Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Словосочетания «юридическая чистота», «проверка юридической чистоты», «гарантия юридической чистоты» появились в лексиконе риэлторов в середине 90-х. Произошло это отнюдь не по причине значительного увеличения количества квартир «с историей», а прежде всего из-за возросшей конкуренции среди растущих как грибы после дождя агентств недвижимости и, как следствие, начавшей ощущаться нехватки клиентов. Одной лишь декларируемой агентствами «гарантии безопасности взаиморасчетов» стало уже не достаточно. Необходимо было срочно придумать что-то ещё. Что-то такое, что толкнуло бы клиента в объятия риэлторов и помогло бы ему более спокойно расстаться с приличной суммой денег – комиссией агентства. И выход был найден там же, где и в предыдущем случае, когда была запущена реклама «гарантий безопасности». Опять сыграли на одном из самых сильных человеческих чувств, (по утверждению ряда исследователей - самом сильном в природе) - на страхе. На страхе потерять приобретенное.

Так появился в скудном перечне услуг риэлторских компаний ещё один пункт -проверка юридической чистоты квартиры. Умело подогреваемый заказными публикациями в СМИ страх расстаться с «кровно нажитым» погнал, и продолжает гнать по сей день, обывателя туда, где ему клятвенно обещают эту самую «чистоту» обеспечить. Положение ещё более усугубилось отменой обязательного нотариального удостоверения большинства сделок с недвижимостью. Нотариусы (дипломированные юристы с огромным стажем работы и лично заинтересованные в правомерности удостоверяемых ими сделок) практически оказались вне процесса оформления. Это позволило выйти на первый план юридическим службам агентств недвижимости, чьи услуги автоматически включались в пакет, при обмене или покупке. Постоянно растущая конкуренция заставила известные бренды представить на рынок услуг «ноу-хау» рубежа веков – сертификаты или гарантийные полисы, обещавшие клиентам в случае утери права собственности на приобретенную квартиру полную компенсацию всего и вся. Эту утонченную профанацию титульного страхования можно встретить в арсенале ряда агентств и по сей день.

Что же такое «юридическая чистота» в современном понятии, и способны ли риэлторы исходя из своего правового статуса (точнее – отсутствия такового) обеспечить корректную проверку истории перехода прав на объект и, главное, правильно оценить вероятность оспаривания той или иной сделки? Вот вопросы, на которые следует знать ответ, прежде чем обращаться в агентство за услугами, связанными с покупкой недвижимости.

Не акцентируя внимания на источниках и достоверности получаемой агентствами информации, остановимся на её содержании. Итак, при проверке объекта и субъектов будущей сделки в большинстве случаев собираются:
- выписка из домовой книги со сведениями о гражданах, зарегистрированных в проверяемом жилом помещении за последние 15-20 лет;
- распечатка с историей перехода права собственности на жилое помещение с момента его возникновения;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров со сведениями о собственнике отчуждаемого жилого помещения;
- выписка из ЕГРП, подтверждающая актуальность заявленных собственником прав на объект и отсутствие обременений.

Необходима и достаточна ли информация, содержащаяся в вышеперечисленных документах, для оценки рисков возможного ограничения и утраты права собственности в результате признания сделки недействительной и применения последствий её недействительности? Каковы оптимальные методы проверки в том или ином случае, и существует ли в действительности универсальная схема, позволяющая специалисту проводить анализ рисков без привязки к конкретному виду сделки с [жилой] недвижимостью? Дать ответы на эти вопросы я постараюсь в данной работе.

Недействительной сделкой принято считать сделку, при которой не соблюдены условия её действительности. К этим условиям относятся:
- содержание и правовые последствия сделки, не противоречащие закону;
- совершение сделки дееспособными лицами;
- соответствие волеизъявления лица его действительной воле;
- соответствие формы сделки форме, установленной законом.
Установленная для сделок с недвижимым имуществом письменная форма соблюдается всегда, за исключением, может быть, целевой аренды части соседского огорода на время вызревания и уборки плодовоовощных культур. Остановимся на трех других условиях. Рассмотрим их последовательно, начиная с наиболее рискованных и трудно проверяемых случаев встречающихся на практике. В заключительной части исследования отдельно проанализируем «не проверяемые» в принципе сделки, в которых получить достоверные сведения для оценки рисков не представляется возможным по объективным причинам.

Несоответствие волеизъявления субъекта сделки его действительной воле или отсутствие воли (на совершение сделки) как таковой.

В середине 90-х на рынке жилых помещений получил распространение следующий вид мошенничества. Заинтересованные лица находили маргиналов, имеющих в собственности квартиры, и выкупали эти квартиры по символической цене. Оформлялись сделки надлежащим образом с подтверждением факта передачи денег, выпиской бывших собственников по новому месту жительства иногда в приобретенное на их имя жилое помещение, значительно уступающее по своим потребительским качествам проданному. Спустя непродолжительное время (от трех месяцев до года) квартира перепродавалась уже по рыночной цене третьим лицам. Далее, по команде злоумышленников, предыдущие хозяева подавали иск в суд с требованием признать заключенный ими договор купли-продажи недействительным, как правило, по основаниям, предусмотренным ст. 179 ГК РФ (обман, насилие, угроза, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой, совершение сделки на крайне невыгодных для себя условиях). И поначалу подобные иски удовлетворялись судами, квартиры возвращались их прежним владельцам в порядке виндикации, а незадачливые покупатели вынуждены были заниматься розыском контрагентов, перепродавших им выбывшую из владения собственников-соучастников «помимо их воли» квартиру.

Зададимся вопросом: можно ли было по перечисленным выше документам предсказать подобный исход? Нет. Предыдущие собственники из квартиры выписаны, а продавец в неё и не прописывался. На учетах в диспансерах он не состоит, т.к. механизм оспаривания договора в дальнейшем не подразумевает признание продавца недееспособным (в этом просто нет необходимости). История перехода права опять же ничего не поведает, т.к. относительно малый срок нахождения квартиры в собственности нынешнего продавца и отчуждение по доверенности (если таковое имело место) очевидны из правоустанавливающих документов.
В приведенном примере продавец просто пропадает после сделки, а оспорить её пытаются совсем другие лица, и доказать наличие преступной связи между ними практически невозможно. Как невозможно и проверить традиционным способом «юридическую чистоту».

Основой схем махинаций, в которых продавец пытается оспорить прошедшую сделку и получить квартиру обратно, является различие заявленной в договоре купли-продажи и реально уплаченной за квартиру сумм. Отказ указывать полную стоимость при этом аргументируется нежеланием уплачивать налоги, а отказ выдать расписку – боязнью, что покупатель передаст её в налоговые органы. Диапазон оснований для оспаривания в этом случае более широк, но все эти основания, так или иначе, связаны с личностью продавца, с пороком его воли или несоответствием её волеизъявлению в момент совершения сделки. Если в самом первом примере воля продавцов на совершение сделки якобы отсутствовала, и волеизъявление отражало не их волю, а волю какого-то другого лица, то в приведенных ниже примерах воля на совершение сделки присутствовала, но была (по заявлению бывших собственников) искажена влиянием внешних факторов.

Известен случай, когда утром, подписав договор купли-продажи с указанием заниженной стоимости квартиры и передав документы на регистрацию, продавец напивается до невменяемого состояния и устраивается в вытрезвитель. После получения реальной суммы за квартиру он предъявляет иск, с требованием признать договор недействительным в силу того, что в день совершения сделки не способен был понимать значение своих действий и руководить ими. Сумму, полученную по договору от покупателя он, естественно, готов публично вернуть.
Помогут ли описанные выше стандартные проверки просчитать возможные последствия, если продавец не состоит на учете в наркологическом диспансере (а он там наверняка не состоит)? Опять же - нет.

Теперь поговорим о рисках, возникающих при приобретении квартиры у лица, состоящего на учёте в психоневрологическом диспансере. Опасения в этом случае связаны, прежде всего, с повышенной вероятностью признания впоследствии продавца недееспособным и, как следствие, возможностью оспаривания сделки по ст. 177 ГК РФ. Обеспечение доказательственной базы по таким делам достаточно сложно, поскольку приходится собирать и исследовать фактические данные, почти не поддающиеся процессуальному закреплению: ведь суд должен оценивать психическое состояние лица в момент совершения сделки. Но сама причина - наличие психического расстройства, в силу которого продавец не мог понимать значения совершаемых им действий, уже подтверждена решением о признании его недееспособным. Остается только подтвердить наличие этого расстройства в момент совершения сделки. Самым весомым критерием для суда в таких случаях обычно выступает «несоответствие встречных представлений» - отчуждение квартиры по цене заведомо ниже рыночной.

Отсюда следует вывод: если квартира продается с указанием в договоре заниженной стоимости, собственник состоит на учёте в ПНД или НД, и ему взамен не приобретается другое жильё, то от такой сделки лучше отказаться, как бы заманчива не была цена. Варианты с медицинским освидетельствованием снижают вероятность того, что в дальнейшем удастся доказать наличие психического расстройства, препятствующего совершению в конкретный день сделки, но риск её оспаривания остается достаточно высоким.

Все приведенные примеры объединяет одно – наличие умысла у недобросовестных продавцов в дальнейшем оспорить сделку в суде и признать договор недействительным. Подобные махинации, как правило, тщательно подготавливаются, и стандартная проверка юридической чистоты ничего не даст.

Как же в таком случае защитить себя? Теоретически, можно возить с собой на просмотры квартир психиатра и следователя прокуратуры, но и они вряд ли смогут помочь, если первый контакт непосредственно с собственником произойдет лишь при подписании договора купли-продажи. Да. Можно обратиться в страховую компанию и застраховать титул. Но при возникновении страхового случая всё равно придется потратить значительное количество собственных сил, средств и времени, чтобы вернуть свои деньги.

Известно правило: «лучший способ избавится от дракона – иметь своего собственного». Это правило как нельзя более подходит в случае совершения сделок на рынке жилья. В перефразированном виде оно будет звучать примерно так: «лучший способ не стать жертвой мошенника при покупке квартиры – нанять своего собственного [профессионального риэлтора]. Только профессиональный риэлтор, за счет своего практического опыта проведения сотен операций с недвижимостью, способен успешно противостоять высококвалифицированным аферистам, и по тончайшим нюансам в поведении контрагентов, по не видимым невооруженным глазом деталям предлагаемой ими технологии с высокой вероятностью вычислить возможный «кидок» на всех этапах сделки. Проведенная профессиональным риэлтором «диагностика на ранних этапах» дает возможность выявить симптомы хитроумных схем обмана, и позволяет клиенту избежать негативных последствий предстоящей сделки.

Отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, ознаменовавшая начало двадцать первого века, по своим последствиям сравнима лишь с отменой крепостного права. Долой очереди, предварительную запись и нотариальную дань! Да здравствует истинная свобода договора! Пусть ей больше не мешают лицензированные юристы обязанные, в случае совершения противоречащего законодательству действия, лично возместить причиненный этими действиями ущерб.
Кто же теперь установит личность и выяснит дееспособность участников сделки, разъяснит её смысл и значение, проверит соответствие содержания договора действительным намерениям сторон и установит отсутствие противоречий требованиям закона? Кто выйдет на передовую войны с мошенниками, специализирующимися на квартирных махинациях, недобросовестными продавцами и покупателями, поставившими себе задачу тем или иным способом обмануть противную сторону? Кто встанет на защиту не сведущих в праве обывателей? С возгласом: «если не мы, то кто же?» - риэлторы дружно схватились за кодексы и учебники по гражданскому праву.  
Но одиноки ли риэлторы в своей борьбе за спокойствие граждан, имеющих намерение совершить действия, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей на недвижимое имущество? Нет. Плечом к плечу с риэлтором на страже законности сегодня стоит государственный регистратор – гражданский служащий, имеющий высшее образование и опыт работы не менее двух лет, прошедший специальные курсы и успешно сдавший квалификационный экзамен. На первый взгляд может показаться, что имея такого помощника, риэлтор может быть абсолютно спокоен за содержание проводимой сделки, уверен в достоверности информации, содержащейся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Так ли это на практике, дублирует или дополняет риэлтор проводимую регистратором обязательную проверку законности сделки, и чем чреваты для правообладателей ошибки последнего, постараемся выяснить в данной части исследования.
Итак, в соответствии с регламентом, не позднее трех дней с момента принятия пакета документов на государственную регистрацию, регистратор обязан начать правовую экспертизу и проверку законности сделки. Эту же экспертизу и проверку декларирует каждое уважающие себя агентство недвижимости. Есть ли отличия в их алгоритме и источниках информации? 
Шаг первый. Проверяется наличие в ЕГРП запись об объекте недвижимости:

- о зарегистрированных правах;
- о ранее заявленных правах (правопритязаниях);
- о зарегистрированных сделках;
- о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, в том числе арестах.
Этот шаг выполняют оба наших действующих лица. Разница лишь в том, что регистратор получает информацию непосредственно с экрана монитора, а риэлтор – из распечатки истории перехода прав и выписки из ЕГРП, полученных хоть и не легитимным путем, но из того же источника и со значительной временной форой, позволяющей принять решение о возможности проведения сделки как таковой.
Шаг второй. Проверяется юридическая сила правоустанавливающих документов, а именно:

- соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент и в месте издания документа его формы и содержания;
- обладал ли издавший орган власти соответствующей компетенцией на издание акта;
- соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в документах, удостоверенных организацией по учету объектов недвижимого имущества, аналогичным сведениям в правоустанавливающем документе;
- наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.
Нужно сразу оговориться, что тут речь идёт о возникновении права собственности на основании актов государственных органов и органов местного самоуправления (вновь построенное жилье, приватизация и т.п.). В данном случае государственный регистратор имеет перед риэлтором существенные преимущества, т.к. его официальный запрос не может остаться без ответа.
Шаг третий. Проверка законности сделки. Государственным регистратором проверяется:

- правоспособность и дееспособность сторон;
- наличие полномочий у представителей, если сделка совершается представителями;
- наличие существенных условий сделки;
- указание в ней на наличие зарегистрированного ограничения (обременения) права;
- соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон;
- принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью;
- соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке.
На этом шаге остановимся чуть подробнее, т.к. по сути, его содержание и составляет проверку «юридической чистоты» сделки, выполняемую агентствами. Следует признать, что риэлтор практически по всем перечисленным пунктам имеет, как минимум, равные возможности с государственным регистратором, а по первому и последнему пункту - неоспоримое преимущество. Преимущество это обусловлено тем, что регистратор получает информацию и принимает решение исходя из представленных сторонами документов, а риэлтор, прежде всего из живого общения с участниками сделки и их окружением. Как регистратор может проверить дееспособность, если в ЕГРП отсутствует специальная пометка об её ограничении у собственника? Ясно, что никак, со всеми вытекающими последствиями для приобретателя. На сколько достоверно по документам регистратор может определить круг лиц, не участвующих в сделке, но чьи права и законные интересы должны быть соблюдены? Лишь условно. Риэлтор же, имея возможность встретиться с родственниками и соседями собственников, сможет сделать это гораздо точнее. 
В заключении пару слов об ответственности. Риэлторов часто упрекают в полном отсутствии таковой. Подобные упреки можно было бы признать справедливыми в случае соизмеримости требуемой ответственности с имеющимися полномочиями. Как у государственного регистратора, например. Имея возможность в лице своих представителей проверить практически всех и вся, государство гарантирует возмещение вреда, причиненного участникам гражданского оборота в результате ненадлежащего исполнения органами госрегистрации своих обязанностей, в полном объёме за счет казны РФ. Не раскрывая юридического понятия «причиненный вред», отметим лишь, что государством предусмотрена ответственность за незаконные действия (бездействие) своих должностных лиц. 

Так же законодательством предусмотрена защита прав тех лиц, которые ранее были собственниками жилых помещений, однако впоследствии утратили право собственности на них в результате различных правонарушений. Речь идёт о выплате разовой компенсации собственнику жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. рублей. Безусловно, эта сумма слабо коррелируется с ценами на московскую недвижимость, но и значительно превышает размер комиссий, возвращаемых агентствами своим бывшим клиентам в случае «неудачно» проведенной сделки.