Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Не так давно мы «пошагово» покупали жилье – и выяснили, что нужно учитывать множество нюансов, о которых далекий от рынка недвижимости человек даже не подозревает. О сфере аренды есть смысл поговорить столь же подробно, составив поэтапное руководство для «чайника»-арендодателя. Итак, шаг первый – подготовка квартиры.

Ремонт. Нужен ли?

На этот вопрос однозначно не ответишь. Всякому понятно, что отремонтированная квартира лучше, чем неотремонтированная. Но проблема в том, что сам ремонт – это траты: и денег, и времени, которое тоже деньги. Если сдать жилье сразу, оно сразу начнет приносить доход. А на период ремонта, когда веселые молдаване (или Равшан с Джамшудом) будут клеить обои, никаких доходов, ясное дело, не предвидится. Не помешает тут проконсультироваться с риелторами — они профессионалы, знают рынок и по многим вопросам способны дать дельный совет. Но следует четко понимать, что у риелторов свой интерес: сдать объект в лучшем состоянии им и проще, и прибыльнее. А траты – они ведь лягут на хозяина…

В общем, мы бы сформулировали так. Однозначно ремонт необходим, если квартира пребывает в крайне запущенном состоянии – такие еще называют «бомжатниками». Дело не столько в том, что «как есть» ее не сдашь – желающие, возможно, и найдутся. Но это будет не самая приличная публика, и в перспективе вам как арендодателю придется поиметь с ней немало хлопот. А люди, которых вы наверняка хотели бы видеть своими жильцами (солидные, с устойчивым доходом), в «бомжатник» не пойдут. Кроме того, однозначно нужно привести в порядок то, от чего зависит ваша (как владельца квартиры) безопасность. Подтекающая сантехника грозит заливом соседей снизу – а это финансовые потери. Плохая электропроводка — потенциальный пожар. В общем, эти вещи стоит исправить, думая даже не о будущих арендаторах, а о собственном благе.

Теперь остальное – обои, полы, двери и прочее. Если состояние жилища среднее, можно посоветовать следующий фокус. Придумайте ремонт – как будто он уже сделан. Сочините, какие у вас новый кафель в ванной, ламинат на полу, обои и т.п. Потом, оценивая квартиру (подробно мы поговорим об этом в следующий раз), одним риелторам описывайте ее реальное состояние, а другим рассказывайте вашу сказку. Вам назовут разные цены – их дельта и станет экономической эффективностью ремонта. Сопоставьте ее с возможными тратами – и решайте, нужно вам это или нет.

Мебель и бытовая техника

Тут следует четко понимать разницу между кухней и жилыми комнатами. Первую обставлять нужно – это сегодня аксиома арендного бизнеса. Современная кухня, пусть самая недорогая, но функциональная (холодильник, плита, стиральная машина) представляют собой «джентльменский набор» съемной квартиры. От себя можно добавить, что установка кухонной бытовой техники (если вы вдруг не станете делать это сами, а постараетесь переложить на клиента) – процесс сложный. И потенциально опасный – в смысле уже упоминавшихся заливов соседей снизу.

Что до комнат, то тут правило простое: лучше полное отсутствие мебели, чем плохая мебель. Среди снимающих не так мало людей, перемещающихся с собственными диванами, кроватями и шкафами – они обязательно найдутся. И что самое любопытное, цены на варианты «с мебелью» и «без» практически не отличаются. Гораздо хуже, если собственник жилья забивает его «дровами» производства 70-х. Выглядит ужасно, жить в таком интерьере люди отказываются. В общем, «динозавров» лучше сразу отправить на свалку, не дожидаясь, пока от вас сбегут пять-шесть потенциальных квартирантов. С другой стороны, если мебель уже имеется – почему бы ее не оставить. Но гарнитур должен быть достаточно новым – не более десяти лет от роду. И, важно, чтобы он как минимум не входил в противоречие с отделкой квартиры, а лучше, чтобы с ней гармонировал. И недостаток мебели предпочтительнее, чем переизбыток.

Где брать?

Обставлять квартиру для себя и, скажем так, в коммерческих целях, — совершенно разные вещи. В первом случае владелец днями и неделями ходит по магазинам, придирчиво выбирает мебель предметы быта исходя и собственных представлений об уюте. Во втором прежде всего важна скорость. А также соответствие неким усредненным стандартам.

Среди торговых точек, где можно купить все, риелторы нахваливают IKEA. В одном месте собрано множество товаров всевозможного назначения, все достаточно дешево, плюс есть возможность приобрести по каталогам или даже через Интернет. В последнее время у IKEA появились серьезные конкуренты – магазин KIKA, к примеру. Можно зайти и в «Ашан». Но все эти рекомендации, разумеется, касаются типового жилья. «Если говорить об элитке, то тут требуется мебель, произведенная на заказ, а то и выписанная из-за границы. И над интерьерами уже должны работать дизайнеры».

Сам пусть и покупает!

Но вернемся в экономсегмент – самый массовый. Если в квартире чего-то не хватает, а у хозяина нет свободных денег, существует очень хороший метод: купить необходимое «под снимающего», с учетом его интересов и пожеланий. Можно попробовать настоять, чтобы клиент все приобрел на собственные деньги – но это жестковато, и при нынешнем состоянии рынка, когда желающих снять не так много, вряд ли пройдет. Куда лучше другой вариант: необходимое покупается на первые арендные деньги. То есть мы сторговались, что квартира будет стоить, например, 25 тыс. руб. в месяц. Но нужен холодильник – его оцениваем, скажем, в 7 тыс. Значит, плата за первый месяц составит 18 тыс., а квартирант сам выберет то, что ему по душе. Естественно, холодильник станет собственностью хозяина – он ведь на его деньги приобретен, и при отъезде арендатора останется в квартире. Минусы такого пути – не очень экономично: жилец наверняка «округлит» цену в свою пользу. Плюс – никаких хлопот. И квартирант не сможет предъявить претензии, что техника «не такая» — сам ведь выбирал…

Более-менее подготовив предназначенную для аренды квартиру, самое время прикинуть, за сколько ее сдавать. Продешевишь – потеряешь деньги, это понятно. Но и завышенная цена, как это ни парадоксально на первый взгляд, ведет к тому же. На чересчур дорогой, а тем более явно переоцененный вариант клиента можно искать месяцами.

Прикидываем грубо

Диапазон арендных ставок очень широк. Минимум — 3 тыс. руб. в месяц (это если не брать комнаты – они еще дешевле), максимум теряется где-то в немыслимых высях. Какова же цена именно вашей недвижимости?

Если квартира типовая, то, скорее всего, ставка будет ближе к минимуму. Стандартная однушка в спальном районе с обычным набором мебели и техники стоит 7-10 тыс. руб. в месяц. Тысяч на пять дороже двушки, еще примерно на столько же – трешки. Но, к огорчению владельцев последних нужно сказать, что спрос на них значительно ниже. Самым ходовым товаром остаются однокомнатные квартиры — желающих их снять больше всего.

Прикидывая стоимость, вы, естественно, постараетесь разузнать об аналогичном опыте знакомых. Способ хорош, но есть две оговорки. Во-первых, объекты недвижимости разнятся по десяткам параметров: тут и место, и метраж, и состояние дома, и внутренняя отделка. Так что «в точности такая же» квартира, как у вашего родственника Иван Иваныча, может на поверку оказаться не совсем такой же. Во-вторых, ставки со временем меняются. Пару лет назад был пик – однушки стоили более 3 тыс. Потом пошло повышение. Сейчас цены выравниваются. В общем, тут придется делать серьезные поправки.

«Лохотроны» не считаются!

Изучая прессу и Интернет, вы наверняка обнаружите огромное количество квартир, сдающихся фантастически дешево – однокомнатные, к примеру, окажутся по 5 тыс. руб. в месяц. Думать, что цены так резко упали, не нужно. Объявления эти дали вовсе не ваши конкуренты, а «информационные агентства», заманивающие в сети наивных провинциалов. На эту тему писано тысячи раз, возвращаться к ней не будем. Скажем лишь одно: сравнивать свои цены с этими предложениями и пить валидол совсем ни к чему!

Определяемся

Технология проста: берем рекламное издание или сайт, находим объявления «сдать-снять» и обзваниваем их. Ответившему оператору говорим, что хотим оценить квартиру для сдачи, и просим соединить с кем-нибудь из имеющихся в наличии агентов. Рассказываем им все о квартире и просим ответить, за сколько именно сейчас ее реально сдать. Впрочем, тут все же следует принять во внимание существенных моментов:

- надо не лениться и обзвонить минимум пять-шесть агентств. Причем в списке обязательно должны быть «киты». У них – мощная филиальная сеть, большие базы данных, где найдется максимальное количество предложений, похожих на ваше, – в общем, можно будет составить наиболее полную картину;

- в разговоре ни в коем случае не следует приукрашивать квартиру: прибавлять 1-2 кв. м площади, уменьшать расстояние до метро, рассказывать о несуществующем евроремонте. Помните, что сам риелтор ничего у вас не снимет – только проконсультирует по поводу стоимости. Это как с врачом – никому ведь не придет в голову искажать картину своей болезни;

- названные вам цены будут, естественно, немного различаться. И хотя по естественным причинам хотелось бы ориентироваться на те, что повыше, здравый смысл советует поступать как раз противоположно. Завышать ставку – довольно распространенный риелторский прием. Сначала, пообещав максимум и даже больше, хозяина уговаривают иметь дело именно с этой конторой. Потом объект «застрянет» и цену все равно придется снизить до рыночного уровня. Но время будет уже потеряно».

О пользе «а если?»

Разговор с риелтором надо вести активно. Не в том смысле, что постоянно перебивать, а в том, что задавать множество вопросов. Один из самых важных – «а если?». Например, в квартире нет холодильника и телевизора. Соответственно, спрашиваем о том, какой будет цена без этих завоеваний цивилизации. А если они появятся? Полученные ответы анализируем. Например, вам скажут, что квартира станет дороже на 3 тыс. руб. в месяц. Несложный подсчет показывает, что, если купить телевизор и холодильник за 12-15 тыс., через 4-5 месяцев они окупятся, а после станут приносить прибыль. Подобные вопросы стоит задать относительно всего, что может быть в квартире – мебели, техники, остекления балкона…

Правила расчетов

Немного о том, как принято рассчитываться на рынке аренды. Цены – рублевые, период долларизации остался далеко позади. В самых высоких сегментах еще сохранились расчеты в долларах и евро, но экономкласс сегодня на 100% использует российскую валюту. Деньги передаются чаще всего наличными – таким способом участники рынка скрывают свои финансовые потоки от посторонних глаз. Традиционно считается, что это в интересах исключительно сдающего – он уходит от налогов. Так-то оно так, но и у снимающих, бывает, появляются аналогичные резоны. Например, человек получает солидную «серую» зарплату, а по документам бухгалтерия насчитывает ему 15-20 тыс. руб. в месяц. Если такой гражданин пойдет и легально снимет квартиру за 25 тыс., можно будет предположить, что реальные его доходы повыше официальных. Одним словом, деньги «из рук в руки» — устраивающее все стороны решение. Хотя бывают и исключения. Некоторые компании (особенно иностранные) снимают своим сотрудникам жилье. Деньги проводятся через бухгалтерию и могут быть переданы арендодателю в любом виде – например, помещены на банковскую карточку. В этом случае, конечно, владельцу квартиры не рекомендуется скрывать свои доходы от налоговиков…

Что до сроков, то обычно выплаты идут за месяц вперед. Кроме того, в самом начале арендатор платит так называемый страховой депозит — обычно в размере одного месячного платежа в обеспечение того, что с жильем все будет нормально. Если это действительно так (к моменту прекращения аренды квартира цела, стекла не выбиты, мебель не поломана и т.п.), хозяин возвращает деньги.

Подготовив квартиру к приему новых жильцов и выяснив, какую сумму можно получать за нее каждый месяц, самое время приступать к самому главному – непосредственному поиску съемщиков. Несмотря на то, что желающих арендовать жилье всегда было достаточно, дело это может оказаться вовсе не таким простым.

Своих берем?

Рекомендация, кочующая из одной статьи в другую, — найти «своих» арендаторов. Вариант «сдать друзьям, знакомым, родственникам» считается залогом спокойствия и сохранности квартиры. Между тем разумность такого шага вызывает большие сомнения. Во-первых, «по знакомству» — значит подешевле. Автора этих строк такая логика всегда удивляла (если ты мой друг, то и я твой друг – и почему бы не платить «по дружбе» побольше?), но в массе своей люди думают именно так, и спорить с ними – все равно что воевать с ветряными мельницами. А во-вторых, предположим на секунду, что отношения с жильцами чем-то омрачились: они перестали платить, начали портить имущество в квартире и т.п. Что делать? Правильно, выгонять. Но если с посторонним человеком это можно проделать относительно безболезненно (ну, в милицию в крайнем случае обратиться), то при подобном обращении с родней или друзьями последующих хлопот не оберешься. В своем кругу вы заработаете репутацию безжалостного мироеда и куркуля, выставившего на мороз беспомощных стариков и детей. Имелись ли среди снимающих старики и дети, действительно ли в тот драматический момент был мороз – значения не имеет. Даже если не было, фантазия рассказчиков дополнит, не сомневайтесь.

В общем, мы не то чтобы агитируем против «своих». Просто посмотрите на этих людей повнимательнее, вспомните все, что вы знаете относительно их деловых и человеческих качеств. И принимайте взвешенное решение…

Агент? Почему бы и нет

Предположим, вы намерены искать «не своих» квартирантов. Практически любую работу можно либо выполнить самостоятельно, либо поручить кому-нибудь. Поиск арендаторов – не исключение: в каждом издании по недвижимости (хоть «бумажном», хоть онлайновом) найдется немало объявлений «сдать-снять». Это – риелторские компании, посредничающие в аренде.

Хотя автор этих строк – человек прижимистый (есть такой грешок, что скрывать) и старается по возможности экономить на всяческих помощниках, в данном случае он обеими руками голосует за то, чтобы услугами посредников воспользоваться. Причина проста: традиции нашего рынка таковы, что за эти услуги всегда платит противоположная сторона, то есть снимающие. Исключение составляет только верхний ценовой сегмент. Отметим, что в большинстве стран иначе: обычно платит владелец – что при продаже, что при аренде. Но у нас изначально, с самого момента зарождения рынка в начале 90-х, недвижимость стала жутким дефицитом. Желающих сдать и продать всегда было заметно больше, чем людей с деньгами. Конкурируя за объемы работы, риелторы не могли не прийти к формуле «для собственников наши услуги бесплатны» и в итоге этих самых собственников окончательно разбаловали. Определенные надежды (в смысле — привить нашему рынку нормы, принятые за рубежом) агенты питали в связи с кризисом, но… Правило универсально: хозяин воспринимает идею заплатить за услуги посредника только в том случае, если квартира не сдается. А кризис у нас оказался не настолько серьезным. Спрос сохранился высоким, особенно на жилье нижнего ценового сегмента. Сегодня в экономклассе только единицы сдающих готовы заплатить агенту, и то немного – не более 50% от месячной ставки. Как правило, это владельцы объектов, на которые по каким-либо причинам не находится желающих».

Тварь я дрожащая?

Все мы – люди страшно занятые, причем дела наши ужасно важные. Во всяком случае большинству граждан приятно думать о себе именно так. И если необходимо координировать с кем-то свои действия мы всегда стремимся, чтобы вышло по-нашему. В частности, при показе квартиры хозяин будет настаивать, чтобы произошло это событие в тот момент, когда удобно ему. У потенциального съемщика, понятно, свое мнение.

Вопрос: кому надлежит «прогнуться»? Очевидный ответ: тому, кому сделка нужнее. Уже упоминавшиеся годы дефицита привели к тому, что владельцы жилья свято убеждены: можно вести себя как угодно, клиент все равно найдется. И сегодня иногда оказываются в проигрыше – рынок все-таки не докризисный. К тому же арендаторы, готовые бегать за хозяином, обычно рассчитывают получить взамен какой-нибудь бонус – в основном более низкую цену. Человек с деньгами (а именно такой нам и нужен, правда?) совсем уж пресмыкаться не станет.

Но есть и другое соображение. Чрезмерное заискивание, готовность мчаться и показывать квартиру хоть среди ночи противоположная сторона воспримет как свидетельство того, что дела у вас идут не очень. А значит, можно не только вертеть вами как захочется, но и попробовать выколотить скидку… В общем, важно соблюсти здоровый баланс между обеими крайностями. С одной стороны, продемонстрировать, что вы заинтересованы в сделке, с другой – что сами себя вы нашли не на помойке.

Не перестараться с «театром»

Показывая квартиру, следует гнуть все ту же «психологию» — дружелюбие, но без заискивания. Кроме того, существуют способы побудить снимающего быть посговорчивее. Самый лучший – собрать в квартире сразу несколько интересующихся. При удачных раскладах может получиться даже не просто гонка, а «аукцион» — стремясь заполучить жилье, снимающие станут поднимать цену – к вящей радости хозяина. К сожалению, согнать в квартиру в одно время сразу несколько посетителей было относительно просто в период ажиотажного рынка. Чтобы организовать такое в наше уравновешенное время, потребно большое искусство.

Остальные приемы, по существу, призваны имитировать ажиотаж. Например, во время показа хозяину звонит кто-то изображающий потенциального съемщика. А хозяин просит перезвонить через 20 минут: квартиру уже смотрят. Беда всех этих хитростей – они широко известны, тысячи раз описаны в соответствующих статьях. Так что, применяя их, прежде смотрите, с кем имеет дело. Иначе единственным результатом окажется непочтительный смех и хрестоматийное: «Не верю!».

В том, что искать арендаторов лучше с помощью риелторов, мы уже убедились. Обращение к специалистам поможет сэкономить массу сил и времени и, скорее всего, будет для вас абсолютно бесплатным. Возникает лишь один вопрос: кого вам приведут?

Конечно, агенту можно и нужно рассказать о своих пожеланиях. И грамотный, профессионал обязательно к ним прислушается. Но здесь необходимо, во-первых, самим понимать, кого вы хотите – чтобы внятно сформулировать. А во-вторых — не забывайте: «фильтровать» потенциальных арендаторов – не в интересах риелтора. Он, называя вещи своими именами, заинтересован только в одном: найти людей, которые согласны снять жилье и заплатить ему комиссионные. Все последующие проблемы, связанные с проживанием этих граждан в квартире, целиком и полностью лягут на плечи хозяина. Так что следить, чтобы вам не привели «не тех», – исключительно ваша забота.

Persona grata…

Единственное, в чем сходятся все арендодатели, – снимающий должен иметь хороший стабильный доход и бережно относиться к имуществу. Но как «вычислить» таких людей из общей массы? Единого мнения нет. Одни предпочитают арендаторов с детьми (такие будут потише, не станут устраивать шумные гулянки), другие детей не одобряют (разрисуют обои). Кто-то стремится сдавать исключительно москвичам – они, дескать, более культурны, чистоплотны, да и с милицией проблем не будет…

Иногда причуды хозяев заходят еще дальше. Например, был человек, решивший, что его большой четырехкомнатной квартиры достойна исключительная семейная пара с высшим образованием, работающая в госструктурах. Причем речь шла не о пожелании, а именно о категорическом требовании – на просмотрах он просил показать дипломы и служебные удостоверения. Семьи с детьми, люди без постоянной московской регистрации отметались сразу. Поскольку и цена была заявлена выше рыночной, результат оказался предсказуемым: через полгода после появления в базе данных апартаменты капризного владельца по-прежнему пустовали… Иногда, сдавая жилье, люди пытаются решить сразу несколько проблем. Встречались женщины, желавшие сдать комнату только мужчине, причем обязательно сибиряку. Или мужчины, видевшие в качестве жильца исключительно одинокую даму…

…и non grata

С нежелательными категориями единодушия больше. Рантье традиционно не хотят квартирантов другой национальности. Речь, разумеется, идет не о представителях США и Европы (таким, как платежеспособным клиентам, все как раз рады), а о людях из Африки, Азии и т.п. Дело тут не просто в бытовом национализме (хотя и он, конечно, присутствует), а в материях более простых и рациональных. Арендатор, чей внешний вид резко выделяется на общем фоне, будет привлекать к себе повышенное внимание. А этого никому не надо… Не жалуют владельцы жилья выходцев с Кавказа. Внешность у «детей гор» тоже примечательная, конфликты с соседями гарантированы, особенно после недавних взрывов в метро. К тому же, если хозяин решит постояльцев выгнать, а кавказцы решат, что им это ни к чему, – выкурить их будет непросто, так что освобождение квартиры грозит превратиться в затяжную войну с привлечением милиции.

Дурной славой пользуются рыночные торговцы – даже самой что ни на есть славянской внешности. У них очень нестабильные доходы плюс профессиональная привычка торговаться. А значит, ежемесячные платежи придется постоянно выколачивать, слушая горестные рассказы о том, что сейчас денег нет, и обещания «железно» заплатить завтра. Можно добавить сюда и студентов – из-за шумных попоек и наплевательского отношения к имуществу. А также семьи с детьми и животными – по уже упоминавшейся причине большего износа. Кстати, и у москвичей (которых, как мы помним, многие арендодатели считают весьма желанными клиентами) нашлись противники. Капризны, избалованны и непостоянны. Часто случается так, что молодая семья, уставшая существовать с «предками», решает снимать. А через два-три месяца, приходит к выводу, что деньги, которые выбрасываются на ветер, можно было бы потратить на что-то еще – например, на новую машину. И возвращаются к родителям… Провинциалы, которым просто некуда деваться, в этом смысле куда предпочтительнее.

Сцены с переодеваниями

стить сестра, следом перебирается муж сестры – а там, глядишь, и весь родной аул подтянулся… Или так: снимали без животных, а потом арендодатель обнаруживает, что постояльцы взяли котеночка. Разумеется, не предупредив.

Подобные «шалости» отнюдь не безобидны. Появление в квартире человека «не той» национальности и внешности обещает проблемы с милицией и соседями. Большее количество проживающих – более скорый износ обстановки и ремонта, а также большее потребление воды и электричества. А за них, скорее всего, будет платить по счетчику хозяин. Так что появление в квартире чего-нибудь (или кого-нибудь) «новенького» — это повод разорвать отношения. Или как минимум потребовать адекватного повышения цены.

Подыскав подходящих съемщиков для своей квартиры, нужно оформить с ними отношения документально, то есть заключить договор аренды. Сделать это на порядок проще, чем при купле-продаже недвижимости — пункты и условия формулируются по усмотрению сторон, не требуются различные сопроводительные документы. Однако есть свои нюансы…

О юридических деталях

Почему проще (это мы продолжаем тему отличий от купли-продажи)? Дело в том, что договоры, связанные с переходом права собственности, подлежат обязательной государственной регистрации. А на арендном рынке стороны чаще всего не затрудняются оповещением госорганов о своих отношениях. Это значит, что все аспекты договора, все пункты и условия формулируются по усмотрению сторон. Не требуются и различные сопроводительные документы вроде кадастрового паспорта или выписки из домовой книги.

Еще нюанс. В СМИ постоянно используются термин «аренда» и производные (арендаторы, арендодатели и т.п.). Все всё понимают, но с юридической точки зрения это неправильно: аренда бывает у юридических лиц, а «физики» занимаются наймом. Соответственно, озаглавив документ «договор аренды», вы сразу делаете его юридически ничтожным. Обращаться с ним, к примеру, в суд бесполезно.

Документы? Паспорт и по возможности…

Как уже сказано, стороны сами решают, какие документы проверить друг у друга. Наибольшая нагрузка тут окажется на снимающем – ему предстоит убедиться, что квартира принадлежит вам. Соответственно, он попросит правоустанавливающие бумаги, письменное согласие на сдачу от всех совершеннолетних. Может поинтересоваться и косвенными подтверждениями – например, квитанциями на квартплату, где указано ваше имя.

А что вы? Строго говоря, обычно от клиента просят только паспорт – его данные вносятся в договор найма. Но можно посмотреть что-нибудь еще – например, служебное удостоверение. Предположим, будущий жилец уверяет, что работает в крупной уважаемой компании. Громко сетуя, мол, никому в этой жизни верить нельзя, кругом сплошной обман, выражаем желание поглядеть подтверждающие это документики. Даже если снимающий станет красноречиво закатывать глаза (что это вы, дескать, такой подозрительный!) – ничего страшного. Образ рубахи-парня в деловых отношениях совершенно ни к чему, скорее подходит рекомендация Козьмы Пруткова: «Иногда достаточно обругать человека, чтобы не быть им обманутым».

Воспитываем дисциплину

Что вносим в договор? Прежде всего, конечно, вещи формальные – ФИО и паспортные данные сторон, адрес квартиры. Обязательно, прописывается стоимость с указанием валюты, а также периодичность оплаты. Не забываем оговорить срок действия договора, а также порядок его пролонгации.

Но это, скажем так, лежит на поверхности, а мы постараемся глянуть чуть глубже. К примеру, сроки оплаты. Стандартная формулировка – «плата вносится 15 числа каждого месяца». А если жилец позабудет внести? Разумно сформулировать так: сначала некий срок, в который никаких санкций не предусмотрено. Например, неделя. Затем включаются пени – скажем, 1% за каждый день просрочки. Далее по истечении определенного срока (допустим, месяца) хозяин вправе счесть, что договор расторгнут автоматически, и сдать квартиру новым жильцам. Арендатор, конечно, станет уверять, что ничего подобного не допустит – платить он обязуется аккуратно. На это (памятуя наказ К. Пруткова) можно возразить, что не будет просрочек – не будет и санкций. А пунктик в документ мы все-таки внесем – на всякий случай…

По ком звонит счетчик?

Также в договоре хорошо бы оговорить, на ком «висят» платежи за квартиру и «коммуналку». На нашем рынке этот вопрос особенно не отрегулирован – стороны договариваются индивидуально. Однозначно следует настоять, что снимающий платит за телефон: суммы междугородных и международных переговоров могут оказаться в десятки раз больше арендной платы. Такие случаи известны: рыночные торговцы устраивали на снимаемой квартире «переговорный пункт», откуда на родину звонил весь рынок.

Что до прочих обязательных платежей, то квартплата, как правило, становится

Источник: http://www.domania.ru/