Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Закон 214: панацея от кризиса или фактор, сдерживающий рынок новостроек?

Считается, что договор, заключенный в строгом соответствии с законом № 214 «Об участии в долевом строительстве…», надежнее остальных защищает потребителя от всевозможных неприятных сюрпризов судьбы. Но до совершенства 214-ФЗ весьма далек, поэтому и работают под его крылом немногие застройщики. И невольно вспоминается высказывание Черчилля о демократии: «Самая ужасная форма правления. Но ничего лучше человечество ещё не придумало». Так и с 214-м: неважный, но лучшего пока никто не предложил… Буква 214-го закона: что в ней хорошего Для начала плюсы закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», иначе нам будет трудно разобраться в его минусах. По мнению большинства экспертов, дольщику лучше всего обращаться к застройщикам, работающим именно по этому закону. Безусловно, в период финансовой нестабильности соблюдение 214-го закона - основная гарантия для покупателей и одно из основных конкурентных преимуществ застройщика. Ведь он в первую очередь призван защищать интересы участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков (от несоблюдения сроков сдачи жилого дома Госкомиссии, от двойных продаж и т.д.). 214-й закон обязывает застройщика заключать с дольщиком официальный договор участия в строительстве, не дожидаясь сдачи дома: Все договоры участия в долевом строительстве проходят государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службе, т.е. инвестиционная деятельность находится под юрисдикцией государства. В договоре долевого участия обязательно описывается конкретная квартира, которую получит дольщик. К описанию объекта прилагается проектная документация. В договоре указываются срок передачи объекта долевого строительства дольщику; величина вложений дольщика (цена договора), сроки и порядок их уплаты, гарантийный срок. А застройщик получает право привлекать дольщиков только после того, как он получил разрешение на строительство, опубликовал проектную декларацию и зарегистрировал права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться будущий дом. Так что вероятность купить квартиру в доме, который так и не будет построен, исключается - его попросту не разрешат строить. Дольщики также защищены от безнаказанного увеличения сроков строительства, так как они четко фиксируются, а если он нарушаются - начисляются пени. Если гражданин заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве и со стороны застройщика нарушен срок передачи объекта долевого строительства, то гражданин вправе расторгнуть договор, требовать возврата денежных средств, а также выплаты законной неустойки. Правда, закон разрешает застройщику перенести срок сдачи объекта, но он должен сообщить об этом дольщику не позднее, чем за два месяца до истечения определенного ранее срока и все равно уплатить неустойку. Сводится на нет и риск двойной продажи квартиры. И благодаря тому, что к договору прилагается проект, дольщик может быть уверен, что в его будущей квартире не случится никаких «вдруг»: не уменьшится кухня, просторный холл не превратится в часть общественного коридора, а лоджия - в балкон. Хотя какие-то небольшие отклонения возможны, - эта вероятность обычно прописывается в договоре. 214-й закон заставляет застройщиков соблюдать качество строительства - оно должно соответствовать условиям договора или, если в договоре оно не оговаривается, то - требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. В противном случае дольщик может потребовать бесплатно устранить недостатки, либо возместить расходы на их устранение, либо соразмерно уменьшить цену договора. Еще один плюс 214 закона – более простой процесс госрегистрации. Чтобы оформить квартиру в собственность, нужно предъявить документ, подтверждающий факт постройки дома, разрешение на ввод в эксплуатацию и передаточный акт квартиры от застройщика собственнику. Наконец, у «правильных» дольщиков скоро появится еще одно преимущество – возможность оформить ипотечный кредит. Размораживая ипотечные программы для первичного рынка жилья, банки охотней начнут кредитовать покупку недвижимости с заключением договора долевого участия в строительстве. Не все то золото… Увы – замечательный закон вовсе не панацея от всех бед, с которыми может столкнуться дольщик. Как ни парадоксально, но при использовании 214-го закона в условиях кризиса повышается риск «недостроя». Закон приняли, когда считалось что застройщики купаются в деньгах. Если на растущем рынке, с высокой маржинальностью и меньшими рисками для застройщиков, компаний-смельчаков становилось все больше (особенно на региональных рынках), то сегодня они жестоко наказаны разразившимся кризисом. Сейчас все против того, чтобы работать по этому закону. Например, объясняет эксперт, кризис может заставить застройщика строить больше квартир, чем было запланировано ранее, т.к. квартиры меньшей площади более востребованы в данный момент. В этом случае мобильность застройщика обеспечивает клиентам продолжение стройки, а 214-й закон, напротив, связывает и порождает риски долгостроя. Другой пример: закон запрещает застройщику переносить деньги, внесенные дольщиком за один объект, на стройку другого, что в новых экономических условиях невыгодно. Да, вкладчики действительно могут быть уверены, что все деньги, которые они заплатили, вложены в этот самый «недострой». «Спасет ли такая уверенность клиента? Будет ли он рад тому, что застройщику начислят пени, которые тот вряд ли сможет выплатить, и в связи с этим спросит себя: А стоит ли мне вообще достраивать объект?» Логика 214 закона правильна и вполне понятна, но получается, что в ситуации нестабильного, дефицитного с точки зрения денег рынка, закон становится неэффективным. Обратим наше внимание на некоторую зыбкость понятия «гарантийный срок»: застройщик освобождается от ответственности, если докажет, что недостатки возникли из-за нормального износа объекта, нарушения требований технических и градостроительных регламентов, ненадлежащего ремонта, проведенного дольщиком. А это довольно легко доказать, учитывая, например, любовь дольщиков к всевозможным «переделкам». Кроме того, дольщику предоставлено право назначать застройщику разумный срок для устранения недостатков. Но что такое «разумный срок», и как он определяется дольщиком, непонятно. Получается, что дольщик имеет возможность на глаз определять недостатки в строительстве и назначать любой срок для их устранения. Имеется еще один любопытный момент. Договор долевого участия иногда содержит нюансы, которые нивелируют все плюсы. Компания может на голубом глазу заявить, что продает квартиры по 214-у, но при этом не регистрировать договоры. Людям объясняют, что сначала все квартиры продадут, а потом договоры «скопом» отнесут в регпалату. А по закону, договор вступает в силу только с момента его регистрации. В данном случае отсутствие регистрации означает, что не выполнено одно из важнейших требований к застройщику – по сути, договоры недействительны. Так что сам по себе договор долевого участия не снимает проблем. С тем, что договор может быть составлен довольно хитро, согласна и Ольга Якуничева старший менеджер отдела вторичного жилья ЗАО «Русский дом недвижимости»: «В моей практике такой случай был – пенни человек отсудил. Хотя, обычно договоры составляются так, что у застройщика на случай срыва сроков есть лазейки. Например, конкретные сроки с датами вообще не указываются. Юристы уже научились делать девелоперам проекты договоров с учетом 214-го закона, по которым очень сложно предъявить материальный иск». Нелюбовь застройщиков По закону «Об участии в долевом строительстве…» в Москве отважились работать единицы смельчаков. «Юмор» ситуации заключается в том, что застройщики и рады бы трудиться в отечественном правовом поле, да закон составлен таким образом, что ему не всегда можно соответствовать. Пример из практики компании приводит Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер»): «Мы подготовили полный комплект документов, соответствующий требованиям 214-го ФЗ, по одному из наших объектов и сдали в регистрационную палату. Нам отказали в регистрации по единственной причине: одно из требований закона заключается в том, что у застройщика обязательно должен быть зарегистрированный договор аренды земельного участка. Опять же, по нашему законодательству регистрации подлежат земельные договоры, заключенные на срок более года, а так называемые «короткие» договоры никак не регистрируются. У нас же договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев. Такой договор был заключен с нами именно по инициативе властей. Тем не менее, согласно ФЗ № 214 это - несоответствие закону. Сейчас мы занимаемся переоформлением договора аренды земли на более длительный период. Но этот процесс занимает от 6 до 9 месяцев, поэтому не исключаю, что мы быстрее достроим, чем приведем проект в полное соответствие с законом». Эксперт приводит ситуацию и покруче. Если строительство ведется на федеральной земле, на основе федерального контракта, то инвестор просто не может получить статус застройщика, и соответственно, продавать квартиры по договорам долевого участия не может по определению. И это распространенное явление, на сегодня, в Москве работают десятки таких компаний. И, по данным Отяковского, более 80% объектов продаются по предварительным договорам. Так что охотников работать по 214-му закону, утверждают наши собеседники, становится меньше и меньше! Особенно, в условиях кризиса. 214-й предполагает очень сложную процедуру внесения изменений в проект. Если застройщик опубликовал проектную декларацию, но в ходе строительства понял, что рационально внести какие-то изменения, для этого он обязан получить согласие всех, кому раньше уже продал квартиры. А продав хотя бы одну квартиру, застройщик лишается права в дальнейшем продавать остальные площади на других условиях, в частности, по более низкой стоимости. Поэтому при снижении цен или каких-либо значительных скидках, компании рискуют встретить у себя на пороге очередь дольщиков, требующих свои деньги. Это одна из самых главных проблем, которые сейчас испытывают застройщики, работающие по 214 закону. Но самая важная проблема, – согласование документов на строительство с госорганами. 214-й закон не определяет никаких сроков таких процедур, а ведь именно из-за долгого согласования часто срываются сроки сдачи всего объекта и, значит - девелопер вынужден платить неустойку с первого дня просрочки, а дольщик имеет право сразу же расторгнуть договор. В то же время при просрочках платежей по договору долевого участия застройщик может его расторгнуть только по истечении трех месяцев, а подавать в суд на расторжение договора возможно только, если дольщик нарушит срок внесения платежа более трех раз за год. Поэтому застройщики требовали изменения закона и сегодня поправки обсуждаются в Государственной Думе, но будет ли достаточно вносимых изменений? Поправки позволят сделать работу по 214 закону более привлекательной для девелоперов. Но, что у первоначального варианта, что у обновленного и доработанного, - главным слабым местом останутся практически неконтролируемые сроки согласования документации. Таким образом, даже исправленный 214 закон не будет использоваться застройщиками, если согласования не станут более быстрыми и регулируемыми. Однако в тех регионах, где госорганы работают быстро, 214-й закон используется довольно активно, например, в Калуге за последний год по нему работали около 50% компаний. Итак, представители строительных компаний объяснили нам слабые стороны 214-го закона, которые особенно выпукло проявляются во время кризиса. Закон не спасает от долгостроя, несмотря на прописанные в нем санкции, не дает девелоперу возможности маневрировать, и никак не влияет на сроки согласования документации с чиновниками. Впрочем, мы в этой статье еще не закончили разбираться с проблемами 214-го. Тема обязательно будет продолжена. Источник: http://www.metrinfo.ru/
Категория: Новостройка \| Добавил: wat51 (05.02.2010)
Просмотров: 768 \| Рейтинг: 0.0/0 \|