Основной документ, который подписывает клиент, придя в агентство недвижимости, – договор на оказание услуг. Только этот документ может гарантировать, что вы получите нужную услугу в полном объеме. Прежде чем ставить свою подпись на договоре, необходимо внимательно ознакомиться со всеми его условиями и получить ответы на интересующие вас вопросы.
Кто главный?
Первое
и непреложное правило: заключать договор на оказание риэлторской услуги
необходимо, и один экземпляр должен остаться у вас на руках после
завершения сделки. Впоследствии, если клиента что-то не устроит в
качестве оказанных услуг, с этой бумагой он может обратиться в Общество
защиты прав потребителей, в милицию или другие компетентные органы.
Договор необходим, он помогает прояснить ситуацию и понять, насколько
правильно стороны понимают друг друга. Ведь иногда на бумаге все
оказывается не так, как представлялось на словах.
Второе правило актуально, если вы обращаетесь в агентство, а не к частному маклеру. Необходимо помнить: договор на оказание услуг заключается именно с агентством. Сотрудники агентства недвижимости не будут ответчиками по договору – ответственность несет компания. Поэтому никакие прямые договоры с агентом не гарантируют возврата денег, если сделка сорвется.
Железная ответственность
Основных разновидностей договора – три. Это договор на поиск объекта, договор на сопровождение сделки и договор на оказание комплексной услуги. Каждый из этих документов содержит обязательные пункты: преамбулу, предмет договора, обязательства и ответственность сторон, сроки исполнения обязательств, а также порядок расторжения договора. Чем подробнее разъяснены обязательства агентства, тем больше у клиента гарантий получить желаемое.
В договоре нужно прописать максимально подробно все условия сделки. Чем больше деталей, тем лучше. Например, если вы заключили договор на поиск объекта, то нужно прописать, сколько и каких именно квартир, а также – в какой срок должен найти ваш риэлтор.
В преамбуле указываются стороны по договору – заказчик и исполнитель (юридическое лицо, агентство недвижимости). Со стороны агентства договор имеет право подписывать первое лицо или другое лицо – на основании доверенности. Клиент должен проверить ее наличие и срок действия, а также потребовать приложить доверенность к договору.
Предмет договора – те существенные условия, без выполнения которых документ теряет смысл. Договор должен определить, какие услуги окажет агентство. В этом разделе могут быть указаны консультирование при сборе документов, сопровождение сделки, поиск и подбор квартиры (покупателя) и т. п. После подписания договора каждая из сторон будет вправе требовать исполнения лишь тех обязательств, которые зафиксированы в соглашении. Никакие устные обещания в расчет не принимаются. Поэтому к данному разделу необходимо подойти с особым вниманием, причем – к обязательствам не только агентства, но и клиента.
Особенно важен этот раздел при подборе квартиры в аренду. Велик риск попасть в одно из многочисленных информационных агентств, которые фактически торгуют бумагой, не гарантируя клиентам вселения во временное жилье. Информационные агентства не пишут в договорах, что они несут ответственность за заселение клиента в подобранную квартиру. Они обязуются предоставить вам лишь информационные услуги и берут за них деньги. В то же время услуги агентства недвижимости оплачиваются только тогда, когда наниматель заселился в подобранное для него жилье.
Горящие сроки
Затем следует четко определить срок, в течение которого агентство берется найти покупателя на условиях, устраивающих продавца, или подобрать для покупателя подходящий объект (важен именно срок исполнения обязательств, а не время действия договора). Чаще всего это от 6 месяцев до 1 года.
Можно указать и срок исполнения каждого конкретного обязательства, например, время поиска квартиры, период оформления необходимых документов и т. д. Тогда клиент получит возможность контролировать исполнение обязательств агентством. И проще будет установить факт нарушения условий соглашения.
Кроме того, в договоре с продавцом прописывается цена объекта, по которой он выводится на рынок. И этот раздел можно сделать еще более подробным. Зачастую в договоре указывается не только цена объекта, но и шаг ее снижения, то есть в какой срок и насколько конкретно сумма уменьшается. Это условие необходимо, поскольку часто владельцы переоценивают свою собственность и хотят выставить ее по завышенной цене. Чтобы в будущем не возникало конфликтов, лучше сразу указать в договоре, по истечении какого срока и по какой причине агент имеет право снизить заявленную стоимость объекта
Реклама в массы
Еще одна важная составляющая договора – если он заключается с продавцом – порядок продвижения объекта. Узнайте объем предполагаемой рекламы (то есть где и как часто будет размещаться информация об объекте).
Пакет рекламы для продвижения стандартных объектов также стандартен. Он прописывается в договоре на оказание услуг. Но в случаях с эксклюзивными вариантами, например с коммерческой недвижимостью или элитной жилой, мы разрабатываем индивидуальную рекламную кампанию. Наши специалисты выезжают на место, определяют наиболее подходящие виды рекламы, составляют индивидуальный план продвижения. Все это подробно включается в приложение к договору. Там указываются все детали, вплоть до внешнего вида баннеров и флаеров. По требованию клиента мы также представляем ему отчет о результатах рекламной кампании.
В исполнение обязательств
Еще одна важная составляющая договора – положения, регламентирующие внесение залога или аванса. Это сумма, которую платит покупатель в подтверждение своих обязательств. После внесения аванса выбранный покупателем объект недвижимости снимается с рекламы и агент готовит предварительный договор купли-продажи.
При внесении залога агентство обязано подтвердить, что оно действует по поручению продавца, например, представить специальную доверенность на получение и хранение денег. Клиенту, особенно участвующему во встречной сделке, стоит спросить перед заключением договора, какие деньги пойдут в обеспечение залога, как это будет прописано в договоре и какие штрафные санкции предусмотрены за отказ продать или купить квартиру.
При внесении залога, как и любых других средств, обязательно требуйте документ, подтверждающий от имени агентства факт передачи денег и их назначение. Это гарантирует возврат средств, если сделка не состоится не по вашей вине. Деньги вернут в течение трех-пяти дней. Однако сумма, внесенная в качестве залога, полностью перейдет к агентству, если договор не будет исполнен по вине клиента (допустим, покупатель в последний момент откажется от покупки выбранной квартиры).
Цена услуг
Цена услуг и расчеты могут быть прописаны как в самом договоре, так и в приложении к нему. Как правило, агентское вознаграждение определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой (покупаемой) квартиры, но цена может быть и фиксированной. Многие агентства оказывают определенные услуги по твердым тарифам. Простая подготовка документов к сделке обойдется клиенту в 35 тыс. руб., если к этому добавляется еще риэлторская услуга, то стоимость снижается до 23 тыс. руб. Думаю, со временем все агентства придут к фиксированным ставкам, по крайней мере, в работе с объектами эконом-класса.
Кроме того, клиенту необходимо выяснить, какие именно услуги агентство окажет за указанное вознаграждение, а за что придется заплатить отдельно – это прописывается в разделе «Особые условия». Как правило, дополнительно оплачивается нотариальное удостоверение договора, его государственная регистрация, получение каких-либо документов и другие подобные расходы. Все «сверхрасходы» покупателя, которые могут возникнуть в ходе сделки, перечисляются в договоре в момент внесения залога за выбранный объект, а лучше – на стадии подписания акта его осмотра.
В конце туннеля
Все
описанные выше условия, а также четко прописанные обязанности агентства
помогут клиенту избежать траты времени на лишние просмотры неподходящих
объектов и снизят риск возможного недопонимания между риэлтором и
клиентом.
Финансовая ответственность продавца наступает после того, как агентство
нашло для него покупателя и была достигнута договоренность о сделке.
Подписывается предварительный договор купли-продажи, по которому
продавец (покупатель) при отказе от сделки должен возместить агентству
расходы и выплатить компенсацию. После подписания соглашения сделка
вступает в финальную стадию.
Чтобы грамотно закрыть сделку, в документе обязательно должно быть разъяснено, в какой момент обязательства считаются исполненными. Например, если вы заключили договор на поиск объекта, он может считаться исполненным, если риэлтор подобрал три подходящих квартиры с заданными параметрами. Если вы заключили комплексный договор или договор на сопровождение сделки, обязательства агентства считаются исполненными, когда у покупателя имеется расписка, что продавец получил все деньги. Кроме того, покупатель должен получить на руки «чистую» форму 9 и свидетельство Росреестра о снятии квартиры с регистрационного учета. Акт выполненных работ нужно подписывать, только когда клиенту уже нечего требовать от агентства. Как правило, это происходит при снятии объекта с регистрационного учета. После этого подписывается акт приемки-передачи квартиры. На этом сделка заканчивается.