Агентство Недвижимости "КупиДом"

Каталог статей

Что такое перепланировка?

Определение перепланировки прописано в ЖК РФ:

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Может ли проводить перепланировку не собственник, а житель муниципальной квартиры?

В соответствии с ЖК РФ с заявлением о перепланировке жилого помещения обращается собственник данного помещения или уполномоченное им лицо. Наниматель жилого помещения для начала действий, связанных с процедурой перепланировки, должен получить доверенность от собственника помещения на осуществление этих действий. Если речь идет о муниципальной квартире, значит получить доверенность от муниципалитета. Таким образом, перепланировку может осуществлять не только собственник, но и наниматель муниципальной квартиры при наличии доверенности на совершение этих действий.

Насколько часто (по данным БТИ) нижегородцы занимаются перепланировкой своих квартир? И в каких квартирах она наиболее распространена?

Точную цифру всех перепланировок по городу назвать не могу, такими данными БТИ не располагает. Мы владеем информацией по количеству обращений граждан в нашу организацию за заключениями о возможности перепланировки квартиры (подобные заключения делаются организациями, имеющими соответствующие лицензии, в том числе и нашей). Только в текущем году выдано 794 заключения по перепланировкам. Реальное их количество значительно превышает эти цифры.
Что касается того, в каких квартирах наиболее распространена перепланировка, можно лишь сказать, что в новостройках она осуществляется реже, чем в домах, построенных в прошлом веке. Точнее говоря, в новостройках, как правило, перепланировка осуществляется уже на этапе строительства здания с внесением соответствующих изменений в проектную документацию и, следовательно, не является перепланировкой, как таковой.

Какова процедура осуществления перепланировки «по закону»?

Процедура осуществления перепланировки установлена Жилищным кодексом РФ.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (как правило, это – администрация района) и представляет документы:

• заявление о переустройстве и (или) перепланировке по утвержденной форме
• правоустанавливающие документы на данное жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки жилого помещения. Проект подготавливает лицензированная организация.
• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Технический паспорт готовит БТИ.
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения, если дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Это исчерпывающий перечень документов. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов. По результатам рассмотрения выдается решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, которое является основанием для проведения заявленных действий.
После проведения перепланировки следует обратиться в орган местного самоуправления (в администрацию района) с заявлением о принятии помещения в эксплуатацию. Акт приемочной комиссии является основанием для внесения соответствующих изменений в документы технического учета (в технический паспорт жилого помещения).

Дальнейшие действия:

• Собственник обращается в БТИ за получением нового технического паспорта квартиры в 3-х экземплярах (в бумажном виде) и диска с техническим паспортом в электронном виде для обращения в кадастровую палату.
• Обращение в кадастровую палату с заявлением о внесении изменений в реестр объектов капитального строительства и получением кадастрового паспорта на квартиру для обращения в Федеральную регистрационную службу (ФРС). Срок – 10 дней. Действие осуществляется безвозмездно.
• Обращение в ФРС за внесением изменений в Единый государственный реестр прав.
После совершения этих действий процедуру можно считать завершенной. Как видно, она достаточно длительная. Но только после этого собственник квартиры может распоряжаться (продавать, дарить и т.д.) квартирой, не опасаясь последствий, связанных с самовольной перепланировкой.

Какой штраф придется заплатить гражданину, осуществившему незаконную перепланировку?

• в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой ему вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние;
• в отношении нанимателя по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являющегося наймодателем по указанному договору, обязанности по его приведению в прежнее состояние.
К этому, очевидно, следует отнести и последствия, связанные с признанием ничтожными сделки с квартирой, которая самовольно переоборудована. С подобными исками в суд могут обратиться покупатели квартир, самовольно перепланированных прежними владельцами (продавцами), если продавец не поставил в известность покупателя о подобной самовольной перепланировке.

Как узаконить самовольную перепланировку?

В данном случае ЖК РФ предусмотрено, что суд может принять решение об оставлении жилого помещения в перепланированном состоянии. Таким образом, узаконить самовольную перепланировку можно только в судебном порядке. В суд следует представить следующие документы:

• исковое заявление об оставлении квартиры в переустроенном и (или) перепланированном состоянии;
• правоустанавливающие документы на это жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• подготовленное заключение о возможности оставления квартиры в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Проект подготавливает лицензированная организация. Сроки проектирования и стоимость работ носят договорной характер (в зависимости от сложности перепланировки).
• технический паспорт данного жилого помещения по состоянию до перепланировки и после перепланировки. Технический паспорт готовит БТИ.
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих это жилое помещение на основании договора социального найма;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, если дом, является памятником архитектуры, истории или культуры.
• Экспертное заключение Центра гигиены и эпидемиологии о соответствии перепланированного помещения санитарно-эпидемиологическим требованиям к жилым помещениям.

Как видно, перечень документов подобен тому, который требуется для обращения в администрацию о проведении перепланировки в законном порядке, т.е. до её совершения.
Дальнейшие действия аналогичны уже описанной выше процедуре с той лишь разницей, что в качестве правоустанавливающего документа будет не разрешение на перепланировку и акт приемочной комиссии, а решение суда об оставлении помещения в перепланированном состоянии.

Зачем вообще узаконивать перепланировку, если гражданин не собирается совершать никаких сделок с квартирой?

Прежде всего, рано или поздно, но делать это придется. Возможно, уже наследникам. Но главное не в этом.
В отношении перепланировок самым печальным итогом может быть обрушение конструкций здания, ослабленных при перепланировке. Могут возникнуть и возгорания, возникшие в результате короткого замыкания (или перегрузки), связанные с неграмотным переустройством электрических сетей, воспламенение и взрыв бытового газа и т.п. Могут быть и другие аналогичные последствия.

В итоге – что дешевле: сделать перепланировку, а потом её узаконить, или начать с оформления документов?

Иными словами - что лучше: нарушить закон, а потом пытаться устранить последствия, или не делать этого? Я вообще не стал бы переводить все в экономическую сферу. Я уже говорил о последствиях, которые нельзя измерить деньгами. Тем более, что по срокам и по деньгам эти затраты сопоставимы. А поскольку в большинстве своем мы не являемся ни проектировщиками, ни архитекторами, то можем произвести такую перепланировку, которая не может быть узаконена даже в судебном порядке.

Что собственник имеет право переделывать в квартире по собственному усмотрению, не боясь нарушить закон?

Можно делать в квартире все, что не попадает под понятие перепланировки и (или) переустройства. Например, текущий ремонт квартиры (окраска, оклеивание стен, потолков, настил полов и многое другое). Задуматься следует тогда, когда вы планируете изменить конфигурацию квартиры, т.е. снести, перенести перегородки или капитальные стены, перенести инженерные сети и санитарно-техническое оборудование и т.п. В этом случае можно избежать многих проблем, если вовремя обратиться к специалистам.