Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Зачастую предприятия или граждане, не располагающие достаточными финансовыми ресурсами, осуществляют покупку недвижимости на правах аренды. Данная схема сделки предполагает зачет арендных выплат в счет стоимости объекта аренды – потом происходит его выкуп. До недавних времен этим занимались, в основном, предприниматели. Позднее такая модель договора начала распространяться и в отношении граждан, приобретающих путем аренды с выкупом жилье и земельные участки.

Как показывает практика, арендаторы часто ошибочно полагают наличие за ними исключительного права выкупа арендуемого имущества. В данной публикации расскажем о некоторых самых распространенных критериях реализации указанного права.

Собственник собственнику – рознь

В качестве общего правила Гражданский кодекс Российской Федерации допускает выкупать арендованное имущество в случаях, когда выкуп предусмотрен в законе, договоре или в дополнительном соглашении сторон. Из буквального прочтения данного положения следует, что любой участник гражданских правоотношений имеет возможность включить в условия заключаемого договора аренды право арендатора на выкуп арендуемой недвижимости. Вместе с тем имеются ограничения по кругу субъектов, которые вправе оформлять подобный вид сделки, а именно: государству (органам, действующим от имени государства) запрещено вносить в заключаемые договоры аренды условия, предусматривающие право выкупа арендатором государственного имущества.

Так, Арбитражным судом г. Москвы было рассмотрено дело о понуждении Департамента имущества г. Москвы, СГУП г. Москвы к заключению дополнительного соглашения к договору аренды о выкупе арендованного нежилого помещения. В обоснование иска истец указал, что он как арендатор имеет право на выкуп спорного помещения. Арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у истца такое право отсутствует, поскольку ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не предусмотрен такой способ приватизации, как выкуп арендованного имущества. При указанных обстоятельствах соглашение о выкупе признается ничтожным (недействительным).

Критерий добросовестности арендатора

Препятствием для выкупа может стать нарушение арендатором сроков внесения арендных платежей, либо наличие у него соответствующей задолженности.

Вместе с тем незначительная просрочка по уплате арендных платежей не может быть основанием для отказа в реализации права на выкуп. Так, рядом судов рассматривалась споры, когда за арендатором числилась задолженность и просрочки по арендным платежам, что явилось основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора. До принятия решения судом первой инстанции арендатор погасил задолженность и внес всю выкупную цену. Суд с учетом всех обстоятельств дела указал на незначительность задолженности и удовлетворил требования арендатора о признании за ним права собственности.

Критерий продолжительности непрерывной аренды

Для предпринимателей, желающих выкупить у государства арендованное имущество, ФЗ № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» устанавливает правило, согласно которому, по состоянию на 1 июля 2013 года, срок непрерывной аренды у одного лица должен составлять не менее двух лет.

Вместе с тем, право на выкуп предприниматель должен реализовать в четко обозначенный срок, который не раз продлялся, - теперь до 1 июля 2015 года. Поэтому арендаторы, заключившие договор аренды позднее 1 июля 2013 года, либо в течение указанного двухлетнего срока проходившие процедуру «перерегистрации фирмы», не смогут воспользоваться своим правом.

Если договор не зарегистрирован

Как показывает практика, если договор аренды не прошел регистрацию, то у субъекта предпринимательства могут возникнуть проблемы при реализации права на выкуп.

Доводы заявителя о наличии в отношении спорного объекта другого договора аренды, заключенного на срок менее года, а, значит не требующего государственной регистрации, суд отклонил, поскольку заявитель не предоставил доказательств, что при наличии двух договоров, предусматривающих арендные отношения на один и тот же период, действовал именно тот из них, в отношении которого законом не установлена обязательная государственная регистрация. При данных обстоятельствах основания для принятия решения о продаже заявителю нежилого помещения отсутствовали.

Исключения из правил

Российское законодательство устанавливает случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Это касается, главным образом, тех объектов государственной и муниципальной собственности, которые могут принадлежать только публичным собственникам: РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, либо включенные в специальный перечень и предназначенные для предоставления в долгосрочную аренду предпринимателям по льготным ставкам. В частности, не подлежат выкупу: недра, лесной фонд, водные ресурсы; предприятия по производству ядерного оружия, космических аппаратов; предприятия, обеспечивающие выпуск денежных знаков и некоторые другие объекты.

Вопрос о выкупе арендованного имущества не тривиален, как это кажется на первый взгляд. Право арендатора на выкуп недвижимости - преимущественное, что само по себе предполагает ряд ограничений, о которых шла речь выше.

***

Приведенные примеры относятся преимущественно к нежилым помещениям, поскольку именно в отношении них чаще всего осуществляется выкуп по договору аренды. Тем не менее, в равной степени речь может иди и об апартаментах. Учитывая рост популярности данного формата, многие крупные девелоперы могут в скором будущем начать продавать апартаменты будущим покупателям именно по такой схеме. И советы, приведенные в этой статье, в полной мере отражают судебную практику по подобного рода делам. Кто предупрежден – тот вооружен.