Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Что ждет рынок недвижимости дальше? Очередной бесполезный для многих прогноз, но, надеюсь, он натолкнет законодателя и потребителей на некие действия и размышления.

Поводом к статье послужили массовые обращения граждан в агентства недвижимости с общей проблемой. Получив материнский капитал в виде некоего права, «мамочки» начали считать, что они получили деньги в виде собственно денег, которые можно потратить. Цифра в 250-300 тыс. руб. явилась просто подарком правительства, как будто бы предназначенная на улучшение жилья. Только вот средняя стоимость дополнительной комнаты, например, в Уфе, составляет около 500 тыс. руб…

Конечно, возможно использование материнского капитала и сейчас, на погашение уже существующей ипотеки. Т.е. оформить и потом сразу погасить. Но ипотеку такой гражданке оформить сложно, так как в семье 2 детей, она не работает, и банк просто не одобрит заемщика, даже если это будет глава семьи. Недостаток ли (такие обращения граждан) это разъяснительной работы по использованию материнского капитала, либо косвенные негативные последствия кризиса, сказать сложно.
Сумма более, чем в 300 тыс. руб. материнского капитала, если бы ее можно было использовать сразу, позволяет не оформлять ипотеку вообще, а просто взять потребительский кредит на недостающую сумму, например, тыс 200. И суммы уже хватило бы на переезд в чуть большую квартиру. Но как способ поддержания ипотеки материнский капитал уж точно не работает. В итоге покупка квартиры откладывается на 3 года, т.е. на тот срок, после которого его можно будет уже использовать без участия ипотеки.

Но если материнский капитал пока просто демонстрирует факт невозможности его использования, и не может привести к непреднамеренным ошибкам потребителей, то вот бесплатная приватизация в этом отношении – поле непаханое.
Те, кто мог, хотел и разбирался в вопросе, тем более, имел некоторые денежные средства для улучшения жилищных условий, сделали это уже в предыдущие годы. 2009 год можно смело назвать годом приватизации тех, кто замешкался в предыдущие годы. Но сама по себе приватизация наталкивает гражданина на мысль о так называемой капитализации имеющийся ( теперь) собственности-квартиры. Народ начинает тихо радоваться тому, что теперь у них есть, грубо говоря, 2-3 млн руб стоимости этой квартиры и подумывает об улучшениях.
Улучшения в этом случае связаны с продажей. А продать можно только через 3 года после приватизации и получения свидетельства о собственности, иначе с суммы продажи придется заплатить подоходный налог 13%.

До сих пор никто не может понять, почему за осуществление своего конституционного права приватизации (а не обязанности), тем более, проживя в квартире лет по 10, народ должен платить по 200-300тыс руб налога. Где тот доход, с которого надо заплатить. Особенно, если продав, ты покупаешь другую квартиру, например, меняя район.

Но закон есть закон, и налоговая инспекция уж точно про таких продавцов не забудет. Другое дело, что граждане могут все-таки осуществить продажу, не подумав о последствиях. Даже если вы занизите стоимость квартиры в договоре, это может не помочь. Единая информационная база госорганов, «наконец-то» сформировавшаяся в последние годы, и окончательное формирование алгоритмов камеральных проверок налогоплательщиков, позволят УФНС насчитать вам налог «как надо».

И что в итоге? Год приватизации отодвигает активизацию рынка недвижимости на 3 года. Теоретически налог можно заложить в цену продажи, если срочно нужно продать. Только вот кто купит на 200 тыс. дороже, если есть выбор дешевле?
Вот и получается, что потенциальный спрос различных категорий потенциальных покупателей жилья отложен: среднего класса с приватизацией отложен на 3 года, растущих семей, где увеличивается количество детей и требуется дополнительная комната – на те же 3 года, бизнесмены и финансово обеспеченные уже купили в 2005-2006гг, а те кто влез ранее в ипотеку, сидят в ней сейчас очень плотно ( см предыдущую статью).

И еще упомянем жилищные сертификаты, которые сейчас массово раздаются (УРА!) пенсионерам, многодетным семьям и прочим льготникам. Срок их действия полгода. Но сумма и площадь квартиры строго определены. Причем площадь д.б. на меньше. Но вы попробуйте за 1 млн руб (строго определенная сумма сертификата) в Уфе найти квартиру в 40 кв.м. с жилой площадью 18 кв.м. (норматив на душу). да еще и так, чтобы пенсионеру она понравилась? Это уже не хрущевка (31 кв.м) и не панелька (33 кв.м.), даже и не старенькая полнометражка (35 кв.м.). Квартиру улучшенной планировки ( а это недавно построенные дома) за такую цену не найти, а строящееся жилье не подходит, так как необходимо свидетельство о собственности.

Единственный вариант – что за полгода действия сертификата упадут цены до такого уровня, до которого «в среднем по больнице» помечтало правительство ( 1 млн делим на 40 кв.м равно 25 тыс.руб.), устанавливая условную стоимость квадратного метра. Может, в небольших городах такие цифры и реальны, но уж точно не в городах-миллионниках. Походят-походят льготники, да и сдадут сертификат обратно.
Вот такие перспективы.

Сможет ли законодатель принять меры, которые поспособствуют не просто оживлению рынка недвижимости, но и исполнению чаяний граждан – знает только сам законодатель. Отменит ли 3-летний мораторий на материнский капитал и освободит ли от налогов продажу только что приватизированной квартиры?
Иначе же финансовые возможности населения не получают подпитки, финансовые последствия удручают, а юридические «невозможности» ограничивают действия. Пока же течение выхода страны из кризиса, если об этом выходе вообще можно говорить, не предвещают особых радостей и денежных поступлений.
Если говорить о цене квадратного метра, то сумма материнского капитала позволит приобрести семье дополнительную комнату только при уровне цен в 30 тыс.руб за кв.м. и дешевле. Т.е. по цене на том уровне, который пропагандирует правительство. При настоящих темпах падения цен, за 3 года до этого уровня цен мы как раз и доживем.

Мы же, риэлторы, в таких условиях не перестаем повторять, что единственным способом улучшения жилищных условиях остаются и будут оставаться в течение этих будущих 3 лет обменные операции с жильем со стандартизированными квартирами.