Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Участки без подряда: что разрешено и что запрещено строить собственникам

Приобретая участок без подряда в организованном коттеджном поселке, покупатель мечтает о такой жизни, какую он видел в красочных рекламных буклетах застройщика: красивые дома, ухоженные участки, счастливые хозяева. Но реальность такова, что у собственников земли есть права застраивать свои участки так, как им хочется. Совсем не так, как на картинке. Концепция застройщика им вовсе не указ. Так что же – каждый строит дом в стиле «кто во что горазд» или застройщик может вводить какие-то ограничения? В этой проблеме разбирался журнал Metrinfo.Ru. В 2009 г. участки без подряда в коттеджных поселках были самым продаваемым товаром. Напомним, что приобретение участка без подряда и самостоятельное строительство дома обходится покупателю дешевле. Разница в стоимости при самостоятельном строительстве собственного дома и покупкой уже готового может составлять до 3 раз. Но довольно часто покупатели приобретают землю по принципу «чтоб была», не задумываясь о том, что они там будут строить и когда. Два договора. Первый – главный, второй - тоже Что отношения покупателя и застройщика оформляются двумя договорами: первый договор - купли-продажи земельного участка. Это стандартная форма, утвержденная местным регистрирующим органом. Он и является основанием для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Второй договор может иметь разные названия. Смысл этого документа регламентирует отношения покупателя и застройщика в вопросах строительства инженерных коммуникаций, дорог, благоустройства поселка. Здесь должны быть четко оговорены сроки строительства; санкции за нарушение сроков застройщиком; максимально подробное описание объектов, которые застройщик обязуется возвести в будущем. Без руля и ветрил? Покупатель с момента приобретения права собственности на участок обладает всеми правами пользования, владения и распоряжения недвижимым имуществом без каких-либо ограничений. И в данном случае нет разницы, приобретен ли участок с подрядом или без него. На элитном рынке вне зависимости от того, какая у поселка концепция, собственник участка, купивший его без подряда будет реализовывать свой творческий потенциал без оглядки на архитектурные правила поселка, тем более сейчас. Застройщик не может вносить ограничений по срокам строительства или по проектам планируемых к постройке коттеджей. Как правило, жители поселка создают административную структуру (некоммерческое партнерство, ЖСК, ТСЖ и т.п.), которая утверждает требования к размеру домов, их расположению или стилю. Эти требования должны соблюдать все жители. Созданная внутри поселка комиссия, утверждает проект будущего дома и принимает определенные меры при нарушении правил. Однако, все эти указания действуют только до того момента, пока собственник земельного участка является членом этого сообщества. Собственник может выйти из нее, если его что-то не устраивает, и, соответственно, решения организации жильцов на него распространяться не будут. Когда земля вообще не ваша Сегодня ситуация на рынке загородной недвижимости складывается непросто. В условиях финансовой нестабильности многие компании вынуждены продавать участки без подряда в организованных коттеджных поселках. В таком случае продажи могут начинаться еще до межевания, и свидетельства на землю покупатели получить не могут, так как товара еще тоже нет. Вместо договора купли-продажи заключается предварительный договор. Если участок приобретается по предварительному договору купли-продажи, то до момента регистрации права собственности на имя покупателя эти права будут принадлежать действующему собственнику участка, т.е. застройщику. Соответственно, человек купивший участок по предварительному договору купли-продажи не имеет права им распоряжаться (в частности, возводить капитальные постройки, без ведома застройщика.) Что застройщик хочет запретить… Отсутствие регламента со стороны девелопера поселка освобождает покупателя от ограничений по застройке участка в будущем: он может построить любой дом на свой вкус. Но чаще подразумевается, что покупатели будут следовать условиям, заложенным в генплан территории и в концепцию самого поселка. Например, девелопер может наложить ограничения на архитектурный стиль домов, а также на сроки их возведения. Среди наиболее часто встречающихся ограничений со стороны девелоперов назвал строительство домов только из определенного материала и ограничение по высоте заборов вокруг участков. Единственный способ у застройщиков поселка хоть как-то повлиять на собственника участка, скажем в вопросе выбора ограждения, это поставить «правильное» или «концептуальное» ограждение самостоятельно по всему поселку. По большому счету, это всего лишь рекомендации. Юридической силы данные ограничения не имеют, и если владелец участка захочет построить дом в другом стиле, никто не сможет ему препятствовать. Но строить как угодно все-таки не получится. Есть ограничения объективного характера. Какие препоны обойти не удастся Владелец участка может ориентироваться лишь на Градостроительный кодекс, который накладывает ограничения, например, на высоту построек. В частности, дома площадью более 600 кв.м должны проходить согласования с архитектором района. Существуют типовые требования к размещению объектов на участке, которыми никак не получится пренебречь. В противном случае строение будет признано незаконным и его не зарегистрируют в регистрационной палате. В частности, общая площадь застройки, включая дорожки и площадки, должна быть не более 30% площади участка; допускается строительство одного жилого строения и не более двух хозяйственных построек и проч. Кроме этого есть противопожарные и санитарно-гигиенические требования. Так, расстояния между жилыми строениями, расположенными на соседних земельных участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций должны быть не менее 6 м, если дом возведен из кирпича, железобетона и не менее 10 м когда дом построен из дерева или других горючих материалов. Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны от жилого строения составлять не меньше 3 м, а от других построек - от 1 м.. Уровень возможных ограничений также зависит от статуса земли. Если это земля под дачное строительство, то с точки зрения законодательства девелопер не может вводить какие-либо ограничения на застройку. Но если статус земли – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), то ограничения прописываются в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые принимаются муниципалитетами. Эксперт отметил, что по практике для новых коттеджных поселков ПЗЗ разрабатываются редко. Меры воздействия и предупреждения Чтобы иметь возможность хотя бы как-то напрямую влиять на соблюдение регламента застройки, девелопер заключает контракт с требованиями и договор купли-продажи на 99% участка и формально сохраняет за собой 1% доли. Зачастую девелоперская компания берет на себя заботы о поддержании поселка после его реализации. По словам эксперта, на основании нарушенного договора владельцам участков может быть отказано в части услуг. Более того, в управлении эксплуатационных служб поселка остаются сети, и в крайнем случае, компания может пригрозить «отключкой» строптивому жильцу. Однако законность такого шага также вызывает большие сомнения. Предвидя сложности в будущем, девелопер старается распланировать территорию поселка таким образом, чтобы участки без подряда и те, которые продавались с договорами на строительство домов, находились в стороне друг от друга. Это делается для того, чтобы свести к минимуму возможные негативные последствия для общего архитектурного облика поселка. Быть несговорчивым невыгодно Нарушения требований застройщика могут оказаться невыгодны покупателям. Вспомните, что происходит при покупке автомобиля у автодилера: если автовладелец нарушает какие-то из его требований по эксплуатации или обслуживанию автомобиля, дилер устраняется он гарантий на определенный вид работ. Подобная угроза есть и у собственников участков, которые предпочитают не следовать рекомендациям девелоперов, а проводить собственную политику. Набор законных санкций здесь существенно ограничен: например, некоммерческое партнерство (в которое объединились дачники) не выдает согласование на постройку дома, требуемое в администрации для регистрации строения, или препятствует в выдаче технических условий на участок, но и этого достаточно, чтобы усложнить жизнь несговорчивому собственнику. В целом такое давление не соответствует закону. По действующему законодательству у продавца нет четких механизмов заставить покупателя соблюдать все ограничения, прописанные в договоре. Так стоить ли нарушать? Однако выбор в пользу участка без подряда во многом обусловлен тем, что покупатель изначально ориентируется на проект поселка, разработанный застройщиком. В таком проекте представлены проекты домов и участков, наглядно показана организация общественной территории, дорог и многое другое. Если девелопер подписывает договор купли-продажи и не ограничивает покупателя в формате и сроках застройки это грозит тем, что из подобных проектов через 3-5 лет могут образоваться поселки, напоминающие традиционные дачные поселки 90-х с ярко-выраженной архитектурной эклектикой. Многие покупатели, приобретая участки в организованных коттеджных поселках, стремились уйти от беспорядочной застройки, но в сложившихся условиях у них есть риск опять туда вернуться Поселки эконом-класса, где размеры участков начинаются от 8-ми соток, а набор коммуникаций ограничивается электричеством, имеют все шансы превратиться в территорию хаотической застройки безо всяких правил. Остальные поселки подвержены такому риску существенно меньше, особенно те, где заранее застройщик вводит правление ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или СНТ (садовое некоммерческое товарищество). Ограничения со стороны застройщика вполне справедливы, потому как создаются они во имя общих интересов будущих жильцов организованного поселка. Кроме того, все условия сделки обсуждаются заранее, и покупатель, заключая контракт, изначально принимает их. На практике нарушений со стороны владельцев индивидуальных участков немного. На сегодняшнем рынке предложение в избытке, а потому покупателю проще переориентироваться на другой вариант, нежели заведомо вступать в конфронтацию с застройщиком. Покупатель всегда прав. Он действительно может пойти наперекор и требованиям застройщика, и просьбам соседей. Закон на его стороне. Но стоит подумать, прежде чем конфликтовать. Ведь существуют тысячи способов испортить жизнь непослушному дачнику. И оно ему надо? Источник: http://Metrinfo.Ru
Категория: Земля \| Добавил: wat51 (09.01.2010)
Просмотров: 1593 \| Рейтинг: 0.0/0 \|