Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Я хотел бы вскоре подвести итог разделу "Договоры с клиентами". Там еще много нюансов, которые вы постигните в процессе работы. Об одной технической детали - "Особенности оформления аванса за объект недвижимости" - я, пожалуй, упомяну, немного позже. Так как это ваша юридическая безопастность.

Итак, для начала работы вам понадобится ограниченное количество разработанных стандартных договоров с вашими Заказчиками. То есть с Клиентами вашего Агентства.

1. ДОГОВОР ПРОДАЖИ - договор оказания услуг по помощи с в продаже недвижимости
2. ДОГОВОР ПОКУПКИ - еще его называют АВАНСОВЫЙ ДОГОВОР - Соглашение, которое вы составляете с покупателем объекта (продаваемого вашим агентством) когда принимаете у него аванс за объект. Это как раз то, о чем стоит немного поговорить особо. Потом.
3. ДОГОВОР ПОДБОРА -заключаете с заказчиком, когда вас просят найти и помочь купить какой то объект недвижимости. И согласны заплатить вам за эту работу деньги.
4. ДОГОВОР ОБМЕНА - совмещенные в один договор обязательсва Агентства по ПРОДАЖЕ и ПОДБОРУ недвижимости. Этот договор защищает ваших заказчиков при разменах квартир. Это два договора в одном. Вы обязуетесь найти покупателя на квартиру клиента, но не продавать ее - пока не найдете объект для покупки. Найдя, проводите обе сделки в один день. Продаете старую квартиру и покупаете новую. Если с покупкой новой квартиры назрели проблемы - агентство НЕ ПРОДАЕТ старую квартиру клиента. Чтобы клиент не остался с деньгами, но без крыши над головой

Вот собственно и все. Основных функций у риэлтора всего две. ПОМОЧЬ ПРОДАТЬ и ПОМОЧЬ КУПИТЬ. Поэтому и ОСНОВНЫХ договоров всего ДВА: ДОГОВОР ПРОДАЖИ и ДОГОВОР ПОДБОРА.

ДОГОВОР ОБМЕНА совмещает два предыдущих договора. Когда вас нанимают для выполнения обоих видов работ. Заключить договор ОБМЕНА, то же самое, что заключить один договор ПРОДАЖИ и один договор ПОДБОРА. Соответствено и плату надо взять за каждый вид работ отдельно. В Екатеринбурге я возьму 5 процентов со стоимости ПРОДАВАЕМОЙ квартиры - за помощь в продаже. И 3 процента со стоимости покупаемой квартиры. Возможно, там и там сделаю скидки, по ситуации. Мне не очень выгодно объединять эти договора в один ДОГОВОР ОБМЕНА. Не выполнив один из пунктов (или продажу или подбор) - я не смогу завершить этот договор и получить комиссионные. Зато, ДОГОВОР ОБМЕНА защищает моего Заказчика. Поэтому размены я делаю ТОЛЬКО по ДОГОВОРУ ОБМЕНА.

ДОГОВОР ПОКУПКИ (Или авансовый договор) нужен вам только для того, чтобы было возможно завершить ДОГОВОР ПРОДАЖИ. По ДОГОВОРУ ПОКУПКИ вы не зарабатываете ни копейки денег. Вы заключаете его с человеком, который узнал, что ваше Агентство продает такую-то квартиру и пришел ее купить. За цену, указанную в вашем объявлении. Вы не предоставляете этому человеку никаких услуг. Поэтому он вам ничего не платит. Наоборот он "помогает" вам выполнить условия ДОГОВОРА ПРОДАЖИ, покупая эту квартиру. Вам заплатит хозяин продаваемой квартиры.

Когда вы нашли покупателя - вы просите его подтвердить серьезность его намерений, внеся небольшой аванс. Вообще-то аванс за квартиру должен был бы получить сам хозяин квартиры. Но он дал вам "Доверенность" на прием аванса (в момент подписания ДОГОВОРА ПРОДАЖИ). Пускай лучше эти денежки полежат в сейфе Агентства, до сделки. Так будет спокойнее и Покупателю и Продавцу и Риэлтору. Для спокойствия Риэлтора сумма этих денег, лежащих в агентстве должна была бы быть не меньше суммы вознаграждения Агентства. Но это - где какая, практика сложилась. До подписания Актов выполненных работ эти деньги НЕЛЬЗЯ оприходовать в кассу предприятия. Тут возникают некоторые сложности с кассовой дисциплиной. Чтобы их решить и придуман особый механизм приема аванса, прописанный в Договоре под названием "ДОГОВОР ПОКУПКИ" (Договор оказания услуг по помощи в приобретении конкретной квартиры). Что там именно прописано, мы обсудим в другой раз.

Еще вам понадобится помочь Продавцу и Покупателю составить между собой ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ. Но, по совести говоря, это уже не функция риэлтора. Это функция ЮРИСТА. Поэтому некоторые Агентства отправляют своих клиентов в стороннему юристу или нотариусу. Или сами предоставляют такую дополнительную услугу за дополнительные деньги (В Екатеринбурге 1-2 тысячи рублей).

Возможно, ваше Агентство будет заниматься еще и помощью в найме жилья (вы говорили у вас большая "текучка" населения"). Тут функций тоже две. Помочь СДАТЬ жилье. И помочь СНЯТЬ жилье. То есть понадобятся только 2а вида основных договоров. По сути аналогичных предудущим -
двум основным по продажам. Для удобства - они составляются отдельно, так как отличаются содержанием (но не сутью).

1. ДОГОВОР НА СДАЧУ ЖИЛЬЯ В НАЙМ
2. ДОГОВОР ПО ПОИСКУ И НАЙТУ ОБЪЕКТА (Жилья)

Так же, как и в случае с Куплей-продажей, люди должны будут сами составить между собой ДОГОВОР НАЙМА. Но они обычно этого не делают и не умеют делать. Лучше бесплатно помочь им составить такой договор. Вам понадобится только один разработанный Бланк. Он подойдет в большинстве случаев. Поэтому я укажу этот вид бланков как третий

3. ДОГОВОР НАЙМА между клиентами.

В Екатеринбурге стоимость услуг Агентства, и по ДОГОВОРУ СДАЧИ В НАЙМ, и по ДОГОВОРУ ПОИСКА ДЛЯ НАЙМА состовляет, обычно, 50 процентов от размера месячной арендной платы.

До финансового кризиса - у нас в городе был дефицит квартир для найма. СНЯТЬ жилье было гораздо сложнее, чем СДАТЬ. Поэтому собственники (хозяева) сдаваемых квартир, обычно, не платили за услуги агентства. Тот, кто хотел СНЯТЬ при подписании ДОГОВОРА НАЙМА МЕЖДУ КЛИЕНТАМИ сразу вносил месячную аренду - хозяину квартиры. И половину такой же суммы - риэлтору. На этом сделка заканчивалась.

Сейчас же, когда многие люди потеряли работу - они "ужимаются" в жилье, чтобы освободившиесяплощади сдавать в найм. И получать за это деньги. Еще один фактор предыдущих лет - развитие ипотеки в России. Многие купили себе в ипотеку дополнитльные квартиры. Чтобы сдавать их внаем и этими деньгами платить ежемесячный взнос по кредиту. В итоге квартир для НАЙМА стало много. А желающих (и имеющих на это деньги) - мало.

Получилось, что нет никакой проблемы, в том чтобы СНЯТЬ жилье. А вот СДАТЬ стало проблематично. Риэлторы стали решать проблемы НАЙМОДАТЕЛЕЙ. И соотвественно уже с них брать деньги.

Некоторые Клиенты попросят вас постоянно сдавать их жилье в наем. То есть следить за тем, чтобы когда одни жильцы съезжают - сразу заезжали другие. И чтобы квартира оставалась пригодной для жилья. Это называется "Отдать в доверительное управление". Удобно для Клиентов. Хороший, стабильный бизнес для Агентства - каждый месяц получать с жильца деньги, 20-30 процентов оставлять себе. Остальное отдавать хозяину квартиры. Конечно, за эти 30 процентов ежемесячно, надо немного потрудиться.

Четвертый, последний вид Договора по найму это:

4. ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ДЛЯ НАЙМА.

Почему я употребляю слова "Найм", а не слово "Аренда"? По российскому законодательству этот вид сделок между физическими лицами называется "НАЙМ". А между юридическими "АРЕНДА". Если вы соберетесь предоставлять услуги по АРЕНДЕ предприятиям ващего города, вам понадобятся договора, аналогичные договорам НАЙМА. Я не буду на них сейчас останавливаться.

Как видите, видов договоров вам придется разработать не много. А к ним еще приложения и различные впомогательные документы - уведомления, расписка, поручительста, акты выполненных работ. Все это советую разработать в самом начале работы. Поместить все виды бланков в одну папку-регистратор, откуда можно будет брать экзэмпляр для работы. И корректировать договора один раз в полгода-год, по мере надобности. При необходимости, разрабатывать новые виды договоров. Но чтобы видов бланков не стало необоснованно много - лучше сразу ввести в работу такой документ, как

НАРЯД-ЗАКАЗ

Это универсальный бланк, по которому можно выполнять недорогие и незатратные по времени виды работ. Приватизация, сопровождение сделки при наличии покупатея и продавца, платные консультации (когда объем и глубина справочной информации выходит за рамки обычной вводной, бесплатной консультации). И так далее.

Это простой бланк, занимающий одну сторону листа А4. Туда можно от руки вписать перечень работ и их стоимость. На обратной строне этого же листа стоит напечатать АКТ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ.

Пожулуй, я перечислил все бланки основных соглашений риэлтора с клиентами.