В результате кризиса на рынке появились квартиры с обременением, то есть те, что находятся под залогом по ипотечному договору. Лишившись возможности выплачивать кредит, собственники выставляют их на продажу. Покупатели к подобным объектам относятся зачастую с недоверием, хотя риелторские компании вместе с банками давно разработали безопасные и законные схемы их купли-продажи.
– В соответствии с ГК РФ и ФЗ №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге) недвижимости» отчуждение объекта, находящегося в залоге, возможно только с согласия банка-залогодержателя, либо после снятия с него обременения.
Самый безопасный способ купли-продажи заложенной квартиры – деление денежных средств при закладке в ячейку банка на денежные средства продавца и денежные средства банка (остаток долга по кредиту). Это означает, что после проведения сделки и прохождения государственной регистрации банк получит остаток долга по кредиту, а продавец – разницу между ценой продажи и остатком долга.
Такая сделка безопасна как для продавца (покупателя), так и для банковского учреждения. Покупатель закладывает свои средства под условие выемки их банковским сотрудником только после регистрации на его имя права собственности на объект, а банк точно знает, что денежные средства будут получены, так как они закладываются в ячейку, арендованную в банке-кредиторе. Среди прочих возможных схем приобретения заложенных объектов, эта самая безопасная для приобретателя.
Без согласия банка совершить подобную сделку нельзя. Причем с наступлением кризиса и увеличением числа дефолтных заемщиков банки охотно соглашаются на такой вариант. При этом остаточная сумма долга должна быть меньше или равна стоимости продажи квартиры, в противном случае продавцу необходимо будет довнести денежные средства в банк для погашения разницы продажной цены объекта и остатком долга по кредиту.
Другим вариантом проведения сделки купли-продажи квартиры с обременением является предварительный договор. Такой договор заключается между продавцом и покупателем объекта с последующей передачей первому аванса, равного остатку долга по кредиту. После получения денег продавец погашает кредит в банке, и ему приходит официальное письмо для государственного регистрирующего органа с отметкой, что сумма кредита погашена, и снятие залога возможно. Далее проводится государственная регистрация.
При проведении такой сделки в большей степени рискует покупатель, поскольку в случае нарушения продавцом условий предварительного договора у него могут возникнуть проблемы с возвратом уже внесенных денежных средств, которые нередко составляют от 50 до 90 процентов от стоимости объекта.
Единственный плюс в данном случае – отсутствие необходимости согласовывать продажу с банком, ведь продавец фактически прекращает с ним все отношения по кредитным обязательствам еще до заключения официального договора с покупателем. Давать согласие на такую сделку стоит лишь в том случае, когда остаток по кредиту (а значит, и сумма аванса) не является значительным, и банк отказался от каких-либо иных вариантов отчуждения объекта.