Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Загородные метаморфозы: 5 событий, которые перевернули рынок

Заканчивается год, который, наверное, все без исключения участники рынка назовут в первую очередь трудным, а уж потом – интересным, поворотным или полным неожиданностей. В любом случае изменения, которые он принес рынку, велики, а порой даже кардинальны. Пос А изменилась она, надо сказать, если и не до неузнаваемости, то весьма существенно. Для простоты восприятия «Собственник» решил составить список основных перемен, с которыми рынок приходит к 2010-му. Изменение первое. В структуре предложения сильно увеличилась доля поселков экономкласса. Кто бы мог подумать, что причиной «бума поселков экономкласса», о котором пару лет назад эксперты рынка рассуждали как о возможном или невозможном, окажется именно финансовый кризис? Так или иначе, но доминирующим сегментом на рынке стали именно недорогие поселки, сменив особенно «просевший» в силу своей невостребованности (и часто – совершенно необоснованного соотношения цены и качества, чего кризисный покупатель не прощает) бизнес-класс. На сегодняшний день предложение на рынке загородной недвижимости Подмосковья характеризуется увеличением доли поселков экономкласса за счет активного выхода новых проектов. Новый тип предложения характеризуется низкой ценой при сохранении высокого качества домовладений, соответствующего требованиям покупателей бизнес-класса, которые в настоящее время в значительной массе перешли в экономкласс. Изменение второе. «Продуктом года» можно с уверенностью назвать участки без подряда. До кризиса, таких участков практически не было на рынке, но в течение года этот продукт стал массовым (40% от всего объема сделок). Одна из сопутствующих тенденций – тот факт, что участки без подряда часто рекламируются как находящиеся «в организованном поселке» (воображение рисует почти полностью застроенный в единой концепции поселок, где не только нет проблем с коммуникациями и охраной, но вот-вот откроется частная школа), притом что в реальности коммуникаций вполне может и не быть. А сам «организованный поселок» – существовать только в проекте, датированном, самое позднее, 2008 годом. В сложившихся рыночных условиях продажа участков без подряда стала для девелоперов своего рода «спасательным кругом». Выход большого количества проектов, предлагающих на продажу участки без подряда, с одной стороны, несет в себе риски снижения качественных характеристик выставленных на продажу объектов недвижимости. Но, с другой стороны, способствует развитию сегмента эконом, который ранее был менее востребован девелоперами/застройщиками, в связи с чем был сформирован дефицит предложения данного уровня. Этот продукт устраивает потребителей, несмотря на то что сроки строительства (завершения поселка) значительно больше: Однако существует опасность, что некоторые девелоперы, продающие участки без подряда (таких около 40%), не смогут выполнить своих обязательств перед покупателями: провести коммуникации, проложить дороги и т. д. Кроме того, надо понимать, что в отдельных случаях «значительно больше» может растянуться и на десятилетия. Что означает годы и годы непрекращающихся строек, ремонтов, грузовиков со строительным мусором и т. п. Изменение третье. Связано логически со вторым: темпы строительства поселков вообще значительно снизились. К слову сказать, существенную часть участков без подряда покупают сами застройщики. Это говорит о том, что загородная недвижимость и в том числе земля становится интересна инвесторам, что я бы считал хорошим признаком. Это обстоятельство, с одной стороны, немного прибавляет надежды на упорядоченность застройки. С другой – рассчитывать, что компания построит все быстро, не стоит. Если раньше основным был принцип – строить и продавать как можно быстрее, то сейчас любой застройщик освоение ведет очень спокойными темпами. По сравнению с прошлым годом, темпы строительства снизились в 3-4 раза, финансовые потоки стали значительно меньше. И если раньше мы говорили, что срок сдачи крупного объекта составляет порядка пяти лет, то сейчас перспективы неясны. Изменение четвертое. Цены. Они менялись в течение всего года в сторону снижения. К сожалению для покупателей, с определенного момента начали снижаться и размеры скидок, предлагаемых продавцами. Расстраиваться рано: по многим объектам скидки просто «вышли из тени». Основной тенденцией лета 2009 года стало, во-первых, официальное снижение многими девелоперами стоимости объектов недвижимости в прайс-листах, а во-вторых, о предоставлении скидок стали говорить более открыто. Так что скидка в 50% прошлой зимой и в 10% сейчас вовсе не обязательно различаются между собой по конечной сумме, которую надо будет выложить за тот или иной объект. Кризис скорректировал цены на всех направлениях. И здесь нет ярко выраженной зависимости от направления. Значительно пострадало Дмитровское шоссе, несмотря на то что это популярная и экологически чистая трасса, насыщенная широкой развлекательной инфраструктурой. Но цена, которая запрашивалась там для поселков на большой воде, была высоковата. Там мы отметили серьезную коррекцию. На других направлениях падение цен ровное. Снижение стоимости по рынку загородной жилой недвижимости за год кризиса составило в среднем 30%: В настоящий момент рынок находится в состоянии относительного равновесия, поэтому в начале 2010 года в случае отсутствия новых потрясений на мировых финансовых рынках колебание цен на загородную жилую недвижимость будет минимальным. Ценовая коррекция в сторону понижения будет иметь место только в случаях неликвидных предложений. Есть примеры, когда продавцы поднимают цены относительно лета – сентября 2009 года, но реальных сделок по «повышенным» ценам практически нет. Изменение пятое. Комплексное и перспективное, другими словами, прогноз на 2010 год. Все зависит от общей экономической ситуации в стране. Точный прогноз не может дать никто. Пока еще среди покупателей есть определенная неуверенность в условиях нынешних экономических реалий. И пока нет большого количества граждан, которые материально и психологически были бы готовы к совершению крупных покупок. Развитие рынка в 2010 году в чистом виде будет зависеть от ситуации на российском потребительском рынке в целом. Если в экономике больше не случится форс-мажоров, стабилизируется ситуация с занятостью и доходами, то можно ожидать потребительского бума на розничные земельные участки. В 2010 году все показатели будут стремиться вверх. 2010 год – год «с плюсом», год начала выхода из кризиса. По мнению эксперта, уже к весне 2010 года нам стоит ожидать начала роста цен на загородном рынке. Впрочем, это очевидно риелторская точка зрения: в действительности четких предпосылок к серьезному росту пока не наблюдается. Скорее всего, позитивный вариант развития событий – это стабилизация цен и рост спроса на земельные участки и на дома экономкласса. Источник: http://Собственник
Категория: Земля \| Добавил: wat51 (16.12.2009)
Просмотров: 606 \| Комментарии: 1 \| Рейтинг: 0.0/0 \|