Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Впервые в России власти изъяли у хозяев землю сельскохозяйственного назначения за то, что они ее не обрабатывали. По мнению экспертов, хозяева рассчитывают перевести сельскохозяйственную землю в землю поселений и продать на дачные участки.

Арбитражный суд Новосибирской области вынес решение об изъятии участков земли, которые находились в собственности крестьянско-фермерских хозяйств, но, как говорится в сообщении управления Россельхознадзора по Новосибирской области, она «на протяжении ряда лет не использовалась по своему целевому назначению и заросла сорной растительностью». Всего было выявлено два таких участка общей площадью 50 гектаров.

В Россельхознадзоре утверждают, что неоднократно выносили предписания об устранении выявленных нарушений. Однако они не были выполнены главами крестьянско-фермерских хозяйств, и «в соответствии с земельным законодательством материалы по выявленным нарушениям были переданы в департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области для возбуждения процедуры принудительного изъятия земельных участков». Решение суда вступило в законную силу. Такая жесткая мера в отношении недобросовестных землепользователей применена на практике впервые в Российской Федерации.

Во вторник произошел и второй подобный случай. Министерство сельского хозяйства Пермского края сообщило, что также начало изымать земельные участки, которые не используются по сельхозназначению. Процесс идет в рамках проекта «Земли сельскохозяйственного назначения», который стартовал в январе. Два собственника уже добровольно отказались от своих участков после решения краевого минсельхоза об их изъятии. «Земельный участок в Кунгурском районе будет передан в муниципальную собственность, а в Краснокамском ― продан с торгов. И еще по двум земельным участкам дела направлены в суд, поскольку их собственники не пожелали добровольно вернуть необрабатываемую землю. Главное условие ― чтобы в дальнейшем эта земля использовалась по назначению», ― отметила руководитель проекта в краевом министерстве сельского хозяйства Лариса Овсянникова.

Землю, которую не обрабатывают больше трех лет подряд, действительно можно изъять ― согласно 284-й статье ГК, процедура предполагает предварительное уведомление собственника о допущенных нарушениях. При этом участок изымается не безвозмездно, а путем продажи с публичных, то есть, прежде всего, открытых по составу участников, торгов. Таким образом, порядок прекращения права довольно непрост и никаких явных материальных выгод самому государству не сулит, говорит юрист.

Этим во многом и объясняется отсутствие до сих пор подобной практики. Даже судьи, видимо, не знают, насколько должна быть запущена земля, чтобы её отобрали. При этом, большинство участков, не обрабатываются сейчас и не обрабатывались никогда. Поэтому формально под угрозой отчуждения находится довольно много участков.

Исторически сложилось, что самый простой способ получить в собственность несколько гектаров земли ― это оформить крестьянское (фермерское) хозяйство и под это взять участок из земель сельхозназначения. Однако по закону за такой землёй надо следить, обрабатывать ее и использовать только по назначению. Другие категории земли, например земли поселений, не нуждаются в обработке, к тому же их можно выгодно перепродать под строительство коттеджей. Не секрет, что в несельскохозяйственных регионах и вблизи крупных городов большинство фермерских хозяйств на самом деле не обрабатывают землю. Ее держат зачастую в надежде накопить денег на взятку за перевод из сельскохозяйственных земель в земли поселений и продать на дачные участки. 

До сих пор, такое положение всех устраивало, и в прокуратуре обычно закрывали глаза на нецелевое использование земель. Но пришел кризис, и на его фоне «фермеры» стали гораздо реже проплачивать такие переводы, так как дачные участки прежним спросом уже не пользуются. Тут кто-то в прокуратуре удачно вспомнил по 284-ю статью. Теперь, если она начнет применяться на практике, они смогут брать деньги только за то, чтобы не выносить официальных предписаний о нарушениях.

После решения новосибирского арбитража, число подобных исков наверняка увеличится. Но практика в регионах будет разной: в Черноземье, скорее всего, закон об изъятии будет применяться строже, чем в Подмосковье, где за спиной КФХ нередко стоят крупные риелторы.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения

В Госдуму внесен проект закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения». В первом чтении законопроект уже был принят 29 января. По мнению авторов документа, он способен повысить эффективность использования земельного фонда, в частности участков, которые фермеры получили в результате приватизации. В документе предполагается облегчение условий изъятия сельхозугодий, которые не используются по назначению. Этого требовал от правительства минувшей осенью Дмитрий Медведев. В соответствии с действующим законодательством изъятие участка имеет место после трех лет его нецелевого использования. Авторы нового закона предложили сократить данный срок до двух лет, после чего земля подлежит продаже с публичных торгов.

Порядок изъятия земель

Единого акта или инструкции, которые определяли бы процедуру и частоту проверки надлежащего обращения с землей, не существует. «В этой сфере пересекается компетенция прокуратуры, Минсельхоза и местных сельских администраций. Теоретически любой чиновник из этих ведомств может, проезжая мимо поля, подумать: что-то оно не обрабатывается, проверю-ка я его. Все недавние ограничения административных проверок малого бизнеса в этом случае не применимы.

Обычным дачникам изъятие участков из-за нецелевого использования не грозит. Дачные поселки, хотя там и выращивают картошку и т. п., у нас относятся не к сельскохозяйственным землям, а к землям поселений. В этой категории ограничений на использование земли намного меньше.