Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

8 апреля в редакции газеты «Полезная площадь» состоялась «горячая линия» на тему «Признание прав на недвижимость в судебном порядке».
На вопросы наших читателей отвечала Елена Никоненкова, заместитель директора ЗАО «Консалтинговая фирма «ПРЕЦЕДЕНТ».
Сегодня мы рассмотрим типичные проблемы и опубликуем ответы на те вопросы, которые наши читатели прислали заранее. В ближайшем номере – продолжение темы.

Боишься суда? Сиди дома

Люди часто не знают, что они могут решить свои проблемы в судебном порядке, или же боятся судов до дрожи. В таком случае можно посоветовать: боишься? Найми юриста и спокойно сиди дома. Когда юристы могут помочь и сэкономить наши деньги, нервы и время?

Признание права на недвижимость

Признание права на недвижимость может потребоваться в трех случаях.

Забыл зарегистрировать

Первая группа случаев – когда лицо приобрело права на имущество на основании договора, сделки, иных документов, но по какой-либо причине человек в права на недвижимость не вступил. Например, в каком-то году гражданин заключил договор купли-продажи квартиры, но забыл его зарегистрировать. Он выплатил деньги, подписал акт приема-передачи и благополучно вселился в квартиру. Проходит какое-то время, и новый собственник решает распорядиться имуществом, допустим, продать или сдать в аренду. А ему говорят: «Вы это сделать не можете, сначала надо зарегистрировать свое право». Причем сначала нужно зарегистрировать ранее возникшее право того лица, которое недвижимость продало, потом зарегистрировать переход права собственности, а уже потом можно этой недвижимостью распоряжаться. При этом могут возникнуть осложнения с продавцом: он либо не хочет этим заниматься, либо переехал в другой город (за границу), либо организация (если речь идет о продаже коммерческой недвижимости) обанкротилась… Если продавец есть в наличии, можно обратиться в суд с заявлением о принятии решения перехода права собственности либо обязании его совершить государственную регистрацию перехода. Можно обратиться в суд и с иском о признании права собственности, что более удобно (исключается необходимость регистрации ранее возникшего права и регистрации перехода права собственности).

В эту же категорию можно включить дела, связанные с наследством. Например, внук ухаживал за дедушкой, перед смертью дедушка оставил свой дом внуку, внук принял этот дом, содержал его, потом решил продать. И тут выяснилось, что у него документы не оформлены, дом никто в наследственную массу не включал. Тут есть два варианта действий. Первый – установить факт принятия наследства. При наличии других наследников нужно установить факт принятия наследства, подтвердив его показаниями свидетелей, что он проживал в доме, пользовался им, фактически поддерживал данное имущество. Второй вариант - можно включить данное имущество в наследственную массу и признать право на него в порядке наследования. Варианты исковых требований выбираются в зависимости от конкретной ситуации. И, естественно, лучше, если варианты выбирают юристы.

К сожалению, в соответствии с нашим гражданско-процессуальным законодательством, судья не обязан консультировать граждан. Он выносит решения по тем исковым требованиям, которые заявлены. И часто граждане не смогут с этим решением двигаться дальше. Приходится подавать либо на уточняющее решение, либо требовать разъяснения решения, либо вообще обращаться с новым исковым требованием.

Давно владею

Вторая группа – признание прав на недвижимость по давности владения. Оно используется для дачных домов, садовых участков, частных домов, на которые люди в свое время не удосужились оформить документы. Допустим, давным-давно завод выдал Иванову И.И. участок в садоводческом товариществе. Этот Иванов на участок несколько раз съездил и забросил. Участок за ним числится, сведения о нем есть в кадастре, только с конца 80-х гражданин своим участком не пользуется, права на него не заявляет, расходы по содержанию не несет. В тех же 80-х к председателю садоводческого товарищества пришел Петров П.П.: мол, хочу обрабатывать. Тот разрешает Петрову пользоваться брошенным участком на птичьих правах. Новый пользователь платит взносы, несет расходы по содержанию участка, растит овощи-фрукты. Если за 18 лет собственник (Иванов) на участке не появлялся, вполне возможно обратиться в суд с иском о признании собственности по давности владения. При этом имущество не должно быть самовольной постройкой, не должно находиться в аренде. На подтверждение того, что собственник о своем имуществе не заботится, законодательством установлен достаточно большой срок – 15 лет. Плюс срок исковой давности – 3 года. То есть только спустя 18 лет может быть признано право по давности владения.

Такая же ситуация возможна не только с садовыми участками, но и с жилыми домами Нижнего Новгорода. Например, в 90-е годы 20-го века участок выделялся какому-нибудь дедушке под строительство. Дедушка дом построил, документы не оформил, а когда умер, наследство никто не принял. Родственники живут в доме, числятся в домовой книге, но прав на дом не имеют. В данном случае им необходима помощь юристов. Если у них есть документы, можно оформить право собственности. Если документов нет, можно через суд признать право собственности по давности владения.

Что касается домов, принадлежавших людям до революции и изъятым государством, то вполне реально обратиться к государству либо с требованием возвращения имущества как ранее изъятого, либо с требованием компенсации, если имущество не может быть возвращено. Однако должно быть достаточное число документов, подтверждающих, что этим домом владела именно эта семья, и что этот дом был изъят принудительно, а не сам человек его отдал на благо революции.
К этой же группе можно отнести право собственности на бесхозное имущество.

Если мы говорим о движимом имуществе, то его сначала нужно признать бесхозным, потом некоторое время содержать его и заботиться о нем. После этого - признавать на него право собственности. Если имущество недвижимое, к примеру, земельный участок, то все земля, права на которую не оформлена в пользу физических или юридических лиц, считается принадлежащей государству в лице муниципальных, федеральных органов власти.

Самовольные постройки

Самые интересные, самые душещипательные истории связаны с самовольными постройками. Если человек построил дом, не озаботившись правами, разрешениями, отводами земли и так далее… Если человек, имея права на жилое строение, решает его перестроить, надстроить… Такие дома приобретают свойства самовольного строения. А статья 222 Гражданского Кодекса говорит, что узаконивание самовольной постройки возможно только в случае, если земля находится в праве собственности, в праве постоянного бессрочного пользования или в праве пожизненного наследуемого владения. Все остальные постройки могут быть узаконены только при согласии владельца земельного участка. Как правило (потому что земля может находиться еще и собственности субъекта, т.е. Нижегородской области, и в федеральной собственности), Администрация Нижнего Новгорода должна сказать: мы не возражаем в праве собственности на возведение этой самовольной постройки и готовы выделить под нее земельный участок.

Что делать с самовольной постройкой? Если она изначально строилась как самовольная, то единственный способ ее узаконить – обратиться в межведомственную комиссию с заявлением о выделении земельного участка под самовольно возведенное строение. Хотя гарантии, что дадут разрешение, а не снесут, нет. Что касается реконструкции, то разбираться надо в самой реконструкции. Небольшие изменения (перепланировка) в нежилых объектах могут быть внесены путем получения новой кадастровой (технической) документации. Но если мы говорим о реконструкции, то она подразумевает изменение технических характеристик согласно градостроительному кодексу: изменение объема, высоты, площади, переделка несущих конструкций, добавление входов и т.д. Данную самовольную постройку можно сохранить в судебном порядке только при решении вопроса с землей. Что касается реконструкции, то возможно решение в судебном порядке, если ранее кому-то выделялся данный земельный участок на каком-либо праве. Либо опять-таки через обращение в межведомственную комиссию.

Оспаривание действий или бездействий госорганов

Оспаривание действий или бездействий госорганов по предоставлению недвижимости в собственность - это особый порядок судебного производства. Обжаловать можно действия любых органов: администрации города, судебных приставов и т.п. Установлен специальный срок для обжалования этих действий – 3 месяца. Потому что они чаще с бездействием госорганов либо с противодействием и их вмешательством в хозяйственную деятельность сталкиваются предприниматели. Например, человек обратился в администрацию с просьбой предоставить в аренду земельный участок под магазин. Проходит месяц, в ответ ни да, ни нет. И в этом случае лицо вправе обратиться в суд, признать их бездействие незаконным и понуждать их к заключению договора аренды или договора о собственности.

В нашей практике был случай, когда ТСЖ на ул. Нижнепечерской пыталось оформить участок под домом в собственность. Закон это позволяет. Однако администрация поставила условие: надо размежевать квартал. Но, когда проводишь межевание садового участка в шесть соток, платишь 3-5 тысяч рублей, а когда межуешь городской квартал, сумма существенно возрастает. ТСЖ не может осуществить межевание квартала, у него нет таких денег, тем более что это организация, не извлекающая прибыль, а живущая за счет взносов своих членов. Данные действия администрации судом были признаны незаконными.

Горячие вопросы о жилье

- Когда человек, получивший квартиру в собственность по решению суда, становится полноправным ее собственником?

- С момента вступления решения суда в законную силу. Обычно - через 10 дней после вынесения решения в полном объеме. Если решение суда было обжаловано, то – решение вступает в законную силу и право лица считается признанным с момента вынесения определения кассационной инстанции. Однако если речь идет о праве на недвижимость, то право, подлежащее государственной регистрации, считается перешедшим к лицу с момента такой регистрации. Договор купли-продажи жилого помещения, например, считается заключенным с момента государственной регистрации. Если лицо стало собственником квартиры с момента решения суда, то вместо договора купли-продажи у него появился другой документ – правооснование - решение суда, и такое право также подлежит обязательной регистрации в регистрационной службе, и только с момента регистрации гражданин будет считаться полноценным собственником. В реальности это 10 дней после вынесения решения суда и еще месяц – на госрегистрацию. Только после этого можно распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

- Как продать квартиру при отсутствии одного из собственников, если место нахождения его не известно?

- Продать квартиру в отсутствие одного из собственников невозможно. Можно продать лишь долю в праве на квартиру. То есть те доли, собственники которых есть и которые готовы их продать. Для того чтобы продать долю в праве долевой собственности, необходимо не менее чем за месяц уведомить второго (третьего, четвертого) участника долевой собственности, который свою долю продавать не хочет. И он должен либо согласиться купить долю по той цене, которую ему предложат, либо отказаться. В случае если он не ответил, и его место нахождения неизвестно, необходимо выяснить его место регистрации (такой запрос можно сделать в паспортном столе). Если место его регистрации неизвестно, можно (на самой безвыходный вариант) условно направить письмо на адрес того объекта недвижимости, право на долю в котором он имеет, и он будет считаться уведомленным надлежащим образом. В этом случае через месяц можно будет продавать свои доли, а данное уведомление предоставляется в регистрационную службу.

Однако если речь идет о продаже дома, то можно в судебном порядке его разделить в натуре. Для этого, как правило, делается строительная экспертиза, которая говорит о том, как в реальности это имущество можно разделить. И в судебном порядке устанавливается право собственности на выделенное имущество в натуре, то есть на конкретный пристрой площадью такой-то. По документам такой дом становится не одним строением с общей долевой собственностью, а, например, тремя пристроенными друг к другу строениями, каждый владелец которых может распоряжаться своим строением без согласия остальных. Квартиру, к сожалению, разделить в натуре не получится. Поэтому можно обратиться в суд с требованием о выделении доли. Если ваша доля, например, маленькая по сравнению с другими, потребовать денежные средства за счет этой доли. То есть остальные участники долевой собственности могут приобрести эту долю себе, а вам выплатить денежную компенсацию. Или же, наоборот, если ваша доля большая, то выплатить остальным участникам стоимость их долей и стать единственным владельцем. Тогда уже можно будет распоряжаться квартирой, а не долями.

- В 1993 году мои бабушка, дедушка и мама приватизировали 3-комнатную квартиру, в которой мы все были прописаны. Несмотря на то, что всегда там проживала, в приватизации я не участвовала (несовершеннолетние просто не включались в число собственников, никакого отказа опекунов не требовалось). В 2001 году умирает бабушка, и дед отказывается от своей доли в пользу мамы. Таким образом, у мамы ⅔ и 1/3 у деда. В 2009 умер дед, теперь на половину доли деда претендует его сын (родной брат мамы). На данный момент я не имею никакой доли в квартире. О том, что приватизация была проведена без моего участия, я узнала только после смерти деда, когда увидела документы на квартиру. Можно ли признать договор передачи жилого помещения недействительным? Тогда квартира вновь станет муниципальной, и право ей пользоваться будет только у людей, там прописанных (мама и я)? Не истёк ли срок исковой давности и куда обращаться.

- Срок исковой давности составляет 3 года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если вы узнали о нарушении своих прав только в 2009 году, значит, срок исковой давности можно восстановить и возбудить судебное производство о признании договора о безвозмездной передаче жилья недействительным. Основания могут быть следующими: все лица, зарегистрированные по постоянному месту жительства в жилом помещении, должны либо участвовать в приватизации, либо отказаться от приватизации у нотариуса. Что касается несовершеннолетнего лица, то поскольку его законными представителями являются родители, то мать могла за своего ребенка отказаться от приватизации. Когда договор о приватизации приносят в агентство по приватизации, там смотрят, сколько людей зарегистрировано, и на этих лиц в равных долях должны быть заключены договоры о бесплатной передаче жилья за исключением тех, кто отказался от участия в приватизации. Таким образом, если вы отказ не писали, то, скорее всего, ваша мать, как ваш законный представитель, этот вопрос как-то решила, потому что просто так несовершеннолетний не мог быть исключен из состава лиц, участвующих в приватизации, если он зарегистрирован там по постоянному месту жительства. Вам необходимо поднять договор о приватизации, запросить документы из агентства по приватизации и выяснить, каким образом вы были исключены из состава лиц, участвующих в приватизации. Если эти документы не удастся получить в досудебном порядке, можно через суд запросить данные документы, а также обратиться в суд с иском о признании договора о безвозмездной передаче жилья недействительным.

К сожалению, если ваша мама действительно за вас отказалась от приватизации, то возможность сегодня отстоять свои права мне кажется весьма проблематичной. Поскольку мать как законный представитель несовершеннолетнего лица уполномочена действовать в интересах своего ребенка, В любом случае надо сначала получить на руки документы.
Очень часто бывает обратная ситуация, когда несовершеннолетние участвуют в приватизации, но не знают об этом. И, хотя само несовершеннолетнее лицо в договоре не расписывается, оно, тем не менее, является собственником доли жилого помещения.

- У нас с мужем в совместной собственности жилой дом. Муж умер в 2009 году, после его смерти отец стал предъявлять свои права на этот дом, что он якобы строил его на свои средства, т.к. участок был выделен ему (отцу), а сыну отдал на временное пользование и сын обманным путем зарегистрировал на свое имя. Суд признал регистрацию и запись регистрации совместной собственности недействительной. Но я на руках имею свидетельство о наследстве, как пережившая своего супруга и свидетельство регистрации на этот дом на свое имя. Какие мне действия предпринять, чтобы сохранить право собственности на этот дом, может тоже подать иск о добровольном отказе отца моего мужа от участка? На основании этого решения, могут ли они также отменить наследство? Т.к. участок мы сами осваивали, вкладывали свои средства, ведь я не думала, что отец таким образом заявит о своих правах.

- Поскольку суд признал право собственности на дом и запись о регистрации совместной собственности недействительной, значит те документы, которые есть: свидетельство о наследстве, свидетельство регистрации дома на мужа (а впоследствии и на жену) – также являются недействительными. Вы спрашиваете, можете ли подать иск о добровольном отказе отца мужа от участка. Но если он уже пошел в суд и признал недействительной регистрацию права собственности, о каком добровольном отказе можно говорить? Подобных исковых требований не может быть. Могут ли они отменить Ваши права на наследство? Да, конечно, могут.
Если участок осваивался вами, и вы с мужем вкладывали в него денежные средства, их можно взыскать с нового собственника, поскольку иначе у него будет неосновательное обогащение. Если ваш свекор решит отменять наследство в судебном порядке, можно подать встречный иск о признании вас добросовестным приобретателем.

- Мы заключили сделку, купили квартиру, деньги передали, осталось зарегистрировать договор купли-продажи и переход собственности, а продавец не является на регистрацию, говорят, уехал. Как правильно поступить в данной ситуации?

- В случае если граждане или юридические лица заключили договор, связанный с переходом прав на объект недвижимости, но продавец, например, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, то лицо, которое не может перевести на себя права собственности, обращается в суд либо с иском о государственной регистрации перехода права собственности, либо с иском о понуждении. Наиболее целесообразно подавать иск именно о государственной регистрации перехода права собственности, поскольку в этом случае присутствие третьего лица, то есть лица, которое уклоняется от регистрации, не будет необходимо. Чтобы подтвердить, что продавец действительно уклоняется от регистрации перехода права собственности, необходимо подать документы в федеральную регистрационную службу, предварительно уведомив вторую сторону о дате подачи документов, и пригласит его на эту подачу в письменном виде (направив заказное письмо под роспись). И только после того как он не явится, можно обращаться в суд.