Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Все в этой жизни заканчивается. Рано или поздно, через несколько месяцев или через много лет, завершатся и наши отношения с арендаторами. Нужно постараться сделать этот момент безболезненным – чтобы и с людьми не поссориться, и материальных потерь избежать. Оптимальный вариант – основываться на положениях договора, но не бояться импровизировать (конечно, в разумных пределах).

Обсудить лучше заранее

Первый вопрос — за какое время предупреждать арендатора о том, что вы больше не намерены сдавать ему квартиру. Эксперты единодушны: согласно сложившимся традициям, делать это следует не менее чем за месяц. Данного правила должна придерживаться любая сторона, по инициативе которой прекращаются отношения. Месяца вполне достаточно, чтобы съемщики смогли найти жилье, а владельцы недвижимости – новых постояльцев.

Возможен, правда, еще один вариант: имеется договор, и срок его действия заканчивается. Строго формально тут можно никого ни о чем не предупреждать. Но лучше так не поступать: не исключено, что одна из сторон считает аренду «по умолчанию» продленной. Это потенциальный источник конфликтов, создавать которые совершенно ни к чему. Мораль: лучше все обговорить в любом случае, собираетесь ли вы прекращать аренду до срока (тут предупредить просто необходимо) или истекает время договора.

Депозит-плюс

Как много раз говорилось, острейшей проблемой является сохранность квартиры и находящегося в ней имущества: арендатору, называя вещи своими именами, вовсе незачем заботиться о чужом добре. «В процессе проживания» человека хотя бы немного сдерживает то соображение, что если он станет вести себя плохо – моментально вылетит на улицу. К концу срока этот мотив работать перестает: съезжать придется по-любому. Как же побудить жильца не окаянствовать? Один инструмент мы помним. Он называется «страховой депозит» и берется в самом начале, при подписании договора. Кстати, поскольку обычно размер депозита – одна месячная оплата, арендаторы иногда приходят к владельцам квартиры с «потрясающим» предложением: не платить за последний месяц, проведя своего рода взаимозачет. Математически идея безупречна, но вот если посмотреть с других точек зрения… Надо четко понимать, что в этом случае вы лишаетесь последнего инструмента влияния на съемщика, останется только полагаться на его порядочность.

Из прочих методов напоминаем о страховании. Инструмент, если честно, пока не очень распространенный на нашем рынке. Страхуют вообще не слишком активно, тем более арендные квартиры. Страховая компания – если дело доходит до выплаты возмещения – обычно настойчиво интересуется обстоятельствами, что да как? Факт, что на момент ЧП в квартире проживал не собственник, а некто посторонний, обязательно всплывет – а это многим арендодателям вовсе не нужно… Еще можно подать на жильца в суд. Вариант тоже, мягко скажем, небезупречный. Суды наши неторопливы и неповоротливы (если, конечно, фамилия ответчика не Ходорковский). Плюс все та же проблема «обнародования» факта аренды. В общем, можно предложить только один действенный «народный» способ: извещая арендатора о предстоящем расставании, пообещать ему некую небольшую сумму (10-15 тыс.) сверх возвращаемого депозита. Потери невелики, а эффективность, как показывает практика, достаточно высока.

Болевая точка: телефон

Продолжаем тему депозита. Большинство проблем, от которых он защищает, заметны сразу: поломки, протечки, пропажа чего-то из вещей. Но существует один риск, который можно назвать «скрытым», — телефон. Точнее, междугородные и международные переговоры. Счета за них приходят не сразу, а с некоторым опозданием – соответственно, распрощавшись с арендатором и вернув ему депозит, мы можем через неделю-другую обнаружить в почтовом ящике платежку со многими нулями. Как тут быть? Вариант первый, сводится к тому, чтобы возвратить депозит не сразу, а спустя некоторое время. Безупречно, но может не согласиться арендатор – ему хочется распрощаться с вами навсегда и заняться решением собственных проблем. В общем, если удастся «уломать» противоположную сторону – замечательно, но гложут сомнения…

Второй вариант – вообще заблокировать на телефоне «восьмерку», а жильцам предложить междугородные переговоры заказывать, пользоваться карточками или звонить через Интернет. Все это, понятно, нужно было делать не в момент окончания аренды, а раньше – при сдаче. Метод тоже неплохой, но этим вы снижаете ликвидность своей недвижимости – многие люди откажутся от квартиры с «неполноценным» телефоном. Наконец, в день завершения договора, буквально прямо накануне поездки на квартиру, надо позвонить или заехать на телефонный узел или в Ростелеком и выяснить, не имеются ли на таком-то номере долги. От звонков, сделанных в последнюю минуту, это не спасет, но счетов на совсем уж астрономические суммы вы избежите.

Жизнь «вполноги»

Довольно часто договор аренды прекращают потому, что владелец хочет сдать жилье кому-то другому. Или продать. Лежащее на поверхности решение – сначала выгоняем съемщика, а потом ищем другого, – плохо тем, что в «промежуточный период» недвижимость не приносит никаких доходов. А затянуться этот период может очень надолго – особенно при продаже.

Поэтому часто выбирается другой способ: арендатора оставляем. Как выстроить отношения с ним в столь непростое время – например, проводить показы? Прежде всего ни под каким видом не пытаться скрыть – жилец, застигший вас в квартире в неурочное время, да еще и с посторонними, как минимум устроит скандал. Известны и факты мордобоя… Лучше всего придерживаться честной политики: рассказать о своих планах, напирая на то, что все еще вилами по воде писано – может, покупатель и не найдется… В качестве компенсации за дополнительные хлопоты предложить жильцу некоторое снижение цены – к примеру, не 15 тыс. руб. в месяц, а 13. И, конечно, обговорить интервалы показов. Скажем, два раза в неделю: в среду и субботу, с 18.00 до 20.00. В остальное время человек, платящий за проживание, не должен испытывать неудобств.