем до сих пор нет точной информации, что выселение состоялось.

Но есть в той же статье и один «приятный» пункт. Если контролирующие органы признают внесенные изменения незначительными и не влекущими за собой негативных последствий для конструкции дома в целом, то карательные меры приниматься, скорее всего, не будут. В соответствии с пунктом 4 статьи 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в переустроенном виде, если не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угрозы их жизни и здоровью.

Предпродажная подготовка

Как известно, жизнь – непредсказуемая штука. Сегодня вы делаете перепланировку квартиры для себя, а завтра у вас может возникнуть необходимость продажи этой квартиры. О причинах, которые могут толкнуть на этот шаг, говорить не стоит, у каждого они свои, но вот трудности, с которыми может столкнуться собственник квартиры с неузаконенной перепланировкой в случае купли-продажи, одинаковы для всех. Эксперты утверждают, что несогласованное переустройство квартиры может значительно усложнить процесс продажи жилья. Не так давно были ужесточены правила выдачи Бюро технической инвентаризации различных документов, необходимых при проведении сделок с объектами недвижимости. Теперь без обмеров БТИ собственники не смогут получить справку-экспликацию на объекты, обследование которых производилось более пяти лет назад. И вот тут начнутся сложности. При официальном оформлении кадастрового паспорта представитель службы БТИ обязан при осмотре помещения нанести на план красным контуром те места и точки, которые были перенесены. При этом выдается кадастровый паспорт и получается письменное заявление покупателя, что он обязуется в определенный срок узаконить данную перепланировку. Между тем, данный документ входит в пакет документов, необходимых для оформления сделки купли-продажи. Соответственно, прежде чем продать квартиру, придется согласовать перепланировку. Если же изменения, произведенные в квартире, узаконить нельзя, то придется, как было сказано выше, возвращать квартиру в первозданный вид перед продажей.

Впрочем, есть возможность продать квартиру и с несогласованной перепланировкой. Но при этом нужно указать в договоре купли-продажи, что обязанность узаконить ее вместе с квартирой переходит к покупателю. Новый владелец должен предоставить в Регистрационную палату нотариально заверенную форму, в которой обязуется привести квартиру в первоначальный вид либо узаконить произведенные изменения. Вряд ли тут нужно объяснять, что не каждый покупатель захочет брать на себя такие обременения вместе с квартирой. А если даже и решится, то наверняка попросит существенную скидку, ведь ему придется уже за свой счет проводить согласование или возвращать квартире status quo. Если же потом покупатель квартиры захочет ее перепродать, но не выполнит указанных выше действий, ему откажут в регистрации сделки. То есть продать квартиру он не сможет.

Ипотека против перепланировки?

Как известно, у каждого ипотечного банка свой подход к обременениям, которые накладываются на квартиры, находящиеся в залоге. Кто-то, к примеру, запрещает сдавать в аренду квартиру без согласования с банком, другие кредитные организации подобных требований не выдвигают. То же самое касается и перепланировки. Для примера рассмотрим кредитные договора двух банков. «Дельта кредит» в документах указывает следующее: «... не производить перепланировки квартиры без предварительного согласования с Банком, а после получения такового - без согласования соответствующих организаций в порядке, установленным законодательством РФ». Позиция банка вполне понятна. Так как квартира является предметом залога по ипотеке, то кредитор должен быть уверен, что он сможет без проблем продать предмет залога в случае невозможности возврата кредита заемщиком. А перепланировка, тем более, неузаконенная, как мы уже выяснили, может стать преградой на пути проведения сделки купли-продажи.

А вот «Москоммерцбанк» более лояльно относится к своим заемщикам, и не требует предварительного согласования, просто указывает в кредитном договоре фразу, о том что «собственник квартиры производить переустройство и перепланировку может лишь с разрешения исполнительных органов власти в порядке определенном действующим законодательством». То есть, опять же, регистрации перепланировки в квартире, купленной по ипотеке, не избежать. В противном случае банк оставляет за собой право расторгнуть кредитный договор и потребовать досрочного погашения задолженности по ипотеке.

Итак, если вы еще не передумали заниматься перепланировкой в своей квартире, вы теперь точно знаете, как провести согласование переустройства жилья и что вам грозит в том случае, если вы решите регистрацией пренебречь. Какой путь избрать – решить должен каждый для себя самостоятельно. Точной статистики не существует, но эксперты уверяют, что львиная доля перепланировок делается без согласования. Таким же путем можете пойти и вы, но не нужно забывать и о последствиях. Как говорится, мы вас предупредили.