Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Как это часто случается, радость от приобретения собственного жилья в только что построенном многоквартирном доме омрачается необходимостью "латания дыр", доставшихся в наследство от строителей. Остается только удивляться тому, как подобные "хоромы" с протекающими трубами, кривыми стенами и сквозняками сдаются в эксплуатацию. Поскольку проживание в таких новостройках - сомнительное удовольствие, у новоиспеченного владельца квадратных метров уходит много сил и средств на ликвидацию всех недочетов строителей и доведения квартиры "до ума". Данный материал будет полезен тем, кто не привык выбрасывать деньги на ветер.

Для начала необходимо определиться с понятием "некачественное жилье". Четких критериев "качественное" и "некачественное" нет, зато есть многочисленные строительные нормы и правила (СНиП). Как видно из названия, это своды правил, обязательные для выполнения всеми организациями, независимо от организационно-правовой формы, при осуществлении строительства или реконструкции. Кроме того, необходимо иметь в виду и санитарные нормы и правила (СанПиН), нарушение которых при строительстве также недопустимо. Для того чтобы определить, насколько качественно сделана ваша новая квартира, достаточно ознакомиться со следующими документами:

- СНиП 2.08.01-89*. "Жилые здания";
- СНиП 2.04.05-91*. "Отопление, вентиляция и кондиционирование";
- СНиП 2.04.01-85*. "Внутренний водопровод и канализация зданий";
- СНиП II-12-77. "Защита от шума".

Вы удивитесь, какими теплыми и уютными должны быть наши дома. Вместо этого на практике мы имеем "бумажные" стены, сквозь которые слышно все, что делают соседи, немощные батареи отопления, не запирающиеся двери квартир, кривые стены и прочие "прелести" новых квартир с черновой или чистовой отделкой.

Во времена Советского Союза, когда получение любого жилья было абсолютным счастьем для большей части населения страны, на подобные "мелочи" было не принято обращать внимание, дали стены и ладно, как-нибудь обустроимся, да и понятия "черновая отделка" не существовало. В любом сдававшемся доме на стенах присутствовали краска или обои, и неважно, что последние отваливались буквально сразу после ухода госкомиссии.

Сейчас, когда каждый квадратный метр стоит немыслимых денег, а после покупки жилья предстоит дорогостоящий ремонт, каждый нормальный человек желает приобрести недвижимость с тем расчетом, чтобы последующие вложения были бы как можно меньше. Поэтому понятно возмущение тех, кто, выложив деньги за еще строящуюся квартиру, в итоге получил конструктор "Юный строитель" для взрослых. Что же делать тем, кто не хочет с этим мириться? Выход есть.

Начинаем с малого

Наличие нарушений строительных норм и правил является административным правонарушением, предусмотренным ст. 9.4. КоАП РФ "Нарушение требований проектной документации и нормативных документов в области строительства" и влечет за собой штраф для юридических лиц от 30 до 100 тыс. рублей или приостановление деятельности на срок до 90 суток. Данное обстоятельство дает вам право обратиться с заявлением в территориальное подразделение Ростехнадзора, который, ради улучшения отчетности, не упустит лишней возможности привлечь к административной ответственности горе-строителей.

Бьемся за каждую копейку

Обнаружив недоделки или несоответствие реальной картины той, что отражена в договоре, необходимо начать диалог со строителями. Если недостатки обнаружились в вашей квартире, то вам и карты в руки. Если они были выявлены на площади, находящейся в совместной собственности всех жильцов (двор, лестничная площадка и т.д.), то войну с застройщиком должно вести товарищество собственников жилья (ТСЖ) как представитель, защищающий интересы всех жильцов.

Естественно, что все претензии должны быть обоснованными с точки зрения права. В споре со строителями вам помогут:

- п. 1 ст. 754 ГК РФ, в соответствии с которой подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, а также ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (п. 2 ст. 755 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 723 ГК РФ, в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования (либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования), заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

- ст. 756 и 724 ГК РФ, в соответствии с которыми заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в течение 5 лет с момента передачи результата работы заказчику.

Если вы являетесь участником долевого строительства, то в дополнение к ГК РФ вы вправе ссылаться на ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", а именно ст. 7 ФЗ, которая почти во всем повторяет положения ГК РФ, приведенные выше.

И, наконец, есть всеми любимый Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" с его 29 статьей, дублирующей ваше право как потребителя при обнаружении недостатков требовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков и правом на компенсацию морального вреда (ст. 15 Закона).

Кроме того, не забывайте о СНиПах, которые мы упоминали в начале текста. Грамотное использование этих документов может снять все вопросы, не прибегая к обращению в суд.

Обращаемся в суд

Мы не рекомендуем сразу мчаться в суд, может быть вам "посчастливилось" столкнуться с вменяемым застройщиком, которому достаточно написать письмо с подробным изложением ситуации и необходимости ее решить в мирном порядке, а также указать срок, который вы предоставляете застройщику для добровольного устранения недостатков.

Если застройщик на ваше письмо никак не отреагировал или начинает кормить "завтраками", обещая все исправить в ближайшее время, то тогда настала пора затевать судебную тяжбу. При этом ТСЖ обращается в арбитражный суд, гражданин - в суд общей юрисдикции (районный, городской). Иск можно подать по месту жительства, так как он вытекает из спора, связанного с защитой прав потребителя (ст. 29 ГПК РФ).

Являясь заказчиком (участником долевого строительства) в своем исковом заявлении вы вправе потребовать:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (суд сам установит этот срок);

- соразмерного уменьшения установленной за работу цены (потребуется проведение оценки, для установления суммы, на которую следует уменьшить цену работы);

- возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (необходимо будет доказать эти расходы документально).

Плюс к этому можно потребовать компенсацию морального вреда здоровью и возмещение судебных расходов: оплату государственной пошлины, оплату услуг представителя и т.д.

В связи с тем, что, скорее всего, ни вы, ни судья не являетесь квалифицированным специалистом в области строительства, в процессе судебных разбирательств придется проводить строительно-техническую экспертизу или приглашать специалистов для дачи объяснений. Если суд назначит проведение экспертизы по своей инициативе, то решение об оплате расходов по ее проведению будет отложено до момента вынесения решения судом. Если же ходатайство о ее проведении будет заявлено одной из сторон, то оплачивать расходы придется стороне, заявившей это ходатайство.