Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Государственная дума приняла (во втором чтении) поправки в законодательство о долевом строительстве. Когда они вступят в силу, продавать квартиры в новостройках можно будет только при соблюдении 214-ФЗ. Непослушных строителей обложат штрафами, «правильных» освободят от уплаты НДС.

Первое чтение состоялось ровно год назад. Тогда на поправки выделили один месяц, однако работа затянулась. К третьему чтению серьезных корректив, как правило, не бывает.

Один из главных минусов 214-ФЗ в действующей редакции — необязательность его исполнения. Закон не содержит жесткой нормы, обязывающей застройщиков заключать именно договоры долевого участия и только по установленной форме. Строители, ссылаясь на главу ГК о свободе договора, продавали и продают новостройки по вексельным, предварительным, инвестиционным и прочим «серым» схемам. Властных и банковских рычагов (ограничения по госзаказу, по проектному и ипотечному кредитованию) оказалось недостаточно. По официальным данным, в Москве и Петербурге букве 214-ФЗ соответствуют 15-20% новостроек.

Теперь под действие 214-го закона подпадают все сделки с привлечением средств граждан, вследствие которых возникают права собственности на новые квартиры. Сохраняются схемы жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов. Если деньги привлекались по другим договорам, на них будут распространяться все условия и последствия, предусмотренные для ДДУ.

Административный штраф за незаконное привлечение средств для должностного лица составит от 20 000 до 50 000 рублей (за каждый договор), для юридического — от 500 000 до 1 млн рублей.

Застройщики, которые будут соблюдать 214-ФЗ, освобождаются от уплаты НДС, взимаемого по договорам долевого участия. (При использовании «обходных» схем фирмы этот налог не платили, что создавало им дополнительные преимущества.)

В категорию застройщиков включены и те, кто владеет землей на праве постоянного бессрочного пользования или по договору аренды (субаренды) на срок менее года. (В этом случае договор аренды будет регистрироваться.) Ранее им приходилось доказывать свои права через суд.

Будет урегулирован вопрос с погашением регистрационной записи об ипотеке. Сейчас это происходит, лишь когда последний дольщик оформит собственность. По новому порядку запись об ипотеке будет погашаться в течение пяти дней после предоставления застройщиком актов приема-передачи квартир всем дольщикам.

Сокращены перечень документов и срок регистрации ДДУ, заключенных не с первым участником долевого строительства.

Пакет поправок предусматривает также корректировку закона о банкротстве. Субъекты РФ получат право преимущественного выкупа имущества застройщика-банкрота и право достроить незавершенные объекты.

По данным Комитета по строительству, в Петербурге в конце 2009 года работали с соблюдением норм 214-го 33 компании, сейчас их 38, еще 10 фирм обещают перейти на них в ближайшее время.

Пока остается много неясностей. Как быть тем, кто начал продавать по другим вариантам и реализовал уже, к примеру, больше половины квартир в доме? Все срочно перерегистрировать под угрозой штрафов? Все ли новые нормы распространяются на ЖСК — ведь их договоры не проходят госрегистрацию?

Дата третьего чтения пока не назначена.

Мнения экспертов

– Работа по 214-ФЗ действительно невыгодна для большинства застройщиков, в том числе из-за необходимости платить НДС. У государства есть возможности заставить компании работать по закону, в том числе и экономические стимулы. Самим гражданам 214-ФЗ не так уж и важен. Главное — защититься от двойных продаж, а их сегодня практически нет, и вовсе не благодаря закону о долевом участии.

Анна МАКСИМОВА, гендиректор Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости: 

– Главное — исключить из практики предварительные договоры купли-продажи. Если гражданин подписал ДДУ, то даже в случае банкротства фирмы-застройщика он сможет по суду оформить первичную собственность на квартиру. С предварительным договором это невозможно. 

Владимир СМИРНОВ, гендиректор ИСГ «Норманн»: 

– В общем, к этому все идет — лазейки для застройщиков закрываются. Причем важна не столько форма запрета, сколько его последствия — и для строителей, и для дольщиков. А они неоднозначны и пока еще как следует не просчитаны.

Полагаю, что отмена НДС вряд ли напрямую приведет к снижению цен. Эта мера, скорее, увеличит ресурсную базу строителей, позволит им возводить больше жилья.