Выгоды от приватизации налицо, в отличие от квартиры, которая находится в собственности у государства, приватизированной квартирой можно распоряжаться в полной мере: квадратные метры, находящиеся в собственности можно продать, подарить, завещать или поменять.
Однако эти плюсы оценили далеко не все - многие граждане по тем или иным причинам предпочитают оставаться нанимателями жилья. В любом случае, государство дало нам передышку и время подумать, напомним, соответствующий указ президента страны Д.Медведев продлил бесплатную приватизацию жилья до марта 2013 года.
Среди самых популярных вопросов, которые тревожат россиян, можно выделить следующие: Возможно ли передать родственникам неприватизированную квартиру? Если да, то каким образом?
Единственный случай, на мой взгляд, при котором неприватизированное жилое помещение (квартира, комната) может перейти в собственность родственника, - это оформление постоянной регистрации (прописки) этого родственника, которому в дальнейшем придется его приватизировать, если он намерен стать его полноправным собственником. В противном случае этот родственник, наравне с нанимателем, будет довольствоваться лишь правом пользования данным жилым помещением и не сможет совершать с ним сделки по его отчуждению.
В продолжении он добавил, что кроме того, если в жилом помещении постоянно зарегистрированы другие совершеннолетние граждане, необходимо получить их согласие на такую прописку родственника, с чем могут возникнуть определенные трудности.
Есть еще одна возможность передачи неприватизированного жилого помещения своему родственнику путем совершения его обмена на другое. При этом жилое помещение родственника, участвующее в обмене, должно быть также не приватизировано, и фактически родственник не станет владельцем обеих квартир (комнат) сразу, то есть с одним из них ему придется расстаться во встречной передаче.
Стоит помнить, что существует исчерпывающий перечень случаев, при которых наниматель может быть принудительно выселен собственником из занимаемого неприватизированного жилья. При этом выселение возможно только через судебный процесс, и не во всех случаях такое выселение производится без предоставления государством другого жилого помещения взамен утраченного.
В частности, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке, но с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма и площадью, не менее установленной законом для таких случаев. Аналогично нанимателю будет предоставлено иное жилое помещение при выселении его по причине аварийности прежнего жилища, непригодности для проживания и т.п.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми признано судом невозможным. Также наниматель подлежит выселению если он и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Однако при этом государство должно предварительно предупредить недобросовестного нанимателя о необходимости прекратить подобные нарушения правил пользования предоставленным ему жилым помещением и даже предоставить нанимателю срок для устранения допущенных нарушений.
По этой же причине может быть принудительно выселен судом и непосредственно полноправный собственник квартиры (комнаты) по иску органа местного самоуправления с предварительным предупреждением. При этом жилое помещение продается с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. В этом случае собственник жилья находится в более выгодной ситуации по сравнению с нанимателем государственного (муниципального) жилища, поскольку первый хотя бы располагает определенной денежной суммой, в то время как последний выселяется на улицу без каких-либо денежных компенсаций.
Принудительно изъять жилое помещение у собственника возможно также по решению суда и в случаях: обращения взыскания на жилое помещение по обязательствам (налоговые недоимки, административные штрафы, ипотека и пр.); отчуждение жилого помещения, которе в силу закона не может принадлежать данному лицу; отчуждение жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных (муниципальных) нужд; несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, реквизиция; конфискация и в других случаях. Перечень случаев принудительного лишения собственника принадлежащего ему жилого помещения, приведенный в законе, также является исчерпывающим. При этом принудительное отчуждение жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных (муниципальных) нужд осуществляется только с выплатой компенсации (выкупа).
Возможно также выселение из занимаемого жилого помещения члена жилищного кооператива, не выплатившего полностью паевого взноса и исключенного из жилищного кооператива в случае грубого неисполнения им без уважительных причин своих обязанностей, предусмотренных законом или уставом кооператива.
Отобрать неприватизированную квартиру можно тем же способом, что и передать, описанным мною в ответе на первый вопрос. Нюансы те же: 1) чтобы постоянно зарегистрироваться в неприватизированном жилом помещении, необходимо согласие всех совершеннолетних граждан, постоянно проживающих (зарегистрированных) в таком жилом помещении; 2) чтобы реализовать, необходимо приватизировать.
При этом правом на приватизацию обладают все постоянно зарегистрированные граждане в данном жилом помещении в равных долях. Лишить этого права не возможно, однако сам гражданин может от этого права отказаться. Но и тут следует понимать, что гражданин, отказавшийся от права приватизации жилого помещения, приобретаете бессрочное право пользования данным жилым помещением, то есть право на постоянное проживание без права распоряжения. Прекратить такое право пользование можно лишь самостоятельно подав заявление на снятие с регистрационного учета. В настоящее время и вовсе для того, чтобы сняться с регистрационного учета, необходимо вначале встать на него по другому месту жительства на основании личного волеизъявления. Но и отчуждать жилое помещение с постоянно проживающим в нем гражданином законом не запрещено, однако такое жилье «с обременением» стоит дешевле.
Дополнительно отмечу, что вероятность постоянно зарегистрировать гражданина, не являющегося членом семьи, в неприватизированное жилое помещение, сведена к нулю.
Собственники жилого помещения ежемесячно осуществляют платеж «за техническое обслуживание (содержание) и ремонт» жилого помещения, что включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Учитывая, что платежи по этой статье собственники осуществляют ежемесячно, а капитальный ремонт в многоквартирных домах смешенных форм собственности проводится не чаще, чем раз в 15-20 лет, а то и более, суммы складываются вполне достойные.
Размер обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет каждый собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве собственности на общее имущество дома, которая рассчитывается пропорционально площади занимаемого собственником жилого помещения.
Наниматели жилья государственного (муниципального) фонда, в отличие от собственников жилья, не осуществляют плату за проведение капитального ремонта, но вносят плату за пользование жилым помещением (за наем).
Одиноким или пьющим можно советовать не приватизировать свое жилье. Для остальных, на мой взгляд, достоинства приватизации очевидны. Полагаю неразумно не оставить после себя наследства в виде жилого помещения своим потомкам или даже просто хорошему человеку, ухаживающему за тобой, или другу, если нет своих наследников, почему нет? Кроме того, наследодателями не всегда становятся пожилые люди.
Институт ренты хороший способ обеспечить себе достойную старость. А в случае встречи с недобросовестным плательщиком ренты, всегда есть возможность расторгнуть договор и потребовать возмещения причиненных убытков. Суд чаще в этих случаях стоит на защите получателей ренты.
В случае с приватизированной квартирой, состоящей из более, чем одной комнат, вторую или третью можно сдать в коммерческий наем. Актуально для людей с низким достатком. Сдавать неприватизированную квартиру (комнату) тоже можно (поднаем), но только с письменного согласия государства. При этом договор поднайма может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы (Москва: 10 кв.м.), а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (Москва: 18 кв.м.).
Улучшение жилищных условий за счет приватизированной квартиры пройдет быстрее, нежели встать на городской учет нуждающихся в таком улучшении и, тем более, дождаться его. При этом не всегда требуется доплачивать собственные средства после продажи своего жилья на доплату за новое, ведь альтернатива тем хороша, что в зависимости от места расположения жилья (центр или спальный район, иные субъективные предпочтения и выгоды), а также в зависимости от рынка (вторичный или новостройки), стоимость квартиры может отличаться в разы, в то время как по составу комнат и размеру площади могут быть совсем другие итоги.