Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Женщина решила продать квартиру, чтобы потом купить себе другую. В одном из агентств ей нашли покупателя и предложили заключить предварительный договор с некой суммой. Клиентка договор подписала, наивно думая, что этот документ лишь в самых общих чертах просто закрепляет намерения. Вскоре она нашла другого покупателя, готового заплатить гораздо большую цену за ее квартиру. И уже на заключительном этапе сделки вдруг выяснилось, что бедолага неправильно поняла слово «предварительный» в названии договора. На самом деле его участников закон обязывает выполнять прописанные условия. В результате агентство недвижимости подало на женщину в суд и принудило продать квартиру по указанной в договоре цене.

Есть одно правило: читай, что подписываешь. Если не понимаешь, что написано, – приглашай специалиста. В идеале на подписание договора нужно приходить вместе с юристом или иметь договорные отношения с профессиональным агентством, сертифицированным и застрахованным. Ведь речь идет о недвижимости, а это миллионы рублей. И продаем или покупаем подобное имущество мы не так часто. Иногда раз-два в жизни. 
Вот и давайте попробуем разобраться вместе со специалистами, что же такое предварительный договор, насколько он нужен и когда.

Справка

Предварительный договор купли-продажи - это официально оформленный «протокол о намерениях» между покупателем и продавцом. По этому соглашению, стороны договариваются о заключении в будущем договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре, т.е. предварительный договор имеет форму основного договора, причем, несоблюдение этой формы приводит к недействительности договора. Согласно действующему законодательству РФ, предварительный договор должен в обязательном порядке содержать предмет сделки будущего основного договора, намеченную дату заключения основного договора и условия проведения сделки купли-продажи, а также иные существенные нюансы. Точную формулировку можно прочесть в ст. 429 ГК РФ. Отличие основного договора от предварительного в том, что основной договор регистрируется в службе Росреестра, предварительный же регистрировать не нужно. 

Удобный инструмент

Профессионалы оценивают предварительный договор как очень удобный инструмент, помогающий в сложных сделках.

- Предварительный договор – это документ, который позволяет закрепить права и обязательства сторон в том случае, если в ближайшем будущем (в течение недели-двух) провести сделку нельзя, например: 
- частично не готов комплект документов, а срок их изготовления достаточно длительный (2-3 месяца),
- необходимо выполнить определенные условия перед проведением сделки (сняться с учета, получить разрешение в органах опеки и попечительства),
- человек вступает в наследство (а это минимум полгода), но стороны хотят зафиксировать свои намерения,
- покупателю необходимо собрать денежные средства в полном размере,
- один из продавцов отсутствует (находится в длительном плавании) и не может лично подтвердить свое согласие.

В этих случаях заключается предварительный договор, в котором стороны согласовывают условия сделки, которые являются для них значимыми.

Если одна из сторон не соблюдает предварительный договор (бывает, что в неравном положении оказывается покупатель), то в последующем такой договор может быть поводом для судебного иска об обязании продавца заключить основной договор.
Предварительный договор может быть и очень коротким и достаточно длинным. Некоторые договоры обладают всеми признаками основного договора, и теоретически такой договор возможно признать основным со всеми вытекающими последствиями.

Обычно предварительный договор связан с передачей некой суммы. Здесь тоже есть тонкость: сумма эта должна быть либо минимальной, с которой не очень жалко расстаться, либо она должна составлять более половины оговоренной цены. Потому что есть статья в Гражданском кодексе, в которой написано, что при уплате более половины стоимости продавец не имеет права требовать назад имущество, а только оставшуюся часть суммы.

Осторожность нужна всегда

В заблуждение по поводу предварительного договора может ввести слово «предварительный». Многие думают, что оно означает «необязательный, примерный, ориентировочный». В действительности же «предварительный» – просто «отсроченный».

Добавим к причинам, по которым заключается предварительный договор, еще пару: 

1. Собирание цепочки для альтернативной сделки. «В этом случае я рекомендую заключать предварительные договоры по всей цепочке, и по договору задатка передаем не очень большие суммы, - говорит Ольга Геннадьевна. - 100-200 тысяч – вполне достаточно. Если взять сумму в полмиллиона или больше, мы подвергаем риску продавца или покупателя. А мы, риэлторы, должны помочь как можно более безопасно совершить сделку и тому, и другому. Представьте, квартира стоит два миллиона, передаем задаток (миллион сто тысяч) и указываем срок – месяц. Что может случиться за месяц? Все, что угодно. В случае форс-мажора последуют либо отсрочки, либо даже судебные разбирательства, а денег-то уже нет. Поэтому больше чем 100-200 тысяч задатка не рекомендую передавать продавцу от покупателя, а своим подчиненным запрещаю декларировать большие суммы».

2. Закрепление намерений при покупке квартиры по субсидии или сертификату. Если объект приобретается по субсидии, обналичивание средств происходит после регистрации сделки в службе Росреестра. То есть, допустим, сделка состоялась 24-го мая, 10 дней необходимо подождать, пока пройдет регистрация. Затем еще в течение трех дней идет перевод и обналичивание денег. Грубо говоря, деньги появятся только после 7-го, а то и после 11-го июня. Задача риэлтора – правильно просчитать сроки предварительного договора, сориентироваться, когда будут деньги и тем самым снизить риски.

В качестве примера удачного использования предварительного договора приводем недавний случай: «Мужчина продавал однокомнатную квартиру, хотел с доплатой купить трехкомнатную. Продавец «трешки» в последний момент передумал заключать сделку. Чтобы закрепить покупателя на однокомнатную квартиру, а продавали мы ее по цене выше рыночной, составили предварительный договор с договором задатка. Покупатель передал продавцу задаток, чтобы закрепить цену и оговорить сроки. За полтора месяца мы должны были найти трехкомнатную квартиру. Нашли.

Необходимо уточнить, что предварительный договор является законным только в том случае, если в нем конкретно прописаны:

- фамилии, имена, отчества физических лиц с данными паспортов, с указанием адреса и места жительства;
- точные данные о самом объекте недвижимости: адрес, количество комнат, площадь, а также свидетельство о регистрации и документом правооснования.
- стоимость недвижимости. Установленная в договоре цена и будет той, по которой передается жилье. При этом важно оговорить, что цена является окончательной и не подлежит изменению, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены. Данное положение избавит от мошеннической практики недобросовестных продавцов, когда для получения свидетельств о праве собственности или иных действий, которые продавец и так обязан выполнять по закону, требуется внести дополнительные средства.
- срок данного договора, то есть когда стороны намерены заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Если соблюдены эти требования, тогда предварительный договор действителен. Если один из первых трех пунктов неверен, договор можно признать ничтожным.

Иногда профессионалы не советуют заключать подобный договор. Когда?

1. В случае с наследством. «Я лично не рекомендую заключать предварительный договор, пока от нотариуса не получено свидетельство о наследстве, - говорит Ольга Бердюгина. - За полгода, пока ожидается вступление в наследство, число собственников в квартире может измениться.
2. Когда происходит скачок или падение цен. К сожалению, раз-два в год такие скачки - на 100-200 тысяч - возможны. И тогда человек не сможет купить на вырученные от продажи квартиры деньги другое жилье.
  Напоследок предупреждаем: В судах дела по предварительным договорам решаются не так идеально, как порой подразумевают граждане. Поэтому мой совет: наобум не подписывать, а еще лучше приглашать на подписание юриста или пользоваться услугами профессиональных риэлторов.

Кстати

У предварительного договора есть три основные проблемы.

1. Судьба задатка. Часто покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, где предусмотрено внесение задатка. Покупатель квартиры в подтверждение своих намерений (а именно - заключить договор купли-продажи) передает задаток продавцу. Обычно подразумевается, что, если покупатель передумает заключать договор купли-продажи, то задаток остается у продавца. Если же продавец передумает, то он обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка. Но такие условия не соответствуют закону. По предварительному договору не должно передаваться недвижимое имущество и не должны выплачиваться деньги. Выход – заключить предварительный договор и договор задатка.

2. Легкомыслие. Порой предварительный договор не рассматривают в качестве серьезного документа. Однако другую сторону можно принудить к заключению основного договора в судебном порядке.

3. Несуществующая квартира. Случается, предварительный договор предлагают заключить застройщики: мол, в будущем заключим основной договор по поводу строящейся квартиры. Но заключать основной договор в отношении недвижимого имущества, которое отсутствует, нельзя. К тому же однозначной судебной практики по этому вопросу нет.

При заключении предварительного договора купли-продажи необходимо помнить, что единственное, что можно предпринять при отказе продавца заключить с вами основной договор – обратиться в суд с требованием о понуждении его к заключению основного договора. На основании предварительного договора продавец не обязан передавать покупателю имущество, соответственно, невозможно требовать в суде установления права собственности на это имущество.