Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

На вопросы читателей журнала отвечает юрист Алексей Абрамов.

— Построили дом на участке, который был дан в бессрочное пользование родственнику. Теперь решили оформить землю и дом на меня. С чего надо начинать? Что лучше — арендовать землю или приватизировать? А можно ли просто переоформить договор на мое имя?

— Для начала ваш родственник должен переоформить землю в собственность. Законодательство не ограничивает срок оформления участков, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение (п. 3 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). Необходимо также получить право собственности на построенный дом, в этом владельцу участка поможет так называемая дачная амнистия.

Лишь после того, как недвижимое имущество будет зарегистрировано, права на него можно переоформить на вас, например, через договор дарения либо купли-продажи.

Просто переписать договор пользования земельным участком на вас невозможно. Дело в том, что с момента вступления в силу в 2001 г. Земельного кодекса (ЗК) земля на праве постоянного (бессрочного) пользования гражданам не предоставляется.

Если приватизировать только постройку, то родственник сможет продать вам дом без участка. В этом случае земля, скорее всего, будет предоставлена вам в аренду, и оформить ее в собственность можно только за плату.

— Я приватизировал двухкомнатную квартиру в 2005 г. Она была у меня в собственности более трех лет. Сейчас по договору мены сдаю двухкомнатную городу и получаю трехкомнатную с доплатой 1,5 млн руб. Сразу хочу ее продать. В каких случаях мне нужно платить налог 13%, ведь в одной из сделок я жилье не покупаю, а меняю?

— На этот счет есть разъяснения Министерства финансов РФ (Письмо от 26.12.2008 г. № 03–04–05–01/479). Минфин считает, что при определении налоговой базы должны учитываться все доходы налогоплательщика, полученные как в денежной, так и в натуральной формах (п. 1 ст. 210 НК РФ). К таким доходам относятся, в частности, и те, что получены по договору мены. Ст. 567 Гражданского кодекса РФ установлено, что к договору мены применимы правила купли-продажи. То есть при исчислении налога не важно, продаете вы жилье или меняете.

Сумма дохода определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены. Если квартира передается с доплатой, доход определяется без учета этой суммы.

При приобретении трехкомнатной квартиры у вас возникает право на имущественный налоговый вычет, то есть возможность вернуть 230 тыс. руб. После того как вы продадите эту квартиру, нужно будет заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы продажи, так как жилое помещение находилось в собственности менее трех лет.

— Брат купил дом, потом его разобрал с разрешения администрации (по ветхости). Участок отдал мне. Администрация переделала договор аренды на меня. Сейчас на участке есть баня, теплица и фундамент под дом. Могу ли я оформить землю в собственность?

— Из вопроса следует, что земля принадлежит вам на праве аренды. В этом случае вы не сможете оформить ее в собственность, воспользовавшись дачной амнистией. Такое право есть лишь у тех граждан, которым участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования (как правило, с целью ведения личного подсобного или дачного хозяйства, а также для огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства).

В вашей ситуации участок можно приватизировать только за плату. Если постройки на нем оформлены в собственность до 30.10.2001 г., то стоимость земли определяется субъектом РФ по следующим правилам: в городах с численностью населения свыше 3 млн человек цена устанавливается в пределах 20% кадастровой стоимости участка; в иной местности — в пределах 2,5%.

Если право собственности на строения возникло позже указанной даты, то цены устанавливаются субъектом РФ с учетом размера ставки земельного налога.

— Три года назад мы приватизировали свою трехкомнатную квартиру. В приватизации участвовали четверо: супруги и двое детей. Недавно в семье родился третий ребенок. Нужно ли теперь приватизировать жилье повторно, чтобы никого не обидеть?

— Нет, квартиру переоформлять не нужно. В приватизации участвуют те граждане, которые были нанимателями, зарегистрированными по месту жительства в жилом помещении. Ребенок родился уже после того, как квартира была оформлена в общую долевую собственность всех членов семьи, а значит, у него не возникает права собственности на квартиру. Однако кто-то из членов семьи может впоследствии подарить ему свою долю.

— Мы хотим купить в Москве минимум жилплощади только для того, чтобы прописаться. Скажите, какую долю (сколько метров) нужно купить нашей семье из трех человек (муж, жена и ребенок), чтобы мы могли оформить регистрацию?

— Если вы хотите купить долю только для прописки, то в законе не содержится каких-либо ограничений по площади (которые предусмотрены, например, для нанимателей при договоре социального найма). Таким образом, если каждый член вашей семьи купит по определенной доле в праве общей долевой собственности, то он может зарегистрироваться в квартире.

При этом если у вас несовершеннолетний ребенок, то ему необязательно иметь долю, так как он будет прописываться по месту регистрации своих родителей, причем независимо от согласия со стороны других собственников.

— Утеряны документы на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи). Что нужно делать, чтобы их восстановить? Можно ли получить в регистрационной службе копию свидетельства и других документов или информацию о них?

— Вам необходимо обратиться в регистрационную палату по месту нахождения недвижимого имущества. В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ) органы регистрации обязаны выдать правообладателю по его заявлению копии договоров, а также других документов по сделке. Для этого необходимы следующие документы:
- заявление о выдаче копии договора;
- документ об оплате копии договора (100 руб. для физических лиц);
- документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени надлежащего лица (если заявление подается представителем).

По ходатайству (заявлению) правообладателя ему может быть повторно выдано новое свидетельство взамен ранее утерянного или пришедшего в негодность. В этом случае на лицевой стороне свидетельства будет указано «повторное, взамен свидетельства», а далее — серия, номер и дата выдачи предыдущего свидетельства. Государственная пошлина за этот документ также составит 100 руб.

— У меня вопрос по поводу статуса участка. Некоторые частные компании, особенно на юге России, предлагают квартиры в домах клубного типа. Часто оказывается, что такие объекты построены на садовых участках, предназначенных для ИЖС (то есть для строительства дома не выше трех этажей). Но частные застройщики возводят пяти-шестиэтажные здания, заявляя, что разрешение есть. Чем грозит в будущем покупателю приобретение доли или квартиры в таком доме? Не будет ли собственникам отказано в признании права на строение как не соответствующее назначению, а также в разрешении на использование такого жилья?

— Вопрос несколько запутан. Дело в том, что садовый участок и участок под ИЖС — это два совершенно разных вида разрешенного использования.

Ответить однозначно, не ознакомившись предварительно с документами, сложно. Однако если вы покупаете готовое (построенное и зарегистрированное) жилье, то у продавца должно быть право собственности на отчуждаемое жилое помещение. Это значит, что продавец прошел процедуру государственной регистрации, при которой специалисты должны провести тщательную правовую экспертизу документов.

Проблемы, которые вы обозначили, должны волновать не вас — покупателя, а застройщика жилья. Это он обязан получить разрешение на строительство, осуществить его в соответствии с разрешенным использованием участка, ввести построенное жилье в эксплуатацию и, самое главное, зарегистрировать его.

— У меня заключен договор аренды лесного участка, который зарегистрирован сроком до 2016 г. Согласно последней выписке из Государственного земельного кадастра от 23.07.2009 г. участок относится к категории земель населенных пунктов с кадастровой стоимостью 2021 тыс. руб. Вопрос: имею ли я право выкупить эту землю? Какую максимальную цену могут мне назначить? У меня в аренде данный участок находится с 2000 г. С 2009 г. арендная плата составляет 25 тыс. руб. в год за 4 тыс. кв. м.

— На мой взгляд, вы имеете полное право на выкуп данного участка, поскольку он относится к землям населенных пунктов. Следовательно, приватизация земли возможна в порядке реализации прав собственников зданий, строений, сооружений. Таким образом, если на вашем участке есть какие-либо объекты недвижимости, то исключительное право на приобретение земли имеют их собственники — как граждане, так и юридические лица (ст . 36 ЗК РФ).

Точную стоимость участка вам укажут в земельном комитете, она определяется с учетом множества различных факторов. Это и кадастровая стоимость, и ставка земельного налога, и статус населенного пункта. С покупкой лучше поторопиться, так как после 1 января 2010 г. цена участка может оказаться равной его кадастровой стоимости.