Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

В жизни каждого собственника жилья есть как минимум два важных события, которые так или иначе связаны с владением недвижимостью. Первое – это непосредственно сам факт обретения заветных квадратных метров. Второй – ремонт в новой квартире. Причем второе событие по ряду параметров может легко затмить по важности первое. Как известно, ремонт – это локальное стихийное бедствие. А если речь идет о перепланировке квартиры, то стихийное бедствие может вполне перерасти в нечто близкое к концу света. И самым сложным этапом будут не ремонтные работы, а согласование всех необходимых бумаг и получение разрешения на перепланировку. Как получить разрешение с минимальной «головной болью».

С чего начать?

Прежде чем заниматься сбором необходимых документов для получения разрешения, нужно понять, могут ли планируемые вами изменения в квартиры быть зарегистрированными в принципе. Существует ряд документов, в которых четко прописано, что именно можно изменять. Согласно документу, не допускается переустройство помещений, при котором:

1. Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
2. Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
3. Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение.
4. Предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
5. Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
6. Переносятся радиаторы в застекленные лоджии, балконы и иные летние помещения.
 7. Выполняются работы по устройству полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления.
8. Нарушаются требования строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для жилых зданий.

Вышеизложенный сухой канцелярский текст можно объяснить на простых примерах, которые наиболее часто встречаются на практике. Наиболее распространенной перепланировкой «вне закона» является перенос «мокрых точек» - нельзя протягивать трубы от основного стояка и канализации, грубо говоря, нельзя свободно менять расположение санузлов или кухни. Вторым пунктом в рейтинге незаконных перепланировок значится перенос или снос несущих стен. «Максимум, что может сделать владелец квартиры – прорубить в стене проем с соблюдением всех технологических требований, необходим монтаж подпирающей балки. Незаконным считаются также увеличение/уменьшение или перенос дверных проемов, объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями. Остекление лоджий и балконов тоже необходимо согласовывать, о чем многие даже не догадываются», - говорит он. Впрочем, остекление балкона – это далеко не единственное, о чем «многие даже не догадываются». К этому перечню можно также отнести установку кондиционеров на фасаде, перестановку газовой плиты, работы по устройству полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и многое другое. Получается, что практически каждый элемент горячо любимого нашими гражданами «евроремонта» нужно согласовывать, при этом некоторые моменты согласовать не удастся, потому что они запрещены в принципе.

Естественно, нельзя не сказать о том, что можно делать в рамках ремонта в квартире без согласований. Никто не будет против замены обоев, напольных покрытий, плитки, входной и межкомнатных дверей (без изменения дверных проемов). Также разрешено разбирать либо изменять конструкцию встроенной мебели, не образующей отдельных помещений, заменять инженерное оборудование, не предусматривающее переноса. Не надо согласовывать замену смесителя, ванны или батареи отопления на аналогичные по техническим параметрам. А вот установку джакузи придется согласовать, поскольку оборудование увеличивает нагрузку на перекрытия. Если вы проживаете в доме с деревянными перекрытиями, каковых немало в городах, то согласование просто необходимо.

Бюрократия в режиме «одного окна»

Итак, у вас в голове уже готов дизайн-проект вашей новой квартиры, вы уже поняли, что, как законопослушный гражданин, просто обязаны заняться получением разрешения на перепланировку. Чтобы все сделать правильно, вам понадобится собрать довольно увесистую папку необходимых документов. Полный перечень приведен в статье 26 ЖК РФ:

1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения в жилом доме.
2. Документы, подтверждающие полномочия представителя физического лица действовать от имени третьих лиц или юридического лица действовать от имени юридического лица (доверенность, оформленная в установленном порядке, и документ, удостоверяющий личность).
3. Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое и нежилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).
4. Проект переустройства и (или) перепланировки жилого и нежилого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке.
5. Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (для нежилого помещения - поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание (строение) (форма 1а), справка БТИ о состоянии здания/помещения) (форма 5).
6. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма.
7. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого и нежилого помещения, если такое жилое и нежилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории и культуры.

Все эти документы подаются по системе «одного окна» в инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах. Отведенное законом время на рассмотрение документов весьма небольшое – всего 20 дней. К тому же, процедура эта абсолютно бесплатна. Гораздо больше времени, денег, да и нервов, уйдет на сбор документов.
Для этого необходимо сначала обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) и получить поэтажный план. Помимо больших очередей в БТИ, придется еще дней 20 ждать, когда техник придет к вам в квартиру и сделает необходимые замеры. При этом техник может прийти только в течение рабочего дня, т.е. с девяти утра до шести вечера, и владельцу квартиры необходимо в это время находиться дома. Через 5-10 дней после визита техника можно получить необходимые справки. Если предполагается сделать незначительную перепланировку, не затрагивающую несущие конструкции, например, перенести дверной проем, развернуть ванну, то изменения можно обозначить от руки на поэтажном плане, сделать так называемую «перепланировку по эскизу», а затем сдать план с заявлением в службу «одного окна».

Если же планируются более серьезные изменения в квартире, то цепочка инстанций значительно удлиняется. Даже если вы хотите просто остеклить балкон. Данный вид перепланировки чиновники рассматривают как «изменяющий архитектурный облик здания», и проект остекления требует дополнительного согласования. Если же при переустройстве вы собираетесь затрагивать несущие стены, то к заявлению требуется приложить проект, который следует выполнить в одной из проектных организаций. Ему должно предшествовать техническое заключение о возможности переустройства. Проект необходимо согласовать с пожарными службами, которые сегодня входят в структуру МЧС, а также с санэпиднадзором, службами газа, водоснабжения и др. Кроме того, следует согласовать проект с органом управления жилым домом. И только затем можно подавать документы. Выполнение технического заключения и рассмотрение заявлений по согласованию проекта являются платными услугами.

Естественно, собственник квартиры не обязан заниматься согласованием самостоятельно. На рынке сегодня существует ряд посреднических организаций, специалисты которых избавят от хождения по инстанциям, стояния в очередях, сбора документов и так далее. Стоят такие услуги в среднем в районе 100 тыс. рублей, а по срокам занимают от 4 месяцев до года. Правда не стоит забывать о том, что в этой сфере бизнеса, как и в любых других, связанных с предоставлением посреднических услуг, велик риск «нарваться» на мошенников. Избежать возможных проблем можно двумя способами: обратиться в организацию, услугами которой уже пользовались ваши близкие или знакомые, либо проконсультироваться в крупном агентстве недвижимости, эксперты которого либо сами решат ваши проблемы, либо порекомендуют услуги компании-партнера.

В следующей части мы расскажем о том, какие причины могут послужить отказом в выдаче разрешения на перепланировку, с какими проблемами могут столкнуться те, кто не оформил перепланировку должным образом, какие трудности встанут перед собственником при продаже квартиры с перепланировкой, а также о том, как относятся банки к перепланировке в квартирах, являющихся предметом залога по ипотеке.