Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Покупка квартиры только со стороны выглядит делом неподъемным. Если разбить процесс на этапы и начать их последовательно реализовывать, все окажется не так страшно. Сегодня мы поговорим о первой фазе – первичном изучении рынка. Будем исходить из того, что вы знаете, какой суммой располагаете. Осталось выяснить, что можно позволить себе на эти деньги.

Резервы экономии

Если нужно еще дешевле – то возможностей, собственно, остается две. Первая — купить не отдельную квартиру, а комнату. По основным принципам ценообразования комнаты похожи на квартиры – ценятся площади побольше, районы получше и хорошее состояние дома. Но есть и еще один, сугубо специфический параметр – количество остальных комнат и проживающих в них людей. Чем больше соседей – тем дешевле.

Вторая возможность сэкономить – покинуть город: стоимость жилья в области уменьшается радикально. 

Ипотека: дополнительные возможности

Существует еще 1 способ приобрести жилье более высокого уровня, чем позволяют нынешние финансы, – взять кредит. Банков много, программ еще больше, но суть можно выразить примерно следующим образом: кредит вам дадут так, чтобы вы тратили на его погашение не более половины своего месячного дохода. И сумма при сроке 20 лет окажется примерно в 100 раз больше месячной выплаты. Проиллюстрируем это на примере. Ваш доход – 40 тыс. руб. в месяц. Значит, считает банк, платить вы сможете по 20 тыс. Он даст кредит до 2 млн руб., гася который в течение 20 лет вы заплатите 4,5-4,8 млн. С одной стороны, переплата вроде бы огромная – более чем в два раза. С другой, деньги сегодня и через 20 лет – это несколько разные вещи, инфляцию еще никто не отменял. Да и жить в лучших условиях вы станете практически сразу. В общем, решайте сами!

А сейчас посмотрим, где и как искать интересные предложения.

Золотое сочетание: Интернет плюс бумага

Времена, когда единственным местом, где граждане могли сообщить миру о своих квартирных делах, был незабвенный «Бюллетень по обмену жилой площади», давно миновали. Сегодня рекламных площадок масса, и у потребителя возникает другая проблема – выбора. Потому что пытаться публиковаться везде – верный путь к разорению. А прочитать все – к близорукости… Но ведь сейчас есть интернет, который обладает массой достоинств. Главное из них — скорость: объявление появляется практически мгновенно, тогда как до выхода «на бумаге» нужно ждать три-пять дней. Во-вторых, электронные базы данных прекрасно сортируют информацию: разделить предложения по метражу, ближайшей станции метро и этажности дома для компьютера – дело пары минут, тогда как человек с печатным текстом будет копаться целый день. Но быстро выяснились и недостатки виртуальных площадок. Главный – огромные массы старых данных. Одним словом, хороший источник – тот, где информацию кто-то фильтрует, выбрасывая откровенную ерунду и старье. Где подача объявления требует хотя бы минимальных затрат времени и/или денег – даже необходимость заполнить купон бесплатного объявления и принести его в редакцию отсечет тех, кто хочет прорекламироваться сотни раз. И лучшими здесь оказываются старые добрые газеты, имеющие отлаженную технологию сбора и проверки информации, но при этом обзаведшиеся сайтами – для оперативности и удобства поиска.

Маленькие хитрости

Мудростью «не обманешь – не продашь» торговцы руководствовались всегда. Продажа квартир не исключение: в объявлениях полно того, что можно деликатно назвать «некоторыми преувеличениями». Говоря проще, откровенного вранья. Самое популярное – та самая «чистая продажа», о которой сказано выше. Такие квартиры весьма ценятся – и потому-то даже натуральнейшие «альтернативщики» пытаются симулировать чистую продажу. На практике это выглядит так: покупателю говорят, что готовы продать, но выходу на сделку постоянно что-то мешает. То срочная командировка, то болезнь любимой тети в глухой деревне. «Креативность» продавцов не знает предела – известен случай, когда зарапортовавшаяся барышня объясняла отсрочку… необходимостью срочно стричь собаку. Если продавец никак не может найти время на заключение сделки, это означает только одно: он судорожно подбирает альтернативу. Объяснения могут предлагаться самые разные, но все они – от лукавого».

Второй популярный мотив обмана - площадь: нередко ее несколько преувеличивают — просто приписывают квартире 2-3 лишних кв. м или включают в ее состав балконы и лоджии. И тогда, к примеру, общая площадь 39 кв. м «элегантным движением руки» превращается в 42 кв. м.

Кто поможет

Ну и еще один важный момент, который следует прояснить: нужен ли в этом деле риелтор, чем он поможет и сколько возьмет за посредничество. Комиссия агента составляет сегодня в среднем 4% от стоимости объекта. Но это – в высшей степени «средняя» цифра, в реальности возможны значительные колебания как вверх (очень сложный вариант, связанный, как правило, с расселением коммуналки), так и вниз. Экономия достижима либо при очень высокой цене объекта (в процентах от нее комиссия будет ниже), либо за счет сокращения объемов услуги. Можно, к примеру, поручить риелтору только подбор варианта, а все прочие вопросы (переговоры с противоположной стороной о цене, сбор документов, организацию самой сделки, расчеты и многое другое) провести самостоятельно.

Что до вопроса о том, целесообразно ли в принципе обращаться к услугам брокера, то на него каждый отвечает сам. Заметим лишь, что самостоятельная покупка потребует много свободного времени и специальных знаний, а также весьма крепкой нервной системы…

Первый звонок, или О вреде бросания чепчиков

Прежде всего нужно выяснить как можно больше о самом объекте. Рекомендуется задать максимальное количество вопросов, причем не стесняться «дублировать» то, что заявлено в рекламе. Некоторым начинающим это кажется непонятным: зачем спрашивать об общей площади, когда в объявлении ясно написано: 52 кв. м? Но не будем забывать: нередко реклама… хм… вводит в заблуждение. Задав лобовой вопрос, вы получаете шанс узнать правду. Не факт конечно: продавец может стоять на своем. Но может и не устоять – и вы своевременно поймете, что квартира меньше необходимого. Чем узнать об этом на просмотре, потеряв полдня, лучше показаться в телефонном разговоре немного туповатым… Вопросы, разумеется, нужно задать и о том, о чем в объявлении не сказано: каково общее состояние квартиры, паркет на полу или линолеум, куда выходят окна, далеко ли до детского садика?

Второе, что требуется прояснить – жизненные обстоятельства продавцов. Конечно, не частные детали, а аспекты, связанные с квартирой. Поэтому, соблюдая приличия, выясняем, например, чистая это продажа или альтернатива? Если альтернатива – что хозяин хочет взамен? Если кому-то кажется, что это не ваше дело (что захочет, то и купит), – возразим: наше! Часто владелец квартиры, имея определенную сумму на доплату, надеется приобрести новое жилье определенных параметров. Но это он надеется, а профессионал сразу увидит, что имеющихся денег недостаточно. Так что сделка, скорее всего, не состоится и, пытаясь купить эту квартиру, мы просто потеряем время.

В общем, телефонных звонков относительно потенциально интересных квартир в день можно сделать и 20, и 30, и даже больше. А сколько просмотров? Один-два, три – уже на грани фантастики. Так что возможности телефона нужно использовать по максимуму, выезжая на просмотры только того, что действительно интересно.

…И последнее, о чем стоит сказать применительно к телефонным переговорам. Даже если квартира подходит вам идеально, постарайтесь не дать понять это противоположной стороне. Никаких криков «ура!» и бросаний в воздух чепчиков – просто сухонько договоритесь о просмотре. Потому как если продавец поймет, насколько велик ваш интерес, торговаться потом будет почти невозможно…

Когда смотреть, или Я незнаком с собственной женой

Какое время оптимально для просмотра – вопрос непростой. Традиционно считается, что светлое, поскольку увидеть можно больше. Это так, но есть оговорочки. Прежде всего, большинство людей днем работают, так что посмотреть квартиру при солнечном свете вам если и предложат, то лишь в выходные. А в эти дни ситуация кардинально меняется. Например, в будни под окнами может образовываться грандиозная пробка, а по воскресеньям все тихо…

Есть и соображения прямо в пользу вечерних просмотров. Вам, вероятно, хотелось бы узнать, не собираются ли по вечерам под окнами пьяные компании. Кое-где по вечерам падает давление воды в трубах – стоит проверить, не является ли ваш будущий дом членом этого «элитного клуба». Решение есть: посмотреть жилье дважды: днем и вечером. Причем не всем вместе (так вы проявите дополнительный интерес, отчего потом снова пострадают возможности торга), а порознь. Например, один раз смотрит муж, второй – жена, причем сообщать о том, что они родственники, продавцам совсем необязательно.

…И, конечно, если из разговоров выяснилось, что квартиру категорически не хотят показывать в какое-то определенное время – необходимо выяснить причину. Вплоть до того, что приехать в этот район и погулять там. Вы можете обнаружить что угодно: и проносящийся с ревом и гудками поезд, и разгружаемые с грохотом ящики в соседнем магазине.

На что смотрим, или О волшебных свойствах потолка

Дорогу до подъезда надо тщательно изучить – если вы купите это жилье, ходить (или ездить) по этому маршруту вам придется ежедневно. Достаточно внимания следует уделить двору (вам и вашим детям здесь гулять), облику дома, состоянию подъезда. Ну и, конечно, квартира. Агитировать за то, чтобы вы внимательнейшим образом изучили планировку, общее состояние, виды из окна, не стоит – это очевидно. Остановимся на чуть более скрытых моментах. Общеизвестно, что все характеристики квартиры можно разделить на две большие группы: то, что изменить не получится, и то, что вполне поддается корректировке. Первая группа – это, к примеру, вид из окна или состояние дома. А вот отваливающиеся обои или ободранная входная дверь – уже другой вопрос. Выглядит ужасно, но на самом деле насколько сложно и дорого привести все в порядок? Наверное, не очень – если сравнивать с ценой самой квартиры… В общем, наткнувшись глазом на нечто неприятное, надо задуматься: а вечен ли этот фактор? И можно ли его исправить?

Еще один аспект – теснота. Наши типовые квартиры сами по себе весьма «малолитражные», да еще и проживающие обычно стараются усилить впечатление. Не нарочно, конечно, просто наши люди любят хранить дома всевозможное барахло. Им завалены коридоры, чуланы, углы комнат, балконы… Чтобы оценить истинные размеры помещений, опытные риелторы советуют применять простое правило: смотреть по потолкам. Их захламить еще никому не удавалось.

…Итак, квартиру мы увидели, свое мнение составили. Не нравится – на нет и суда нет, просто уходим. А если понравилась? Громко кричать: «беру!»? Конечно, нет: мы же на рынке, где все торгуются. Особенно в нынешней ситуации, когда от ажиотажа, царившего пару лет назад, не осталось и следа. В общем, впереди торг...

Зачем это делать, обычно никто не спрашивает, все и так понимают. Значительно важнее выяснить, как превратить торг в максимально эффективное мероприятие.

С учетом цены…

На какие суммы вообще стоит торговаться? Совершенно очевидно, что это зависит прежде всего от стоимости квартиры. Вполне нормально пытаться сбросить 10%, что вполне в пределах разумного. 

Есть еще одна важная деталь. В газетах и Интернете полно статей, где говорится о «среднем для рынка размере торга» — сегодня он составляет порядка 10-15%. Что делает среднестатистический покупатель? Правильно, отыскивает в рекламе самые дешевые варианты, после чего пытается снизить их стоимость именно на данную величину. Но позвольте, если торг средний, то применять его нужно к средним по цене предложениям, а продавцы, выставившие свои объекты заметно ниже рынка (если только они не мошенники – это тема отдельного разговора) уже сделали поправку на торг. «Прессовать» их еще ниже – значит нарываться на грубость, в данном случае вполне оправданную.

…и прочих важных обстоятельств

Разумеется, возможности для торга определяются далеко не только выставленной ценой – факторов гораздо больше. Главный из них – насколько срочно владельцу необходимы деньги. Если в объявлении говорится о срочной продаже, получить скидку – это в какой-то мере даже дело профессиональной этики риелтора. На хороший дисконт можно рассчитывать от «залежавшихся» объектов – тех, что долгое время висят в рекламе и не продаются.

Бывает и обратная крайность: квартира вроде и выставлена недешево, и продается долго, но цена и не думает снижаться. Объяснение часто оказывается простым: владелец задумал «альтернативу», для осуществления которой ему нужно именно столько денег, и ни копейкой меньше. Можно сколь угодно долго доказывать такому человеку, как глубоко он неправ, демонстрировать аналогичные объявления, где запросы заметно ниже – результата это, как правило, не приносит. Соглашаться на подобный «неадекват», конечно, не стоит. Учитывая обилие предложений, лучше поискать другой вариант с более сговорчивым продавцом. Настойчивые попытки давить обычно заканчиваются лишь тратой времени».

…И, конечно, «торгопригодность» продавца во многом зависит от его личностных качеств. Существуют люди более или менее уверенные в себе, склонные или не склонные слушать обращаемые к ним логические аргументы. Умение торговаться в данном случае состоит не в способности «передавить» (это вряд ли возможно в принципе), а в том, чтобы правильно оценить противостоящего вам человека. И не тратить время и силы на заведомо бесполезные случаи.

Начинается битва с разведки…

«Главное – ввязаться в бой, а там видно будет» — это высказывание приписывают то Наполеону, то Чапаеву. Оба полководца, как известно, кончили плохо, лишний раз подтвердив, что так поступать не нужно. А нужно, напротив, тщательно готовить каждый свой шаг. Применительно к интересующей нас теме это означает, что для успешного торга следует выяснить массу информации — относительно как самой квартиры, так и ее владельцев.
О том, что люди, которым необходимо реализовать свое имущество срочно, более готовы торговаться, мы уже говорили. Проблема в том, что далеко не всегда в объявлении указано «срочно» или «торг уместен». Поэтому постараемся выяснить жизненные обстоятельства человека. Тот, кто внес задаток за другую квартиру (и задаток «сгорит», если основная сумма не будет предоставлена в течение двух месяцев), – наш клиент. Человек, который уезжает на ПМЖ за границу и в течение пары месяцев хочет распродать все свое имущество в России, – тоже.

Второй момент – различные юридические дефекты объекта. В подавляющем большинстве случаев при их наличии жилье лучше вообще не покупать ни за какие деньги. Но существуют среди дефектов и не особо страшные. Например, красные линии на схеме БТИ означают наличие несогласованной перепланировки. Часто это вполне поправимо. Ткнув собственника носом в красные линии, можно получить скидку, к примеру, в 100 тыс. руб., а потом спокойно согласовать изменения, затратив 20-25 тыс.

И, конечно, неоценимым при торге оказывается общее знание рынка и его реалий. Особое внимание уделяем аналогичным предложениям – в том же районе, такого же метража. И в разговоре деликатно указываем продавцу: вот, смотрите, вы хотите за свою квартиру 2 млн, а на вашей же улице есть еще четыре объекта по 1,8 млн. Или: вы хотите те же 2 млн, что и ваши соседи по рынку, но у них на полу паркет и в подъезде ремонт посвежее, тогда как у вас линолеум, и пахнет за входной дверью вовсе не фиалками. Впрочем, это уже следующий вопрос.

Как именно торговаться

Если вкратце — спокойно, аргументированно, не переходя на личности и не хватая оппонента за грудки. Различные техники и технологии в основном строятся на том, чтобы показать продавцу: у него есть конкуренты. Если вы пришли на просмотр вдвоем, можно перекинуться фразами вроде: «в той квартире ремонт совсем недавно делали». Если вы на просмотре один, «позвоните жене», произнеся те же фразы. Вариант — заготовить список аналогичных предложений, которые вы собираетесь просматривать, и постараться сделать так, чтобы он попал на глаза продавцу. В крайнем случае список может быть фальшивым». Впрочем, главное в подобной игре – не перестараться, поскольку противостоят вам не дети малые. Прием с фальшивыми покупателями может применить и продавец. Придумывая свои уловки, не стоит забывать и о чужих.

…И самое, на наш взгляд, главное. Никогда не следует торговаться, оскорбляя противоположную сторону. Приводит это лишь к тому, что оппонент озлобляется и принимает решение никогда не иметь дело с этим неприятным субъектом (то есть с вами). Бывали случаи, когда люди продавали квартиру даже немного дешевле – лишь бы не тем, кто слишком рьяно «обрабатывал» их во время торга.

Итак, найдя вариант и договорившись о цене, нам предстоит пройти следующий этап – проверку юридической чистоты жилья. Цель ее — убедиться, что право собственности не обременено никакими ограничениями, так что будущему владельцу можно не ждать неприятных сюрпризов.

Под контролем все

Вряд ли нужно разъяснять, что означает это понятие: за 20 лет существования в нашей стране рынка недвижимости все более-менее усвоили, что «юридически чистой» является квартира, право собственности на которую не обременено никакими ограничениями и запретами, так что будущему владельцу можно не ждать неприятных сюрпризов. Куда больше вопросов вызывает конкретика: как именно убедиться в этой самой «чистоте»?

Начнем с «жизнеутверждающего» постулата: объектов, которые не нужно проверять, в природе не существует. К сожалению, нет какого-то исчерпывающего перечня квартир, которые могут считаться опасными. Соответственно, изучать приходится абсолютно все интересующие варианты. Другое дело, что уровень потенциальных рисков у разных объектов разный, и «глубина» проверки нужна различная. Главное правило – чем сложнее и хитрее история, тем более тщательного изучения она требует. И неспециалисту понятно, что одно дело – квартира, в которой с момента постройки все время проживала одна семья. И совсем другое – сменившая десяток владельцев. Хотя – повторимся – проверять придется и первую…

О коварных мужчинах и трясущихся руках

Есть в военной теории такое понятие – «танкоопасное направление». Нечто похожее можно сказать и о некоторых объектах – уровень риска в них заметно выше среднего. К ним относятся:

- квартиры, в истории которых был переход по наследству. Особенно если наследодатель (так на юридическом языке деликатно именуется умерший) – мужчина. Дело в том, что дети обычно живут с матерью – таковы общественные традиции. И когда умирает женщина, можно более-менее уверенно говорить, что все ее наследники на виду. С мужчинами иначе: не исключено, что у данного гражданина имеется внебрачный сын где-нибудь в другом городе, и этот сын вполне может заявить о своих правах. Завещание (если оно есть – очень многие люди не берут на себя труд его составить) служит не очень надежной защитой. Во-первых, существует категория наследников, имеющих право на «обязательную долю» — они получают часть имущества всегда, даже если не упомянуты в завещании. А во-вторых, любое завещание теряет силу, если написано новое. Уничтожать старый документ нет нужды – он автоматически становится недействительным;

- жилье, приватизированное в начале 90-х. По действовавшим тогда законам, несовершеннолетних не включали в число собственников. Потом законы были поправлены, причем право детей на участие в приватизации было признано и для квартир, уже приватизированных к тому моменту. То есть эти дети (в большинстве своем давно достигшие совершеннолетия) вполне могут потребовать свою долю;

- в квартире имеются лица, отказавшиеся от приватизации. То есть вся семья приватизировала, а один человек решил, что ему не надо. По закону такие граждане сохраняют право на проживание, даже если собственники решили квартиру продать.

Помимо перечисленных (самых ярких и заметных) могут существовать и иные риски. Продавцы, состоящие на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансерах; о сделках, совершенных под угрозой. Многие из названных опасностей не так страшны, поскольку известны и заметны. «Гораздо опаснее то, что не видно сразу», — говорит эксперт. И приводит пример: в одну из предыдущих сделок квартиру продавал еще совсем молодой человек. Но подпись его – неуверенная, выполнена дрожащей рукой. И перебрался он в какую-то деревню, даже не в Московской области. Скорее всего, этот человек был алкоголиком и существует риск признания сделки недействительной. Хотя по документам все чисто и законно.

Вспомним всех поименно…

Как проверяется «юридическая чистота»? Если в двух словах, то требуется поднять всю историю квартиры и убедиться, что все события в ней происходили без нарушения закона. В советские годы это были вселения на основании ордеров, прописка и выписка граждан в связи с рождениями, обменами, заключением и расторжением браков, смертями. С начала 90-х прописка не отменена (замена «регистрацию по месту жительства» — реформа скорее филологическая, чем действительная), но к ней добавились переходы права собственности. Информация о них хранится в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

На практике процедура выглядит так. К примеру, жила в квартире бабушка, умершая в 1997 году. Как это произошло? Желательно посмотреть свидетельство о смерти – нет ли там чего подозрительного (например, указывающего на насильственный характер смерти). Унаследовала дочь. Единственная ли она? Если есть другие дети – почему не попали в число собственников? В случаях, когда эти люди еще живы, хорошо бы навестить их и узнать, что они думают о событиях тех лет. Лучше всего – взять расписки в том, что они на квартиру не претендуют.

Понятно, что данная работа легка только в теории. Разыскивать людей – дело тяжкое. Иных уж нет, а те далече… Некоторые могут отказаться разговаривать – под тем или иным предлогом, а иногда и без оного. Не поощряет (мягко скажем) подобную работу и государство. Например, вы как покупатель приходите в паспортный стол и просите дать вам расширенную выписку из домовой книги – документ, в котором упоминаются все граждане, когда-либо проживавшие в данной квартире. Но для паспортистки «покупатель» — не статус: по закону, предоставлять документы она обязана только собственнику жилья. «Вот станете владельцем, тогда и придете!» — ответит она. И окажется абсолютно права. А если в истории квартиры обнаружится нечто опасное, а вам будет уже поздно об этом узнавать, – так это ваши проблемы…

Кризис как катализатор

В рамках обсуждаемой темы в последние годы на рынке шло два противоположных процесса. С одной стороны, история квартир становилась все сложнее: с годами количество переходов права собственности увеличивается. Объектов с «розовым свидетельством» (то есть продаваемых теми, кто их и приватизировал) становится все меньше. С другой – уровень юридической грамотности растет, совсем примитивные «кидания» прекратились.

Но свою роль сыграл кризис. Все специалисты сходятся в том, что квартир с «нехорошей» историей стало в продаже больше. Такие объекты обычно предлагаются подешевле, и если раньше подобное обстоятельство вызывало у покупателей недоумение и настороженность, то сейчас появилась замечательная «маза»: материальные трудности продавцов и срочная необходимость в деньгах. Не говоря уж о том, что в кризис все хотят сэкономить – в том числе и покупатели, пытающиеся приобрести жилье без помощи риелторов. Которые – как ни крути – все-таки больше искушены в юридических вопросах.

Теперь наступает время вносить за жилье первые деньги – аванс.

Когда сколько?

Хотя аванс – сравнительно небольшая сумма, уже на этой стадии между сторонами должна быть полная ясность относительно порядка будущих расчетов. Фактически в этот момент составляется финансовый план, который в будущем предстоит просто выполнять. С денежной точки зрения сделки с недвижимостью обычно состоят из двух или трех этапов. Первый – внесение того самого аванса, чем покупатель подтверждает серьезность своих намерений. Для квартир экономкласса эта сумма составляет обычно 5-10 тыс. руб.. Для элитных объектов размеры авансовых платежей существеннее – до 15-20% стоимости. Если вспомнить порядок цен на элитном рынке, то можно понять, сколь серьезные суммы вносятся здесь уже в начале сделки.

Впрочем, встречаются ситуации, когда размеры аванса оказываются больше стандартных. Речь идет, в частности, о разъездах коммуналок, когда владельцы одной продаваемой квартиры должны авансировать сразу несколько покупаемых. Естественно, они настаивают, чтобы полученного ими аванса хватило на все подобранные варианты – и покупатели, как правило, идут навстречу.
Второй этап расчетов – внесение основной суммы, то есть стоимости за вычетом уже переданного аванса. Бывает и третий (необязательный) этап. Если покупатель по каким-то причинам сомневается, что противоположная сторона вовремя освободит жилье юридически (снимется с регистрации) или физически (вывезет свои вещи и отдаст ключи), он постарается удержать некоторую часть денег до этого момента. Суммы здесь фигурируют незначительные (порядка 50 тыс. руб.), и они передаются продавцу в момент окончательного завершения сделки – при подписании передаточного акта.

Основной вопрос – о возврате

Вернемся к авансу – ведь именно он является нашим «главным героем». Читателей, вероятно, очень удивит тот факт, что подобного термина… вообще не существует — зато есть «задаток» (ст.380 ГК) и «предварительная оплата» (ст. 487). Как говорят знающие люди, риелторы специально используют в своих договорах понятия, не используемые в законодательстве. Чтобы не подпадать под вводимые законами правила и ограничения.

Ключевой вопрос: в каких случаях, если сделка не состоялась, аванс будет возвращен покупателю, а в каких продающая сторона вправе оставить его себе? Если оперировать «задатками» и «предоплатами», соответствующие предписания можно почерпнуть из ГК, а в ситуации с «авансом» ответ прост: как стороны договорятся. Обычно, если от сделки отказывается продавец, аванс подлежит возврату, если покупатель – нет. Но на практике риелторы (не будем их винить: они работают за деньги и отстаивают интересы того, кто платит) могут предложить противоположной стороне подписать документ, по которому она будет всегда и во всем виновата… Дело осложняется еще и тем, что жизнь многообразна и порой подбрасывает ситуации, которые сложно предвидеть. Например, отказ от сделки покупателя – это, как мы уже сказали, почти 100-процентное основание оставить себе аванс. А если отказ основан на чем-то серьезном? Например, в прошлом квартиры обнаружен криминал — полгода назад из нее по липовому свидетельству о смерти выписали человека, который сейчас бомжует, но вполне может протрезветь и потребовать жилье назад через суд. Это «каприз» или обоснованное решение?

Мораль из всего сказанного очень проста: подписывая авансовое соглашение, нужно внимательнейшим образом изучить его и уточнить, в каких случаях деньги возвращаются, а в каких нет. Аргументы, выдвигаемые иногда брокерами («у нас договоры типовые, их утвердил сам генеральный директор, ничего менять в тексте мы не будем!») иначе как детсадом не назовешь. Уже упоминавшимся ГК установлены свобода договора и равенство всех субъектов гражданского оборота. Выражаясь проще, частное лицо на рынке «весит» ничуть не меньше, чем компания, и вправе добиваться каких угодно изменений в договоре. Конечно, не факт, что удастся добиться. Но всегда можно распрощаться с данным конкретным агентом и пойти

Источник: http://Domania.ru