Пожалуй, это самый значимый для каждого человека закон из всех, что были приняты за последние годы. Пять лет – достаточный срок для того, чтобы понять, плох он или хорош, чтобы увидеть его плюсы и минусы.
Зона равных возможностей
– На мой взгляд, основные положения кодекса создают равные возможности для всех, а потому они справедливы для всех. Но принципа «справедливости для всех» при его применении не везде и не всегда удается добиться.
Обделил Жилищный кодекс своим вниманием нанимателей. Доля жилья Москвы заметно уменьшилась за последние годы, но и сейчас много домов, где более 50 процентов квартир находится в государственной собственности. И там качество принимаемых решений зависит от того, насколько умен руководитель ГУ ИС, которому дано право представлять интересы города. В одном из районов Москвы жители пытались сместить «нехорошего» председателя ТСЖ, провели собрание, но ГУ ИС, имея перевес голосов, поддержал прежнее правление. Было бы более правильным, если бы решение принимал не руководитель ГУ ИС, как представитель собственника – города, а наниматели, которые своей судьбой связаны с этим домом. Их мнения надо учитывать однозначно.
К недостаткам ЖК можно отнести и неурегулированность взаимоотношений собственников жилых и нежилых помещений. Люди не знают, что владельцы офисов обязаны принимать участие в содержании дома, независимо от статуса их предприятия – частного или государственного, от их желания – хотят они этого или не хотят. Они должны платить те же самые деньги, что и собственники жилых помещений в этом доме. Многих скандалов в домах можно было бы избежать, если бы в кодексе была написана всего одна строчка о том, что к собственникам нежилых помещений применяются по аналогии все те положения, что прописаны для собственников жилых помещений.
Пока в Москве невозможна реализация заложенного в документе еще одного демократического принципа – создание для всех управляющих организаций одинаковых условий. Этому мешает сложившаяся в ЖКХ система взаимоотношений. В свое время сформировались крупные организации – ДЕЗы, которые управляли всем жилищным фондом города, за каждой было закреплено по 200–400 домов. Невозможно качественно работать с таким громадным объемом объектов управления. По-хорошему в обслуживании должно находиться не больше 500 тысяч кв. м жилья. Представьте себе район Марьино с объемом площадей 5 млн кв. м! К концу года все ДЕЗы должны стать акционерными обществами, а со временем преобразоваться в коммерческие предприятия. Часть объемов перейдет от дирекций в руки других организаций. Тогда можно будет говорить и о повышении качества управления жильем, и о возможности реализации нормы Жилищного кодекса о создании равных условий для всех участников рынка жилищных услуг.
Серьезный недостаток закона – глава о жилищно-строительных кооперативах. В ней остались нерешенными важнейшие вопросы, и теперь мы хлебаем конфликты в ЖСК полной ложкой. Население в этих домах, в основном, пенсионного возраста, и в силу возраста не могут активно участвовать в общих собраниях. Многие председатели занимают должности со времен строительства дома. И порой не могут, а то и не хотят адаптировать прежние правоотношения к современным условиям. В ст. 14 ФЗ № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» было предусмотрено обязательное преобразование ЖСК, в которых все члены выплатили паи, в ТСЖ. К сожалению, под давлением общественного мнения эта статья была из закона изъята. Преподносилось это так, будто ЖСК хотят остаться в том же правовом поле. Сейчас выясняется, что многих испугали траты на внесение изменений в уставные документы.
Общее собрание – орган управления многоквартирным домом. Именно оно принимает все значимые для дома решения. Эти нормы на слуху у каждого собственника. Но стало ли общее собрание по прошествии пяти лет действенным инструментом в их руках?
Смею утверждать, что общее собрание как инструмент трудно реализуем. Чем больше квартир в доме, тем сложнее им воспользоваться. А дома московские разрастаются вверх и вширь, в них и по 300, и по 600, а то и по 1000 квартир. В заочной форме провести общее собрание сложно, а в очной форме – и вовсе невозможно. Попробуйте собрать всех владельцев в таких домах в одно время и в одном месте и решить какой-нибудь вопрос! Другое дело – упростить процедуру проведения общего собрания. Жизнь и здравый смысл подсказывают: нужны поправки в кодекс, допускающие создание в многоквартирных домах института уполномоченных. Группа собственников выбирает представителя (скажем, одного от этажа), делегирует ему полномочия по голосованию от их имени. Такое собрание меньшим количеством людей провести реально, да и оно будет более работоспособно и эффективно, ведь в число уполномоченных войдут самые активные собственники. И решения «живыми голосами» будут более взвешенными, грамотными, что будет только способствовать качеству управления домами.
Альтернатива общему собранию ЖК не предусмотрена, и без него нельзя. Это опасно! Ведь порой председатели правлений в ЖСК и ТСЖ подменяют демократию единоначалием, считают себя хозяевами дома. ЖК установил процедуру проведения общего собрания – громоздкую, трудоемкую. За пять лет его существования, пожалуй, только самым грамотным ТСЖ, ЖСК и управляющим компаниям она удается. В ряде домов общие собрания проводятся полуподпольно, жители из-за занятости не хотят заполнять листы голосований, а у противной стороны появляется искушение проголосовать за них. Процедурные нарушения стали обычным явлением, а их сложно выявлять и исправлять даже через суд. Тем не менее инструмент общего собрания – одно из достоинств ЖК. Его создатели заложили фундамент для того, чтобы на бытовом уровне приучить людей к основам демократии.
Продекларировал, а дальше что?
Это первый федеральный закон, который либерализовал сферу жилищного управления и дал собственникам помещений право участвовать в судьбе своего дома. Однако продекларированные им нормы по общему имуществу невозможно реализовать на практике. После выхода кодекса должен был последовать следующий шаг – создание дополнительных законов, которые бы привели его в соответствие с Земельным, Гражданским кодексами и позволили бы собственникам реально защитить свои права на общее имущество. Больное место – подвалы в многоквартирных домах, которые используются под гостиницы, под прачечные, подо что угодно. Жители, прочитав Жилищный кодекс, верят, что подвалы принадлежат им, обращаются в прокуратуру, в суд и... не находят там защиты. В Москве и в других регионах суды принимают вопиющие решения, противоречащие интересам граждан. При этом ссылаются на постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности...», по которому жилищный фонд передавался в собственность субъектов РФ. Но с тех пор в 1995 году вышел ГК, в котором сказано, что собственники квартир имеют право на общее имущество в доме, в 2005 году ЖК закрепил это право. Но из судебной практики следует, что эти два федеральных закона ничто по сравнению с «древним» постановлением Верховного Совета РФ, которое давно уже пора отменить.
В ЖК вопросам управления многоквартирными домами отводится несколько глав. Но за пять лет проявились проблемы, решения которых в законе не прописаны. Сказано, что можно выбирать способ управления, но не ясно, как реализовать решение, если этому препятствуют. К примеру, не дают документацию по дому. Люди вынуждены обращаться за нею в БТИ, в архивы, но везде с них требуют деньги.
Рейдерство в жилищной сфере – еще одна больная тема. Либерализация жилищного сектора привела к тому, что потерян контроль над происходящими в нем процессами. Сначала очень трудно было зарегистрировать ТСЖ. В Федеральной регистрационной службе работало всего одно окошко, где принимали и садоводов, и инвалидные общества, и товарищества. Потом процедуру облегчили, передав регистрацию ТСЖ в налоговую инспекцию. Там вообще не проверяют документы, подлинность подписей в протоколах, их легитимность. Для мошенников не составляет труда добраться до банковского счета ТСЖ и списать с него деньги. О том, как собственникам защититься, ЖК помалкивает.
Непродуманной является норма о том, что председатель выбирается правлением – собрались впятером, договорились, причем без учета мнения жителей. А почему? И назначаться и переизбираться председатель должен на общем собрании.
ЖК написан для огромной страны, но в нем никак не учитывается региональный фактор. При такой плотности застройки, как в столице, земельный участок невозможно оформить в общедолевую собственность. Дорога у дома – это пожарный проезд, детская площадка – одна на несколько домов. В Земельном кодексе предусмотрен выбор: землю можно взять в собственность или арендовать. Это положение по аналогии должно было перекочевать в ЖК. Иной раз и не надо выкупать землю, она не нужна, но если собственники захотят участок содержать, то в аренду его не дадут.
Еще одна проблема – права нанимателей. Они не имеют права голоса, а в доме должен быть баланс интересов. Надо обязательно предусмотреть в ЖК их право на участие в управлении общим имуществом. Назрели изменения в процедуре принятия решений. В домах сложно собрать собрания, невозможно учесть мнение каждого. Должен быть институт уполномоченных – коллегия выборщиков. Столкнувшись с трудностями при проведении собраний, люди сами ищут и находят пути решения проблемы.
Впрочем, у ЖК есть не только недостатки, но и достоинства. У собственников впервые появилось право решать все вопросы по дому демократичным путем, распоряжаться собственностью. По сути, он провозгласил вторую приватизацию, только не квартир, а общего имущества. Это федеральный закон, на него можно опираться, создавать в доме органы управления – ТСЖ, ЖСК, самостоятельно устанавливать тариф по содержанию и текущему ремонту. Это значит, что собственники могут бороться с их необоснованным повышением. Управляющие компании закон обязал отчитываться перед жителями. Это достижение.
За последние годы предпринимались попытки подлечить ЖК. Не всегда удачные. Добавила путаницы поправка, по которой размещение рекламы и любых рекламных конструкций на фасаде дома возможно только с согласия общего собрания собственников. В домах ТСЖ, ЖСК за решением вопроса коммерсанты могут обратиться в правление. В обычных домах эта норма нереализуема, как бизнесмен может обратиться к общему собранию собственников – органу, не имеющему места постоянного присутствия? Разрешение на размещение рекламы в таких домах по-прежнему выдают органы власти, мотивируя необходимостью развития рынка рекламы.
Жилищному кодексу демократичности хватает, а вот справедливости и здравого смысла – нет.
Из области фантастики
ЖК написан не только для собственников помещений в многоквартирных домах, но и для управляющих организаций.
Жилищный кодекс – самый массовый из принятых за последние годы законов, он касается каждого гражданина России. Но знает его лишь узкий круг специалистов, экспертов, которые варятся в этой каше. Но не обычные жители.
Закон продекларировал равные возможности и права для всех управляющих организаций. Для частных компаний – это из области фантастики. Норма не будет работать ни в столице, ни в других субъектах РФ до тех пор, пока монополии на услуги ЖКХ не прекратят свое существование. Казалось бы, какие могут быть проблемы, если собственники на общем собрании выбрали нас управляющей компанией? Но в каждом районе при заходе в дом мы сталкиваемся с противодействием местных органов власти, ГУ ИС, ДЕЗа. Недавний пример. Дом на 85 процентов принадлежит городу. Наниматели подготовили коллективное письмо в нашу поддержку, но ГУ ИС, обладая большинством голосов, привел в дом ДЕЗ.
В большей степени ЖК дает инструментарий собственникам, но не управляющим организациям. Частная компания зажата законами, подзаконными актами и всевозможными постановлениями в такие тиски, что управлять домами очень сложно.
Переписать бы заново
Все мы ругаем ЖК. Есть за что! Но он ценен тем, что дает достаточно прав собственникам. До 1 марта 2005 года этого нельзя было сказать о нашем законодательстве. Все вопросы по жилью решались правительственными постановлениям, чиновниками, теперь же – жителями на общем собрании. Надо ли править кодекс? Безусловно, надо! Отмечу несколько концептуальных вопросов, которые лежат в его основе.
Принцип голосования квадратными метрами. До принятия ЖК такого не было ни в практике, ни в теории. Старые ЖСК всегда голосовали по принципу – квартира-голос или собственник-голос. Это было правильно. Решение принимал живой человек, независимо от той площади, которой он располагал. Жилищный кодекс ввел иное правило: собственник никакого голоса не имеет, несмотря на наличие свидетельства, а голосует, как в народе говорят, кошельком. Если богат, имеет возможность купить площадь больше, то его решение приоритетно. Этот принципиальный момент перевернул в жилищной сфере все с ног на голову. К чему это приводит на практике? Разрешено переводить жилые помещения в нежилые. В основном, это касается 1–2-х этажей. Но в Санкт-Петербурге уже есть дома, в которых четыре из пяти этажей нежилые. Это явление характерно не только для старых домов центральной части города, но и для обычных – на 200–500 квартир. Понятно, как проходит голосование в таких домах. Ни о каких правильных, компромиссных решениях речь не идет. Выигрывает тот, кто богаче, кто громче крикнет. В домах развивается классовое расслоение.
Раздел о ТСЖ большей частью перекочевал в ЖК из ранее действовавшего закона о товариществах собственников жилья за исключением положений, касающихся распределения долей в праве общей собственности. По старому закону о ТСЖ собственники могли распределять доли либо пропорционально площади, которой они владели, либо путем иного соглашения между ними, что и сейчас полностью соответствует гражданскому законодательству. ЖК не допускает никаких распределений по соглашению, никаких договоренностей между собственниками. Это создает самые большие проблемы при управлении домом, при проведении общих собраний, а главное, при определении размеров платежей собственников.
Депутаты определили кворум, необходимый для принятия решений общим собранием – 51 процент. Оказывается, объединение собственников они сочли имущественным объединением, то есть применили аналогию с акционерным коммерческим обществом. Однако в акционерных обществах вклады делаются с целью получения дивидендов, а в некоммерческих организациях (ЖСК, ТСЖ) имущество объединяется не для получения прибыли, а для коллективного управления своей собственностью. Даже если ТСЖ занимается предпринимательской деятельностью, сдает в аренду общее имущество, то оно никуда не может потратить свои дивиденды, кроме как на содержание общего имущества. Что такое 51 процент голосов в акционерном обществе? Это контрольный пакет акций.
В многоквартирном доме никакого контрольного пакета и в помине нет. Есть только расходы, которые собственники финансируют. ТСЖ никак нельзя сравнить с акционерным обществом. А депутаты рассуждали именно так.
Эта ошибка породила другую – голосование метрами, якобы для того, чтобы все платили поровну. Но по ЖК стоимость эксплуатации квадратного метра, то есть размер платежа, собственники устанавливают на общем собрании по смете, которую они сами определяют. И платежи их так или иначе зависят от площади квартиры. Но при голосовании правильнее было бы применять принцип «квартира-голос». Тогда решения принимали бы живые люди, которые способны понять, что для дома нужно, и прийти к соглашению между собой. Кодекс такой постановкой перекрывает возможность договориться с владельцами нежилых помещений, с пенсионерами в доме, которых не устроит любой платеж.
Надо упростить механизм принятия решений. Слишком сложно для людей проводить общие собрания, но делать это надо. С этой точки зрения ЖК не внес никаких новаций, он всего лишь распространил на все без исключения многоквартирные дома порядок проведения общих собраний, который всегда применялся в ЖСК. Но старые ЖСК умеют это делать, а новые ТСЖ – нет.
ЖК ввел практику проведения двух разных собраний в ТСЖ. От этого никакой пользы, одни проблемы. Кроме собрания членов ТСЖ люди вынуждены проводить собрание собственников. Вроде это сделано для защиты прав тех, кто не хочет вступать в ТСЖ. Однако логики в этом нет. Люди, отказываясь от членства в ТСЖ, лишают себя права на голосование. Но при этом на отдельном собрании такую возможность якобы получают. Тогда неплохо было бы проводить отдельное собрание и для нанимателей. Как ни странно, задачей упрощения процедуры голосования больше озабочены не депутаты, а сами собственники. В некоторых домах на собраниях утверждают регламент проведения общих собраний, в который вносят все нюансы, не учтенные Жилищным кодексом.
Отдельными поправками этот закон не вылечить. Лучше всего его переписать заново.