Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Нотариус вам в помощь

Роль этих специалистов в сделках купли-продажи недвижимости давно стала формальной, поскольку обязательное нотариальное удостоверение договоров не требуется уже больше десяти лет. Однако в следующем году все может возвратиться на круги своя: нотариусам хотят вернуть отобранные у них когда-то полномочия. Есть ли в этом смысл? По доброй воле В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение в сделках с недвижимостью необходимо только при подписании завещания, а также договоров о залоге, переуступке права требования, ренты. В остальных случаях обращение к нотариусам носит добровольный характер. В марте 1996 г. была введена вторая часть ГК РФ, где впервые прописали правила составления различных видов договоров. В частности, ГК установил, что договор купли-продажи недвижимости можно заключать в простой письменной форме, и этого вполне достаточно для регистрации сделки. Однако действовать эти нормы начали фактически только с 31 января 1998 г. после принятия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который вводил новый механизм учета и защиты прав на недвижимое имущество, призванный заменить собой участие в оформлении сделок нотариата. Именно тогда появился Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Его создание позволило контролировать на федеральном уровне законность и чистоту сделок с недвижимым имуществом и одновременно обеспечило возможность свободного доступа к содержавшейся в ЕГРП информации каждого заинтересованного гражданина. Эксперты неоднозначно оценивают последствия отмены обязательного участия нотариусов в сделках купли-продажи недвижимости. Нотариальные услуги связаны с дополнительными денежными и временными тратами, поэтому с точки зрения оперативности и удешевления процесса участникам сделки удобнее заключать договоры в простой письменной форме, и это, безусловно, плюс. В качестве минуса можно отметить увеличение количества сделок сомнительного характера. Проверить их достоверность стало сложнее. Именно для того, чтобы подстраховаться, продавцы и покупатели по доброй воле идут к нотариусу. Его подпись придает договору купли-продажи определенный правовой вес. Во-первых, нотариус может составить договор (или перепроверить уже составленный), так как фактически выступает в роли юриста. Ставя свою подпись, он тем самым удостоверяет, что документ соответствует закону. Важно, что нотариус может удостоверить личности продавца и покупателя. Есть даже такое устоявшееся выражение — «личность установлена, дееспособность проверена». Это означает, что нотариус является гарантом того, что сделка совершалась, во-первых, когда люди были в трезвом уме и ясной памяти, а во-вторых, не по поддельным паспортам. Конечно, проверка личности нотариусом носит несколько условный характер: он лишь визуально проверяет документы и дееспособность сторон. Проще говоря, специалист констатирует, что документы не поддельные, люди отдают отчет своим поступкам, действуют по собственной инициативе, а не под угрозой насилия, и не находятся в состоянии алкогольного опьянения или под действием наркотиков. Таким образом, нотариус скорее психологически воздействует на участников сделки (они осознают, что возможностей для мошенничества меньше). За собственное спокойствие клиенты готовы платить, тем более что услуги нотариуса стоят не так уж дорого, особенно по сравнению со стоимостью квартиры (государственная пошлина сегодня составляет 0,5% от суммы, указанной в договоре, но не более 20 тыс. руб.). К тому же, как правило, расходы стороны делят пополам. На круги своя Однако подпись нотариуса под договором еще не означает проверку юридической чистоты всей сделки, которая заключается прежде всего в изучении истории квартиры. Эту услугу предоставляют риэлторские агентства, что с точки зрения здравого смысла не совсем логично. В России риэлтор — и чтец, и жнец, и на дуде игрец, то есть выполняет функции и риэлтора (занимается подбором объектов недвижимости), и юриста (проводит проверку юридической чистоты объекта недвижимости), и финансового консультанта (организует взаиморасчет сторон, подбор банка, ипотечной программы). Между тем в зарубежных странах риэлторов отличает узкая специализация — их роль сводится к выполнению лишь посреднической функции между продавцом и покупателем объекта недвижимости. Задачи же, связанные с проведением сделки, ложатся на плечи других специалистов: вопросами страхования занимается страховая компания, финансирования — ипотечный брокер (в отличие от России в США сделки с недвижимостью без использования банковского кредита совершаются редко), а все правовые нюансы лежат в сфере деятельности нотариусов и специализированных юридических компаний. Именно универсальность российских риэлторских агентств игроки рынка считают главным преимуществом, но, похоже, вскоре они могут его лишиться. В настоящее время готовится «апгрейд» российской нотариальной системы. В сентябре этого года при Минюсте была сформирована рабочая группа по подготовке нового закона «О нотариате и нотариальной деятельности в РФ». Государство предполагает более активно использовать нотариальные процедуры для юридической защиты граждан и предупреждения судебных споров. Одна из ключевых норм касается восстановления обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимости. При этом права нотариусов планируется существенно расширить, чтобы дать им возможность проводить проверку юридической чистоты сделок, аналогичную той, что проводят их зарубежные коллеги. Европейские нотариусы собирают весь пакет документов сами: получают сведения из единого госреестра прав на объект, анализируют его характеристики (сколько раз он перепродавался, кто его изначальный собственник и т. д.). Эта информация содержится в описательной части договора. Далее нотариус удостоверяет его, сам регистрирует право собственности в специальном органе и выдает покупателю соответствующее свидетельство. На Западе нотариально заверенные сделки с недвижимостью являются гарантией для покупателя или продавца. В суде они являются априори выигрышными, так как обладают безусловной правовой чистотой. По мнению российских законодателей, новые правила позволят исключить из алгоритма подготовки сделки случайных людей — черных маклеров, нечистоплотных риэлторов и т. д. Немаловажно и то, что нотариус будет пополнять ЕГРП только достоверными данными. Статистика, которой сейчас оперируют прокуратура и органы регистрации, свидетельствует о крайней криминализации сделок с недвижимостью. На недавних парламентских слушаниях, посвященных имущественным отношениям граждан, представители Федеральной службы государственной регистрации заявили, что 70% сделок с недвижимостью являются проблемными. Это ли не повод государственным структурам искать выход из сложившейся ситуации? Кесарю — кесарево Если в двух словах, то суть нотариальной реформы в следующем: каждый должен заниматься своим делом. Риэлтор — поиском продавца-покупателя, а нотариус — решением юридических вопросов. Интерес нотариального сообщества ясен — получить гарантированный законом поток клиентов. Но, с другой стороны, нотариальное сопровождение сделки приведет к тому, что в договорах купли-продажи будут указывать реальные (или близкие к тому) цены на приобретаемую недвижимость. А это означает большую прозрачность рынка недвижимости. Такой порядок был бы выгоден лицам, которые осуществляют сделку без участия риэлторских компаний, поскольку он освобождает участников сделки от лишних хлопот. Обязательное вовлечение нотариата в сделку должно сократить число обманутых граждан. Нотариус — как ОСАГО. Он — дополнительная гарантия. Конкуренции в лице нотариусов риэлторы не боятся. Риэлторы в Европе и США чувствуют себя вполне комфортно. Надеюсь, что и у нас данная реформа приведет не к противостоянию, а к сотрудничеству. Если планируемые поправки, инициируемые президентом Федеральной нотариальной палаты, приведут к безусловной правовой чистоте сделки, то это станет благом для всех участников рынка недвижимости. Главное, считают эксперты, чтобы предполагаемые нововведения не привели к созданию очередного бюрократического барьера, усложнив процедуру сделки, увеличив время ее проведения и стоимость. Чисто технически мне сложно представить так называемую активную работу нотариуса по проверке юридической чистоты квартиры. Ведь в этом деле, помимо головы, нужны еще и ноги. Нотариусам придется содержать штат специалистов-помощников, что обязательно приведет к повышению цен на услуги и увеличит итоговую сумму сделки. Для того чтобы избежать увеличения финансовой нагрузки на клиентов, нужно снять действующее сейчас ограничение на количество нотариусов — это создаст почву для здоровой конкуренции, в том числе и за счет стоимости их услуг. Если цена нотариальных услуг будет конкурентной с расценками юристов на подготовку договоров купли-продажи и сдачу документов в ФРС, то риэлторы сами пойдут к нотариусам. Так или иначе, эксперты предупреждают: для подобной реформы нужна хорошо проработанная законодательная база с четким распределением обязанностей между нотариусом и риэлтором. Иначе произойдет размывание ответственности, что, безусловно, не пойдет на пользу клиентам. К сведению Государство предполагает более активно использовать нотариальные процедуры для юридической защиты граждан и предупреждения судебных споров. Одна из ключевых норм касается восстановления обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимости. При этом сами права нотариусов планируется существенно расширить, чтобы дать им возможность проводить проверку юридической чистоты сделок, аналогичную той, что проводят их зарубежные коллеги. Источник: http://Недвижимость и Цены
Категория: Нотариат \| Добавил: wat51 (09.01.2010)
Просмотров: 1140 \| Рейтинг: 0.0/0 \|