Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Незавидна сегодня судьба заемщиков - компаний, бравших кредиты на строительство жилых комплексов, и обывателей, обремененных такими же кредитами на покупку жилья в этих проектах. Некоторым лучом света в темном царстве, а также ориентиром для покупателей новостройки может быть закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ. Так что, если вам вдруг захочется приобрести новостройку, обращайте внимание на эту «деталь», которая, вполне может обернуться спасательным кругом в наше бурное время. А мы пока расскажем вам о том, что сегодня происходит на рынке долевого строительства. 

Не проиграл ли частник?

Банки, застройщики и частные инвесторы - вот слагаемые долевого строительства. Несмотря на привычное негативное отношение к этой схеме покупки жилья, она все же пользуется большой популярностью в нашей стране, так как не каждый человек может сразу заплатить полную стоимость квартиры. Сегодня, когда нестабильность на мировых финансовых рынках первыми затронула банковскую систему, волнения по цепочке передалось и остальным участникам долевого строительства, поэтому основной вопрос, который сегодня «висит» над застройщиками и дольщиками это - «как не остаться без квартиры и денег».

Закон инвестирования прост - покупай на спаде, продавай на пике. Условно всех дольщиков можно разделить на две группы: первые покупали жилье для собственного проживания, и сейчас они мучаются вопросом «получу ли я квартиру», и вторые, которые приобретали инвестиционное жилье, надеясь в будущем его выгодно перепродать, волнуются не только по поводу, будет ли достроен дом, но и не продешевили ли они.

Положение, в котором сейчас оказались эти граждане, нельзя охарактеризовать как безнадежное, а само решение о покупке вряд ли можно назвать неправильным. Да, с одной стороны, если бы обладатели наличных средств подождали бы несколько месяцев, они смогли бы приобрести жилье с дисконтом. Но давно известно, что если жилье приобретается не только с целью инвестиций, а, в первую очередь, для собственного проживания, то изменение стоимости недвижимости не должно быть определяющим фактором.

Потери инвесторов в недвижимость на фоне падения фондового рынка, вряд ли смогут кого-либо впечатлить, а вот те, кто приобретал квартиры в новостройках с привлечением заемных средств, по крайней мере, смогли это сделать, так как на настоящий момент ипотечное кредитование жилья в строящихся домах фактически прекратилось. 

Заметная часть инвестиционных покупателей выставили свои квартиры на продажу. При этом, почему выставляется квартира - никто, естественно, не конкретизируе. То ли у человека появились проблемы с выплатой, взятого для приобретения этой квартиры кредита, то ли ему нужны деньги по какой-то другой причине - никто не говорит. Существует также вероятность, что деньги и не нужны - просто инвесторы боятся дальнейшего снижения цен и поэтому предпочитают зафиксировать остатки прибыли сейчас.

Проверка на прочность

Если дольщики пытаются что-то заработать, то застройщики прикладывают все усилия, чтобы достроить начатые до кризиса проекты. Пока трудно говорить о том, кто конкретно из игроков рынка понес убытки, компании предпринимают ряд мер, для того, чтобы минимизировать последствия кризиса.

В последние месяцы рынок новостроек замер. Те редкие клиенты, которым необходимо решать свои жилищные вопросы, стараются приобретать квартиры в домах высокой степени готовности - построенных, сдающихся либо уже принятых в эксплуатацию. Объем продаж резко сократился и девелоперам приходится решать нелегкую задачу финансирования строительства в новых условиях: одни снижают цены, другие замораживают строительство, третьи финансируют за счет собственных средств. 

Как рассказывает эксперт, у компании есть клиенты, которые заключили договоры на условиях рассрочки и теперь не могут выполнить условия по оплате. Часть из них связывается с застройщиком, объясняет причину, и компромиссное решение находится, а другие, прячутся, стараются избегать контактов с застройщиком, не выходят на связь, не платят, нарушая условия договора. В непростой ситуации сейчас оказались все, поэтому не нужно прятаться, необходимо искать пути решения возникших проблем сообща. 

Ответ на вопрос «завершат ли строители свои проекты» зависит от финансового состояния каждой конкретной компании. В целом риски, действительно, существенно выросли. Многие проекты, как известно, заморожены, сдача в эксплуатацию других перенесена на неопределенный срок. Но мы склоняемся к мнению, что в сфере жилищного строительства подобных «срывов» будет существенно меньше. Здесь существует фактор государственной поддержки, а также все еще неудовлетворенного спроса.

Действительно застройщики возлагают большие надежды на государственную поддержку, поэтому аналитики с оптимизмом смотрят в будущее. Риск того, что некоторые застройщики не сумеют закончить проекты, считаются минимальными. Правительство обещало им поддержку. Столь глубокого кризиса, когда эти компании начали бы разоряться, не будет - эти компании так или иначе поддержат. 

Хотя, как отмечают эксперты, пока обещанная государством поддержка, которая так необходима сейчас застройщикам, не коснулась девелоперских компаний. Госструктуры по-прежнему проявляют активность - проверяют, контролируют, штрафуют, а реальной поддержки пока что не видно. 

Тем не менее, настроение строителей все же не похоронное. К весне следующего года настроение большинства игроков рынка станет более позитивным, а действия более созидательными. Тогда же можно ожидать и возобновления кредитования приобретения жилья на первичном рынке недвижимости.

Более того, некоторые аналитики рынка недвижимости рассматривают кризис как «проверку на прочность» не только застройщиков, но и их проектов. Не исключено, что ряд мелких компаний, имеющих незакрытые кредитные линии, прекратят свою деятельность. Кроме того, прекратится реализация неудачных проектов: имеющих неграмотную концепцию, не соответствующих заявленной классности, имеющих неудачное месторасположение и т.п. Успешные проекты мелких компаний, реализация которых будет приостановлена в силу недостатка финансирования, будут, скорее всего, перекуплены более крупными девелоперским компаниями. Таким образом, можно говорить о намечающейся новой тенденции - укрупнение основных игроков рынка и отсеивания более слабых и нестабильных компаний.

Apropos...

Как однажды метко заметил Джон Фицджеральд Кеннеди, слово «кризис», написанное по-китайски, состоит из двух иероглифов: один означает «опасность», другой - «благоприятная возможность». Действительно, с точки зрения покупателей недвижимости, кризис несет в себе ряд положительных сторон. Так, например, в силу остановки реализации неудачных проектов качество предложения значительно вырастет, а более того, крупные компании, реализующие жилье, станут гарантией выполнения своих обязательств и чистоты проведения сделки по приобретению недвижимости.

С другой стороны, наиболее незащищенными в этой ситуации окажутся те, кто приобретал недвижимость по «серым» схемам - по предварительным договорам, по вексельной схеме и т.п., так как никаких легальных рычагов воздействия на застройщиков в данном случае, увы, нет. Но даже инвестирование в соответствии с 214-ФЗ не спасет от возможных просрочек в строительстве и не обеспечит финансовой стабильности девелопера. Так что и тем, и другим выдохнуть можно будет только после сдачи дома в эксплуатацию, а спокойно вздохнуть после получения права собственности на квартиру.

Реализация квартир в соответствии с 214-ФЗ действительно не спасает от просрочек и не обеспечивает девелопера в условиях кризиса, однако, отмечает эксперт «закон гарантирует государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов, что безусловно защищает интересы дольщиков. Застройщик ежеквартально представляет в уполномоченный орган исполнительной власти отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Застройщики несут ответственность за недостоверность информации». 

Резюме  

В условиях кризиса, который в первую очередь оказал негативное влияние на рынок недвижимости, трудно всем – и девелоперам, и дольщикам. Большинство специалистов сейчас очень осторожны в прогнозах. Какие-то сдвиги на рынке недвижимости аналитики предрекают не раньше весны следующего года. Пока же застройщикам советуют не падать духом, а дольщикам набраться терпения. В условиях, когда нет никаких гарантий, что любая ведущаяся стройка не будет заморожена на какой-то, пусть даже минимальный период, покупатели, вероятно, пройдут через как материально, так и эмоционально и психологически напряженный период.