Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Проблемы выкупа земельных участков под зданиями и около них

1. Насколько востребован выкуп в собственность земельных участков под зданиями и рядом с ними? В настоящее время в РФ Земельным Кодексом (ЗК РФ) установлены следующие виды прав на земельные участки: 1) собственность, 2) аренда, 3) постоянное (бессрочное) пользование, 4) пожизненное наследуемое владение, 5) ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут), 6) безвозмездное срочное пользование. При этом для частных лиц (физических и юридических) в отношении земли наиболее распространенными являются права собственности и аренды. Сегодня выкуп в собственность земельных участков под зданиями и рядом с ними является очень востребованным. В абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ установлено, что исключительное право на приватизацию земельных участков (т.е. на их приобретение в частную собственность) а также на приобретение их права аренды имеют граждане и юридические лица – собственники расположенных на соответствующих участках зданий, строений и сооружений. Земельным Кодексом собственникам зданий, по сути, предоставлено право выбора – приобрести участок под зданием в собственность или в аренду. Естественно, для большинства из них наиболее предпочтительным является первый вариант. 2. Кто может приобрести землю под зданиями в собственность? Арендующие площади в зданиях или собственники? Как уже отмечалось выше в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков (т.е. на их приобретение в частную собственность) имеют граждане и юридические лица – собственники расположенных на соответствующих участках зданий, строений и сооружений. Арендаторы помещений в зданиях не имеют право получить землю под ними в собственность. Следует учесть, что случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора) - п. 3 ст. 36 ЗК РФ. 3. Как определяются размеры выкупаемых участков? Это жесткое ограничение периметром здания или возможно приобретение в собственность больших площадей? В действующем законодательстве вопрос о размере выкупаемых под зданиями участков четко не определен. Если следовать букве закона, то из п. 1 ст. 36 ЗК РФ можно сделать вывод, что собственник здания имеет исключительное право на выкуп земли, расположенной только под зданием, т.е. в рамках его периметра («пятна застройки»). Вместе с тем, в п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 552 ГК РФ указано, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. На практике собственнику здания предоставляется земля не только в рамках периметра здания, но и земля, расположенная рядом с ним и необходимая для эксплуатации здания. В абз. 2 пункта 7 ст. 36 ЗК РФ, который посвящен вопросам установления границ и размеров выделяемых земельных участков, установлено, что «границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка». Существует практика заключения отдельных договоров аренды земельных участков, расположенных под «пятном застройки» здания и отдельных договоров в отношении прилегающей к зданию земли. 4. По каким причинам получают отказ на разрешение на покупку этой земли? По общему положению ЗК РФ (п. 4 ст. 28) отказ в предоставлении в частную собственность земельных участков не допускается за исключением случаев, когда: · земельный участок изъят из оборота, · федеральным законом установлен запрет на приватизацию участков, · участки зарезервированы для государственных или муниципальных нужд. Подразумевается, что во всех других случаях заинтересованное лицо вправе обратиться в уполномоченные органы для предоставления земельного участка под принадлежащим ему зданием в частную собственность или в аренду. 5. Если собственник владеет частью здания, то какую долю участка он может приобрести? Как уже отмечалось выше в случае, если здание (помещения в нем), принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора) - п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Таким образом, собственник части здания может претендовать (наряду с собственниками оставшейся части здания) на получение участка в долевую собственность. 6. Может быть так, что согласно планам правительства участок зарезервирован под государственные нужды. Чем это грозит собственникам здания? Есть ли возможность купить участок в этом случае и как это осуществить? На некоторые земельные участки могут быть наложены определенные ограничения, которые должны быть отражены в Генеральном плане города, документах кадастрового учета участка. Следует отметить, что ситуация, когда здание находится в собственности частного лица, а земельный участок под ним имеет какие-либо ограничения является достаточно редкой. По общему правилу если участок зарезервирован под государственные или муниципальные нужды, то строительство на нем невозможно. На практике в городе в отношении участков с вышеуказанными ограничениями заключаются договора краткосрочной аренды, которые по окончании срока могут быть не продлены. В ЗК РФ (ст. 49) существуют положения, в соответствии с которыми любой участок, в том числе и расположенный под зданием, может быть в исключительных случаях изъят для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа. К числу таких случаев относят, в частности, размещение на участке объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, например, объектов федеральных энергетических систем, использования атомной энергии; обороны и безопасности, федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи. Решение об изъятии участков для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. В ст. 239 ГК РФ установлено, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. 7. Какие законы в настоящее время регулируют вопросы выкупа земельных участков под и рядом со зданиями? Вопросы выкупа земельных участков под зданиями регулируются, в первую очередь, Земельным (ст. 35, 36) и Гражданским Кодексами РФ (глава 17), а также нормативными актами субъектов РФ.
Категория: Земля \| Добавил: wat51 (18.01.2010)
Просмотров: 4137 \| Рейтинг: 0.0/0 \|